Sissejuhatus
Büroohoonete arendamine on arendustegevuse üks kõige keerukamaid ja konkurentsitihedamaid segmente. Büroohoonete arendajate suurus varieerub ühemehefirmadest kuni suurte rahvusvaheliste arendusfirmadeni. Büroode kasutajad varieeruvad tegevusalati üürides ruume suurusega alates paarikümnest ruutmeetrist kuni miljonite ruutmeetrini.
Järgnevalt on keskendutud alustajate kinnisvaraarendajate rajatavatele kontorihoonetele, mille ehitusmaksumus jääb alla 10 miljoni USA dollari ning suurus vahemiku 500-10000 m².
Büroohoonete arendajate töö algab turuanalüüsi või üürnikuga. Spekulatiivne arendusprojekt eeldab sihtturu, sobiva asukoha ning arhitektuurilise lahenduse valikut. Seejärel ankurüürniku leidmist, vajalike lubade hankimist, finantseerimisskeeme, ehitustegevust ning väljaüürimist. Üürnikust lähtuvad arendajad ehitavad hoone lähtuvalt üürniku spetsiifikast.
Alljärgnevalt on refereeritud materjali “Office Development”. Tekstis toodud näited on pärit samast materjalist ning käivad peamiselt USA büroopindade turu kohta.
Büroohoonete arendamise kategoriseerimine
Kõige lihtsamad kategooriad jagavad büroohooned kvaliteediklassideks:
– A – suurepärase asukohaga hooned, kõrge kvaliteediga üürnikud ja ehitusmaterjalid, üürimäär on konkureeriv teiste uute hoonete üürimääraga;
– B – hea asukohaga, haldamise ja ehituskvaliteediga ehitised, vähesel määral funktsionaalsuse halvenemine;
– C – ehitised vanusega 15-25 aastat, stabiilne ruumide hõivatus.
Paljudes linnades on A-klassile vastavat büroopinda pool B- ja C-klassi büroopinnast. Lisaks klassifitseeritakse büroohooneid hoone korruselisuse, turu ja asukoha järgi.
Hoone tüübi ehk toote järgne alajaotus on järgmine:
– kõrghooned – tavaliselt üle 20 korruse;
– keskmised hooned – 4-15 korrust;
– madalad hooned – 1-3 korrust;
– 1-5-korruselised hooned märkimisväärse maastikukujundusega;
– R&D – 1-5 korrusega hooned laboratooriumite, võib-olla ka kergema tööstusega (kontori-tootmise hübriid) hooned;
– büroo/tehniline – sama, mis R&D, kuid ilma tootmispinnata.
Turgude järgi jagatakse bürood viieks suuremaks klassiks:
– institutsionaalsed/professionaalsed – suured projektid, kus üürnikeks on pangad ja sarnased institutsioonid, parim asukoht on sellistel puhkudel kriitilise tähtsusega;
– kaubanduspindadega seotud bürood – ehitised, mis teenindavad seda turgu on eelmises punktis toodutest väiksemad ning otsene asukoht ei ole nii tähtis, üürnikel võib olla tugev müügile orienteeritus ning vajadus asuda turgudele lähedal, samuti transpordi lihtne juurdepääs ja piisavad parkimisvõimalused;
– meditsiinilised/hambaravi – suuremate haiglate läheduses büroohooned müügiks või väljaüürimiseks, parkimisvõimalustel väga suur tähtsus;
– kontor/laopind – bürood, mis asuvad tööstusparkides, kus on juurdepääs teatud teenustele, üürnike jaoks on oluline madal maa hind ning paindlike alternatiivide olemasolu;
– tootmispinnaga seotud büroo – kontoripind, mis on osa suuremast tootmiskompleksist.
Erinevatel büroode üürnikel kalduvad olema erinevad asukohaeelistused. Enamus linnades võib eristada vähemalt neli erisusi pakkuvad piirkonda.
– Keskne äripiirkond (Central Business District – CBD) – suurim suurte büroohoonete kontsentratsioon kesklinnas enamus suurtes linnades.
– Äärelinna büroode piirkonnad – suuremate ja väiksemate büroode keskused kiirteede ja äärelinna kaubanduskeskuste läheduses. Äärelinna büroohoonete keskused on hoonestatud madalate või keskmise kõrgusega büroohoonetega., piirkonda iseloomustab vabad parkimisvõimalused, lihtne juurdepääs ning kesksest äripiirkonnast madalamad üürimäärad. Üürnikeks on suurfirmade regionaalsed peakontorid ja väiksemate ettevõtete peakontorid. Samuti teenindusele suunatud firmad, kel puudub vajadus asuda keskses äripiirkonnas. Äärelinna büroopiirkond on hakanud üha enam ligi tõmbama õigusbüroosid, raamatupidamisfirmasid ning ka korporatsioonide peakortereid.
– Naabruskonna bürood – väiksed büroohooned, mis asuvad äärelinnas ning kaugemal suurematest sõlmpunktidest kohalike elanike teenindamisele suunatud firmadele. Naabruskonna bürood võivad olla integreeritud osa kaubanduskeskusest või eraldiseisvad ehitised.
– Äripargid – bürood, mis sageli on integreeritud osa äri- ja tööstusparkidest. Ehitised on keskmise suurusega või väiksed (1-3 korrust), kus pakutakse kontoripinda suures mahus. R&D büroohooned, mis pakuvad võimalusi laboratooriumiteks ja piiratud mahus laopinda, asuvad tavaliselt äriparkides.
Büroopindade arendustegevuse trendid
Alates 1950-ndatest ja osariikidevaheliste kiirteede süsteemi rajamisest on bürood ümberpaigutunud kesksest äripiirkonnast äärelinnadesse. Äärelinna piirkonnad pakuvad lisaks madalamale maa ja ehitushinnale odavamaid transpordikulusid töötajatele.
Suur hulk äärelinna büroopiirkondi pakuvad mitmeid eeliseid – vaba ruumi parkimiseks, lähedal asuvaid elamispiirkondi (tööjõudu), rohelust ja avatud ruumi. Paraku loovad uued sõlmpunktid ka probleeme – liiklusummikuid, mille eest algselt kesksest äripiirkonnast põgenetigi. Samas loovad äärelinna liiklusummikud taas huvi linna sisepiirkonna arendamiseks.
Transpordiprobleemid, demograafilised, tehnoloogilised ja turutrendid aitavad kujundada tuleviku büroopindade nõudlust ja asukohta. Nihked majanduse struktuuris põhjustavad ebavõrdseid arengumustreid piirkondlikes büroopindade arendustegevuses. Sügavuti arusaamine asjaoludest, mis mõjutavad büroopindade nõudlust, on kriitilised tegurid uute büroohoonete arendamisvõimaluste avastamisel.
Oluline tegur, mis mõjutab töökoha kui sellise arengut on kontoris arvutite kasutamise suurenemine. Üürnikud vajavad järjest enam ja järjest keerukamaid sidevõrke, mis ideaaltingimustes on hoone sisemusse integreeritud. Need süsteemid hakkavad määrama hoonete ehituslikku väljanägemist. Samuti on arvutustehnoloogia abil võimalik vähendada hoonete ventileerimis- ja küttekulusid ning seeläbi muuta hoone haldamine efektiivsemaks.
Projekti teostatavuse analüüs
Esimene büroohoone arendamist kavandava ettevõtte tegevus on turuanalüüs. Enne vastava firma palkamist on vaja välja selgitada, millist laadi info on arendajal endal olemas ning millist informatsiooni milliselt turuanalüüsi pakkuvalt ettevõttelt võib saada. Mõned eksperdid soovitavad siin pöörduda võimalikult suure andmebaasiga turuanalüüsi pakkuja poole. Näitena võib tuua suured maaklerfirmad, kes säilitavad info iga üürniku ja iga hoone kohta mitmetes linnades. Sellistel ettevõtetel on olemas info üürilepingute lõppemise, lepingutingimuste ning selle kohta, kes otsustab üürilepingu pikendamise või mittepikendamise üle. Maaklerfirmadel on samuti olemas info, millistes turusegmentides on suurim pakkumise üle- või puudujääk.
Paljud maaklerfirmad on nõus taolist infot jagama ainult tingimusel, et tema saab ainuõiguse potentsiaalset arendatavat uut büroohoone vahendamiseks. Üüriotsused erinevad siiski turuanalüüsist, seetõttu on mainitud ainuesinduse nõudmisest otstarbekas loobuda.
Büroopinna nõudluse analüüs algab kohaliku keskuse majanduse analüüsist. See hõlmab tööandjate, tootmisettevõtete ning nende kasvupotentsiaali uurimist. Tööhõive kasvumäär on võtmeelement, mis määrab büroopinnal töötajate arvu kasvu. Infoallikaks on siin kohalikud omavalitsused, kaubanduskojad, kuid selle info juures tuleb jälgida, et tegemist oleks realistlike, aga mitte loodetud numbritega. Eriti hoolikalt tuleb uurida iga ülevaadet või analüüsi, mis pakub välja eelnevaid perioode märkimisväärselt ületava tööhõive kasvu. Nõudluse analüüs peab endas sisaldama nii piirkonda kolivad ettevõtteid, kui ka olemasolevate ettevõtete laienemist.
Turuanalüüs peab endas sisaldama piirkondlike eelistuste ja vajaduste kogumit. 95% üürnikest tuleb uude ehitisse 100 kilomeetri raadiusest. Selle põhjusteks on peamiselt:
– uue töötajaskonna või osakonna majutamine;
– olemasoleva ettevõtte laienemine;
– büroo kvaliteedi parandamine;
– erinevates asukohtades oleva ettevõtte toomine ühtedesse ruumidesse;
– ettevõtte imidþi parandamine.
Võimalikud üürnikud määravad arendatava büroohoone üleüldise projekti, sh. pindala, sissepääsude arvu, vestibüülide ja koridoride asupaiga jne. Kui suur üürnik võib üürile võtta kogu korruse, siis väiksed üürnikud vajavad ruumide juurde täiendavat koridoripinda.
Turuanalüüs peab keskenduma sellele, kas piirkonnas on peakortereid, regionaalseid või piirkondlikke kontoreid. Suur institutsionaalne üürnik võib näiteks muretseda selle pärast, et ta kasutaks põrandapinda efektiivselt. Teisest küljest on väikefirmade või korporatsioonide peakorterite turusegmendis olulisem see, et hoone aitaks välja tuua ettevõtte identiteedi.
Võimalike üürnike pinnavajadus mõjutab hoone lahendust. Näiteks on suured üürnikud nõus maja sisse minevate sügavama ruumilahendusega, kuid väiksemates kontorites on kontoris olevate päevavalgust pakkuvate akende hulk tähtsam. Samuti on oluline tegur ettevõtte töötajate struktuur. Kui keskmine töötaja kasutab ca 25 m² kontoripinda, siis sekretärile piisab 10-15 ruutmeetrist, kuid presidendile on vaja 40 m².
Peale nõudluse analüüsimist tuleb büroohoone arendajal keskenduda turul olevale pakkumisele. Arendajal või turuanalüüsi pakkujal tuleb luua põhjalik ülevaade olemasolevast, planeeritavast ja potentsiaalsest büroopinnast, mis peab sisaldama järgmist:
– asukoht;
– hoonete bruto- ja netopind;
– üürimäär;
– üüritingimused;
– üürnikupoolsed lepingu lõpetamise tingimused;
– ehitusteenused;
– parkimisvõimalused ja -tasud;
– lisateenused (toitlustus, konverentsiruumid, terviseklubid…);
– üürnike nimekiri ja kontaktisik.
Nende tegurite abil määratakse, millises turuniðis arendustegevus võiks konkureerida. Andmed annavad aluse üürimäära, vajalike möönduste, ruumilahenduse ja nõutavate lisateenuste prognoosimiseks. Palju sellisest infost võib saada kinnisvarafirmade toodetavatest avalikest ülevaadetest.
Pakkumise uurimine annab arendajale ülevaate olemasolevast ja tuleviku pakkumisest. Lahutades oodatavast nõudlusest oodatava pakkumise saame büroopinna oodatava üle- või puudujäägi. Need teadmised aitavad arendajal prognoosida turuolukorda ajal, mil rajatav hoone turule tuleb. Kui nõudlus suureneb pakkumisest kiiremini, siis vakantsuse määr langeb ning see loob arendajale soodsama turuolukorra.
Loomulik vakantsuse määr on paratamatu. Büroopinna kogupakkumine peab olema reguleeritud vakantsuse määra poolt, mis kaldub suurem olema kiiresti arenevates linnades (piirkondades). Väga kiiresti arenevates linnades võib vakantsus ulatuda kuni 10 protsendini, samas kui aeglasemini arenevas linnas ulatub vakantsus kõigest 3 protsendini.
Arendajad usuvad tavaliselt, et nad suudavad turu keskmisest edukamad olla. Neil on suurepärane asukoht, hoone lahendus, kulueelis või parimad väljaüürimisega tegelejad. Siiski on selge, et kõik ei saa turu keskmisest paremad olla. Arendajatel peab olema piisav rahaline varu katmaks olukordi, kus näiteks väljaüürimine võtab oodatust kauem aega.
Turuanalüüsi juures on oluline mõista vahet nominaalse ja efektiivse üürimäära vahel. Nominaalne üürimäär võib sisaldada ruumide parendusi ja soodustusi, mis kõik vähendavad efektiivset üürimäära. Sellised kokkulepped on tänapäeval väga tavalised. Taolised soodustusi pakkuvad üürilepingud muudavad turuolukorra analüüsimise keerulisemaks. Maaklerid ja üürileandjad ei ole huvitatud soodustuste laiast reklaamimisest, sest uus üürilevõtja ei pruugi soodustuste saamisest teadlik olla. Nii võivad analüütikud eksiteele sattuda ning eeldada turult reaalsest kõrgemaid üürimäärasid. Turu-uuring peab kajastama üürimäärasid, turu absorbtsiooni ning võimalikke üürilepingute juurde käivaid vajalikke lisakokkuleppeid, mis on vajalikud teiste arendajatega konkureerimiseks. Samasid numbreid kasutatakse ka projekti finantsanalüüsis. Samuti tuleb tähelepanu pöörata turu absorbtsioonile. Tavapärane viga on see, et usutakse, et projekt haarab ebarealistlikult suure osa kogu juurde tulevast turust.
Üldised nõuanded turu-uuringu jaoks:
– Mida suurem üürnik, seda keerulisem on määrata, kui palju üürnik tegelikult üüri maksab. Arvestades seejuures erikokkuleppeid, üürileandja poolt teatud kulude katmist, tasuta parkimist ja täiendavaid ruumide parendusi.
– Suured turud on killustunud ruumide suuruse, kvaliteedi, üürimäära ja asukoha järgi. Näiteks väljaöeldud 10% vakantsus võib olla eksiteele viiv kui turu suurim üüripind on 2000m². 5000m² büroopinna üürilevõtjate turg erineb väga palju 10000m² üürilevõtjate turust.
– Suurte hoonete puhul on olulisem tähelepanu pöörata ühe suure üürilevõtja olemasolule, kui hoone üldpinna kogusuurusele.
– Vaatamata keerukatele turuanalüüsimise meetoditele kehtib väike- ja keskmiste ettevõtete kohta fakt, et nad võtavad bürooruumid üürile “seal, kus boss elab”.
Asukoha valik
Büroo asukohavaliku juures tuleb tähelepanu pöörata kõigile samadele aspektidele, mis iga teise kauba juures – asukoht, suurus, kuju jne. Büroopindu võib leida igal pool, igasuguse kujuga. Siiski on enamus büroohooneid koondunud kobaratesse kesklinna, äärelinna, äripiirkondadesse, äriparkidesse. Büroohoone annab maa kasutamise eest nõuda kõrgeimat üürimäära ja seetõttu on kõrgeima maahinnaga piirkondades sageli büroohooned.
Niisiis ei tohiks kõrge maa hind peletada büroohoone arendajat, sest kõrge hind peegeldab asukoha ihaldatavust. Büroohoone asukoha valiku kohta on järgmised soovitused.
– Büroohoone peab paiknema “mõistlikus kohas”. Tähtis on sünergia büroohoone ja toetavate tegevusalade (restoranid, kaubandus, klubid) vahel. Mitmekesine keskkond loob eelised, mis viivad kõrgemate üürimäärade ja lihtsama väljaüürimiseni.
– Büroohooned peavad asuma kiirteede või kohaliku piirkonna suuremate teede läheduses. Palju madala hinnaga kinnisvaraarendamise võimalusi on äärelinna kaubanduspiirkondades. Need piirkonnad ei paku konkurentsieelist, et olla üürilevõtjatele atraktiivne asukoht.
– Liiklustihedus tipptundidel on sageli kohalike võimude murepunkt. Kui tihe liiklus on soodne tegur jaekaubandusele, siis büroohoone ei tohiks olla vahetult väga tiheda liiklusega tänava ääres.
– Algajatele arendajatele pakuvad sageli võimalust büroohoonete piirkonnas olevad tühjad krundid. Eeliseks on sellisel puhul juba olemasolevad kommunikatsioonid, infrastruktuur ja planeeringud.
– Krundile peab olema võimalik rajada efektiivne hoone. Büroohooned on suuruselt ja kujult tootmis-, elamis- ja kaubanduspindadest vähempaindlikud. Suured kontorid (üle 2000m²) eelistavad tervel ühel korrusel asumist. Väikefirmad soovivad enam aknapinda. Kõige efektiivsem hoone on 35 korda 70 meetrit.
– Efektiivne parkla on 40 või 60 meetrit pikk ja vähemalt 60 meetrit lai. Eraldiseisva parkla ehitised on büroohoone külge ehitatavast parklast odavam. Võimaluse korral võiks mõlemad parklad olemas olla.
– Suur tähtsus on krundi topograafial. Künklik krunt võib nõuda tasandamist ja seeläbi suurendada ehitushinda. Samas võib künklik krunt anda võimaluse odavamaks mitmekordse parkla rajamiseks.
– Kriitilise tähtsusega on juurdepääs mööduvatelt teedelt. Parklasse minevate juurdepääsuteede asukoht, arv ja sealne liikluskorraldus muudavad hoonele juurdepääsu ja hoone juurest minemapääsu lihtsaks või keeruliseks. Kiirtee ääres paikneva büroohoone suurepärase visuaalse nähtavuse võib nullida juurdepääsuteede puudumine.
Regulatsioonialased küsimused
Tavaliselt piiravad büroohoone ehitajaid ainult tsoneering ja ehitusalased piirangud ja regulatsioon. Ehitatava pinna suuruse paneb paika ehitusaluse maa osakaal krundist, kõrguse piirangud ja parkimisvajadused. Piirangud võivad tulla ka omavalitsuselt, kes soovib piirata büroohoone ehitusest tulenevaid negatiivseid mõjutusi (nt. liiklustihedus). Teisalt soovivad kohalikud omavalitsused hoida tulubaasi – büroohooned on puhtad, ei tooda saastet, loovad töökohti. Nii võib kohalike omavalitsuste tegevus olla mõnes osas vastukäiv.
Parkimiskohtasid nõutakse 100m² büroopinna kohta tavaliselt kolm. Siiski keelduvad finantseerijad sageli rahastamast projekte, kus on alla nelja parkimiskoha 100m² büroopinna kohta, sest on laialt teada, et kehvad parkimistingimused peletavad üürnikud minema. Samal ajal üritavad omavalitsused suurendada ühistranspordi kasutamist vähendades parkimiskohtade arvu tänavatel.
Üks tundlikumaid küsimusi arendustegevuse juures on liiklus. Ummikud olid kunagi probleemiks kesklinnas. Tänasel päeval on ummikud kandunud ka äärelinnadesse. Paljud büroohoonete arendusprojektid vajavad ehitusloa saamiseks tänapäeval liiklustiheduse uuringuid. Büroohoone tekitab tipptundidel suure liiklusvoo, mille lahendamine võib määrata arendustegevuseks loa saamise. Lahendamine võib seisneda tänavate laiendamises, kõrvalteede rajamises jne. Arendaja jaoks on objektiga kaasnevate infrastruktuuride rajamisega tegelemine väga kulukas ja ajamahukas.
Arendajatelt võidakse nõuda järgmist:
– vöötradade rajamist;
– aeglustus- ja kiirendusradade ehitamist;
– teele eraldusribade ehitus;
– fooride rajamine büroohoone juurdepääsuteede juurde;
– tänavate laiendamine hoone ees;
– teede laiendamine projekti ja suuremate teede vahel;
– uute teede rajamine;
– teede peale- ja mahasõitude rahastamine.
Konkreetsete nõuete asemel on välja töötatud ka tasu mõjutuste ees, mis lisanduv liiklusvoog tipptunnil tekitab. Tipptundidele langevate liiklusummikute vähendamiseks lisatakse büroohoonetele jaekaubandust, pakutakse elamispinda büroohoones või läheduses, tuuakse lähedusse ühistransport.
Projekteerimine ja ehitamine
Üldised põhimõtted
Esialgne projekt peab olema paindlikult ümber kohandatav, sest täna ehitatavat projekti võivad kasutada üürnikud ka 50 aasta pärast. Turuanalüüs peab välja pakkuma olulised projekti parameetrid – koridoride paigutus, tuletõkkeseinte paigutus, puhkeruumide vajadus jne.
Ruudu kujuline bürooruum on kõige kuluefektiivsem ehitada. Samas annab see kõige madalamat tulu ruutmeetri kohta.. Ristküliku kujuline või väljavenitatud kujuga ruumide üürimäär on kõrgem, sest need pakuvad ruumile rohkem aknapinda. Arendajad eelistavad spekulatiivse mitme üürniku jaoks tehtava projekti korral ristküliku kujulisi ruume, sest need pakuvad üürnikule paremat lahendust. Kontorihooned koosnevad mitmetest ruumide moodulitest, mis võimaldavad struktuuri ja viimistluse kordamist. Sellekohase info peab saama turuanalüüsist, kus tuuakse välja, millist tüüpi bürooruume turg nõuab.
Kõige tavalisem on, et bürooruumis on kandevpostid. Nende vahele ehitavate seinte abil on võimalik üks suurem ruum jagada soovitud arvuks väiksemateks. Üheks seinaks kujuneb sellisel puhul tavaliselt hoone välissein, kus asub aken.
Turuanalüüs peaks pakkuma samuti infot ruumide sügavuse kohta, mis tähendab kaugust aknast hoone keskkohani. Siin kehtib reegel, et mida suurem üürnik, seda suurem on aktsepteeritav ruumi sügavus.
Krundi planeering
Üldise krundi hoonestamata osa planeering sõltub asukohast. Otstarbekas on olla võimalikult avatud mööduvatele tänavatele ning viidad/reklaamid hoonele peaksid olema kõigile nähtavad. Hea krundi planeering tähendab loogilist tänavalt krundile pääsu, seal parkla ning hoone sissepääsu leidmist.
Maastikukujundus võib köita erinevad hooned tervikuks. Maastikukujunduselemendid võivad olla piiravad, juhatavad, suunavad, varjavad, paljastavad, täiendavad, müra summutavad… Mõistlik maastikukujundus on 1-2,5% projekti maksumusest.
Välisviimistlus
Hoone välisviimistlus hõlmab välisviimistlusmaterjale, valgustust, viitasid/reklaame. Perspektiivsed üürnikud ja külastajad loovad esmamulje hoonest selle välisviimistluse alusel. Nii võib hoone välimus olla turundusargument.
Ehitusmaterjalid jagunevad üldiselt hoone konstruktsiooni ja välisviimistluse vahel, mis kaitseb konstruktsiooni ilmastiku eest. Tavapäraselt on välisele vaatlejale nähtav ainult välisviimistlus. Välisviimistlusel kaetakse konstruktsioon tellismüüri, klaasi, metallpaneelide (alumiinium), kivi (graniidi, marmori, paekivi…), puidu, krohvi või plastkattega.
Viitade/reklaamide ülesanne on lisaks hoone identifitseerimisele anda ehitisest esmakülastajale positiivne mulje. Reklaamidele võivad kehtida piirangud, mis määravad reklaamide suuruse, kuju, paigutuskoha, sisu. Üks välisvalgustuse funktsioone on turvalisuse suurendamine. Oskusliku välisvalgustusega annab esile tõsta hoone arhitektuurset omapära ja maastikukujundust. Kindlasti tuleb valgustada parkla.
Ruumilahendus
Ruumilahendus saab alguse kõigest sellest, mis määrab hoone edasise kasutuse. Ruumide paigutuse lahendus hõlmab endas lifte, torustike, küttesüsteeme, ventilatsiooni, konditsioneerimist, valgustust ning kõik see peab olema paindlik perspektiivse üürniku silme läbi.
Iga büroopinna turuosaline vajab, et büroo pakuks teatavat hulka ühiskasutuses olevat pinda, nt. lobby-d. Nende ruumide kulu kannab arendaja edasi üürnikele. Siin muutub oluliseks üüripinna arvutamine, millest peavad sarnaselt aru saama arhitekt, arendaja ja maakler.
Tavaliselt maksab üürnik proportsionaalse osa üldkasutavate pindade kuludest lisaks büroopinna üürile ning selle osas on üürnikud väga tundlikud. Üüripinna arvestamiseks on välja töötatud kolm hoone pinna tüüpi – üldpind, väljaüüritav pind ja kasutatav pind.
– Üldpinda mõõdetakse ehitise püsivatest välisseintest. See on kõigi korruste pindade summa, sh. keldrid, mehaanikaruumid, katusekorrused.
– Väljaüüritav pind mõõdetakse püsivate seinte siseseintest. Väljaüüritav pind sisaldab kõiki sisepindu, välja arvatud liftiðahtid, trepid, muu tehnilise varustuse ðahtid. Väljaüüritav pind võib vahel sisaldada liftide eesruume, tualette, sanitaarruume ning tehnilise varustuse ruume.
– Kasutatav pind mõõdetakse püsivate seinte sisepinnast. Kogu korrust kasutava üürniku puhul sisaldab kasutatav pind koridore. Kasutatav pind ei sisalda üldkasutatavaid koridore, liftide ooteruume, kõigile avatud tualette.
Efektiivse ruumilahenduse põhikomponendid on pind ise; inimesed, kes ruume kasutavad; tegevusala; tulevikukasutusalad ja energiatarve. Pinna suuruse ja selle funktsionaalsuse panevad paika välisseinad, põrandad, laed, kandevpostide asetus ja suurus, ehitisest tulenevad liftide ja treppide paigutus jne. Ühe üürnikuga büroohoones on üürnik vastutav halli ja koridoride heakorra eest. Mitme üürnikuga hoones haldab ühises kasutuses olevaid ruume arendaja (haldaja). Seetõttu eelistavad arendajad üürnike, kes võtavad üürile kogu hoone või kogu korruse.
Optimaalne korruse pind sõltub üürnikust, kellele hoone on kavandatud. Mitmekorruselise büroohoone optimaalne pind on 1600 kuni 2500m². Suuremad korrused võivad olla sobilikud suurematele üürilevõtjatele. Väiksema korruse pindalaga hooned on küll kallimad, kuid neis on enam akendega ruume. Palju kasutatakse avatud kontorit. See muudab büroo ümberplaneerimise odavamaks, samuti on madalam algne ehitushind. Avatud kontori pinnakasutus on kõrge efektiivsusega. Samas vähendavad liikuvad seinad privaatsust ja helikindlust.
Lisaks eelnevalt toodud punktidele tuleb veel tähelepanu pöörata hoone sisevalgustusele, liftide arvule ja nende kandevõimele, küttele, ventilatsioonile ja konditsioneeridele, kogu hoone energiasäästlikkusele.
Finantseerimine
Büroohooned on tavapärasel eelistatud investeeringud pensionifondidele ja kindlustusfirmadele. Oluliseks kinnisvaraarenduse finantseerijaks on läbi väärtpaberistatud hüpoteeklaenude muutunud Wall Street.
Ehituslaenud on analoogsed muudele ärilaenudele. Laenuandja on siin ainult enamhuvitatud väljaüürimisest ning sageli nõutakse üüri eellepinguid (mahus 20-50% hoonest). Uuelt kogemusteta arendajalt nõutakse tavalisel turul 40-50% ja riskantsematel turgudel 50-70% büroopinnale eellepinguid.
Büroohoonete puhul finantseeritakse ehituslaen ümber hüpoteeklaenuks hoone täituvuse jõudmisel mingi kokkulepitud tasemeni, mis võimaldab hüpoteeklaenu teenindada. Reeglina jääb see hoone täituvuse tase 70-80 protsendi juurde. Laenuandjad keskenduvad rahavoogude juures efektiivsele üürimäärale, sest neil on raske hinnata kokkuleppeid, mis üürilevõtjatele võivad atraktiivsed olla.
Kõige levinum laen büroohoonete arendamisel on 30-aastane hüpoteeklaen. Lisaks kasutatakse erinevaid finantseerimisskeeme, mis seisnevad ühisettevõttes arendaja ja finantseerija vahel. Reeglina nõuavad finantseerijad, et arendajal peab olema 20-30% projekti maksumusest. Täpsem omafinantseering sõltub arendusmeeskonna tugevusest, projekti hinna ja väärtuse suhtest, turu tugevusest ning üldisest laenuturu olukorrast.
Turundus
Turundusstrateegia
Turunduse eesmärk on hoonesse leida üüri maksvad üürilevõtjad. Olulisim on seejuures määrata turu sihtsegment ning seejärel neid veenda, et hoone on neile sobilik. Turundusargumentideks võib olla:
– hoone tuntud arhitekt või märkimist vääriv arhitektuurne lahendus;
– efektiivne korruste jaotus;
– väljapaistvad kaasnevad teenused;
– liberaalne ruumide ümberkujundamise poliitika;
– erandlik asukoht;
– tasuta parkimine;
– head liftid;
– konkurentsivõimeline üür;
– hea ligipääs.
Turundust toetab järgmiste hüvede olemasolu: sportimisvõimalused; kohvikud, klubid, jaekaubandus; konverentsiruumid; postiteenus.
Eduka turunduse võtmeelement on sihtgrupi määratlemine ning seejärel hoone sobilikkuse väljamängimine. Büroohoone väljaüürimine ja turundus peavad keskenduma küsitlustele, turundusmaterjalidele, reklaamile, PR-ile, turustamisele ning tihedale koostööle maakleritega.
Üürihinnad
Eristatakse nelja üüri maksmise võimalust, milles kõigis on nii üürilevõtja, kui -andja jaoks omad head ja vead.
– Brutoüür – üürileandja maksab kõik tegevuskulud. Siin on üürilevõtjal kulude tõusu risk kanda. Seda tüüpi üürihind on eelistatud väikeste üürilevõtjate puhul, kes soovivad konstantseid makseid, mis aja jooksul ei suurene.
– Netoüür – siin on kolm variatsiooni.
* Esimese puhul maksab üürilevõtja kommunaalkulud, kinnisvaramaksu ja muud kulud.
* Teisel puhul maksab üürilevõtja eelmises punktis toodu ning lisaks remondi ja halduskulud.
* Kolmanda variandi juures maksab üürilevõtja eelmises punktis toodu ning lisaks kapitaalsemate parenduste eest.
– Kulude jaotamine – siin jaotavad üürileandja ja -võtja kulud omavahel. Üürileandja maksab kokkulepitud summa kuludest, üürilevõtja maksab seda summat ületava kulude summa. Üürileandja makstavate kulude piir pannakse paika esimese aasta tegevuskulude alusel. Nii maksab üürilevõtja kinni hinnatõusu.
– Üür käibest – üürilevõtja maksab kas kokkulepitud baasüüri või protsendi käibest – kumb toodud kahest numbrist on suurem. See on tavapärane lähenemine jaekaubanduse puhul. Büroohoone puhul on käibe alusel arvestatav üür sobilik toitlustusasutuste ja kontoriteenuste puhul, kus üürniku müügikäive on sõltuvuses konkreetsest asukohast.
Üürimäär ja -tingimused
Üürileping määrab tingimused, mille alusel üürilevõtjal on õigus büroopinda kasutada. Enamus arendajatel on olemas oma standardlepingud, mis võetakse lepinguläbirääkimiste aluseks. Paljudel suurfirmadel on samuti olemas omad lepingu alused, millest nemad soovivad lähtuda. Sellistel juhtudel on üüriläbirääkimiste algu see, kelle lepinguprojektist hakatakse edaspidises lähtuma.
Üüriläbirääkimistel keskendutakse üürimäärale, tingimustele, erikokkulepetele ja üürnikupoolsete parendustele. Üürimäär varieerub sõltuvalt üüripinna suurusest ning arendusprojekti staadiumis, kus ollakse üürilepingu allkirjastamise ajal. Ankurüürnikule pakutakse madalamat üürihinda, sageli pakutakse talle ka osalust hoones.
Ankurüürnikuga sõlmitakse leping 10-15 aastaks, kus üürimäära tõstetakse 3 või 5 aasta järel. Ülejäänud üürnikega sõlmitakse lepingud 3-5 aastaks. Lühem leping annab arendajale võimaluse lepingutingimuste sagedamaks läbirääkimiseks ning samuti annab see üürnikule suurema paindlikkuse.
Üürilepingus võib sisalduda klausel, mis paneb kõik tegevuskulude tõusu üürilevõtja kanda. Sageli seotakse üürimäär tarbijahinnaindeksiga, mis kaitseb arendajat inflatsiooni eest.
Edukate üüriläbirääkimiste võtmetegur on üürniku vajaduste määramine. Kas lepingu sõlmimiseks on üürnikule vaja pakkuda tasuta üüri, head asukohta, madalat üüri üüriperioodi algul? Kõik on läbiräägitav.
Juhtimine ja haldamine
Vara haldamine on büroohoone arenduse viimane faas. Igapäevaseid tegevusi suunab tavaliselt haldusjuht, kelle peamine ülesanne on hoida üürnikud rahul. Suuremate hoonete puhul on haldaja koha peal, väiksemad hooned võivad kasutada mitme peale sama haldurit.
Haldusleping määrab halduri ülesanded ja vastutusala, õiguse allkirjastada üürilepinguid ja muid dokumente, reklaamida hoonet, samuti haldustasu. Halduri tasu on vahemikus 3-5% kogu üüritulust.
Haldaja väljast palkamine võib tunduda mugavam ja odavam. Sellegi poolest haldavad suuremad arendajad oma hooneid ise. Seda mitte ainuüksi täiendava rahavoo tõttu, vaid ka selleks, et olla üürnikega tihedais sidemetes. Arendusfirmadel, kes ise haldavad oma hooneid, on võimalus tuleviku arendusprojekte teha olemasolevatele laienevatele firmadele.
Projekti müük
Peaaegu kõik projektid mingis etapis müüakse. Müügiotsus sõltub partneritest, laenutingimustest, kinnisvarainvesteeringute turust ning arendaja turu- ja alternatiivsete investeerimisvõimaluste analüüsist. Büroohoone müüakse tavaliselt ühes kolmest punktist – stabiilse täituvuse saavutamisel, esimese täistäituvusega aasta järel (mil on võimalus üüri tõsta) või peale üürilepingute uuendamist.
Arendaja eesmärk on müüa projekt punktis, mil see pakub suurimat tulu vastavalt investori eesmärkidele, milleks on kõrgeima tootluse saavutamine ning pikaajalise investeeringu tegemine. Tavaliselt saavutatakse suurim sisemine tulunorm (IRR) siis kui hoone müüakse kohe peale stabiilse täituvuse saavutamist. Arendajad siiski soovivad sageli oodata esimeste üürilepingute kehtivuse lõppemiseni ja nende uuendamiseni, kus on võimalus üürihinda tõsta. Sellisel puhul on projekti praegune puhasväärtus (NPV) suurim.
Pikaajalised investorid soovivad hoonete omanikuks olla tavaliselt ligi 7 aastat. Mõned investorid on märkinud, et nemad soovivad investeeringut hoida igavesti.
Kokkuvõte
Büroohoone arendamine on komplekse tegevus. See hõlmab endas põhjaliku turuanalüüsi, mis peab välja selgitama kellele büroohoonet arendatakse. Sihtgrupi määramine on eduka projekti juures kriitilise tähtsusega tegur. Lisaks peab turuanalüüs välja selgitama sihtgrupi vajadused – millist asukohta, millist tüüpi hoonet, millise suurusega jne. sihtgrupp vajab.
Büroopindade nõudluse ja pakkumise analüüsimise juures on oluline arendusprojektide valmimise ajaline viide. St. täna arendama hakatav projekt peab vastama turu nõudmistele tulevikus.
Hoone arhitektuurse ja projekti lahendamisel tuleb lähtuda kindlatest põhimõtetest ruumide kuju ja sügavuse osas, millest kõrvalekalded ei ole üürilevõtjate jaoks vastuvõetavad. Kõik need tegurid sõltuvad taas suuresti üürniku tegevusalast, suurusest, tema klientidest.
Büroohoone krundi planeering peab olema hea juurdepääsuga, lahendatud loogiliselt ning esmakordsele külastajale esmapilgul mõistetav.
Büroohoonete arendust rahastatakse alati võõrkapitali abil. Laenukapitali kaasamine on alati lihtsam juba kogemustega arendaja jaoks. Siiski on ka uutel arendajatel võimalus, kui nad suudavad laenuandjatele näidata, kellest saavad hoone tulevased üürilevõtjad. Arendaja kog
