Järgneb finants- ja kinnisvaraga tegeleva nõustamisfirma Re&Solution’i kontoripindade uudiskiri.
Dialoog aitab leida mõlemale poolele kasulikku lahendust
Üks praeguse majanduskriisiga kaasnevaid positiivseid jooni on see, et kriis muutis paljud kinnisvaraturu varjatud probleemid nähtavaks. Kahjuks sündis see liiga hilja ning seetõttu said paljud turul osalejad valusa õppetunni. Bürooruumide turg Baltikumis ei ole erand ning erinevaid probleeme on täna nii rendileandjatel kui rentnikel, sealjuures on tavaliselt peamiseks põhjuseks buumiaegsed kõrgendatud ootused.
Tasakaaluta turg
Turu endise kasvu ning nõudmise kahanemise tagajärjel tõuseb vabade bürooruumide pakkumine veelgi. Uusi pindasid tuleb juurde, sest palju arendusi on hetkel veel ehitamisjärgus. Nende hoonete arendust alustati buumiajal, kuid nende lõppfaas jääb majanduslanguse ajajärku. Teisest küljest aga avanevad hoonete omanikel kohe pärast turu tervenemist võimalus valmis pindasid pakkuda.
Baltiriikide pealinnades on täna 1’000’000 ruutmeetrid vabasid bürooruume ning prognooside kohaselt kasvab see 2009. aasta jooksul veel ligikaudu kolmandiku võrra. Ehitusmahud on siiski vähenemas – paljude (umbes 50 %) “teoreetiliselt” kavas olnud büroohooneprojektide elluviimine on edasi lükatud ja alates 2008. aasta kolmandast kvartalist ei ole alustatud ühegi uue projekti teostamist. Arvestades tänast olukorda on oodata samasuguse tendentsi jätkumist ka lähitulevikus. Isegi majandusliku heaolu perioodil ei saaks selline liigpakkumine, mida me võime jälgida antud hetkel, otsekohe absorbeeruda. Eeldatavasti kulub olemasolevate pindade ja kavakohaselt lähemal ajal valmivate pindade turule sisenemiseks vähemalt kaks-kolm aastat.
Osa rentnikke on selle aja jooksul muutnud ülemaailmse majanduslanguse mõjul oma kasvustrateegiat, sest nende äriaktiivsus on kahanenud. Selle tulemusena on kasvanud töötajate vallandamine, mistõttu rentnikud püüavad vähendada kasutatavate ruumide pindala, et kärpida nendega seotud väljaminekuid ja suurendada efektiivsust.
Lahendusi otsivad nii hooneomanikud kui ka rentnikud
Praegustes majandusoludes on paljud ettevõtted sõltumata suurusest ja tegevusvaldkonnast hakanud kärpima väljaminekuid, sh äripindadega seotud kulutusi. Kulude kärpimine aga ei tähenda ainult kasutatavate ruumidega seotud väljaminekute vähendamist, vaid ka ruumide tõhusamat kasutamist. Kõnealuste eesmärkide saavutamiseks on olemas mitu võimalust.
Kolimine teistesse ruumidesse
Majanduslanguse tingimustes võib jääda mulje, et ümberkolimine odavamatesse ruumidesse on ainus ja parim lahendus. Kuid see ei ole sugugi kõige kergem lahendus.
- Rendilepingutes ei ole tihtilugu tingimust, et saaks lepingu ennetähtaegselt lõpetada. Need rentnikud, kes soovivad enne rendilepingu tähtaja lõppemist teistesse ruumidesse ümber kolida, võivad puutuda kokku raskustega ja seda iseäranis juhul, kui leping on sõlmitud pikemaks ajaks. Enamasti on Balti riikide büroopindade turul sõlmitud lepingud siiski “lühiajalised”. Vaatamata asjaolule, et kõige levinum renditähtaeg on kolm kuni viis aastat, ei piira rendilepingud harilikult lepingu ennetähtaegse lõpetamise õigust ehk seega võimlaust, lõpetada leping kõigest kuus kuud pärast selle allkirjastamist.
- Ümberkolimine toob endaga kaasa ka täiendavaid kulusi. Vaatamata sellele, et sisustusega varustab ruumid harilikult rendileandja, maksab kolimiskulud enamasti kinni rentnik ise. Pealegi võivad tekkida ka muud ettevõtte aadressi muutumisega seotud ebamugavused, mille hulka kuuluvad näiteks vajadus teatada sellest kõikidele klientidele ja partneritele, tellida uued ettevõtte logoga ümbrikud jne.
- Rentnikul oleks soovitatav langetada otsused selliste lahenduste kasuks, mis on kasulikud ka pikemas perspektiivis – st mitte valida endale ruume ainuüksi nende odavusest lähtudes. Vaatamata asjaolule, et antud hetkel võib madal renditasu näida ahvatlevana, tõstetakse seda nagunii pärast turu naasmist normaalseisundisse. Seetõttu võivad kõrgem renditasu ja ruumide endistviisi madal kvaliteet kujuneda tulevikus sugugi mitte meeldivaks ühenduseks. Seoses sellega soovitatakse rentnikel pöörata erilist tähelepanu ruumide kvaliteedile, võttes iseäranis arvesse tõsiasja, et praegu antakse mõningaid bürooruume rendile aasta tagasi kehtinud B-kategooria hindadega. Paljud uued projektid avati hiljaaegu nii, et täitmata jäi 50 % või enamgi ruume. Niisuguste objektide valdajad näitavad üles erilist paindlikkust ja on valmis pakkuma häid hindu, kuid oleks õigem mitte rutata ja anda hinnang kõikidele selliste tehingutega seostuvatele riskidele. Nii näiteks hakkab tasu üldkasutatavate mugavuste eest, mis jaotatakse harilikult kõikide rentnike vahel proportsionaalselt nende kasutuses oleva pinna suurusega, olema tavalisest kõrgem, sest paljud ruumid jäävad vabaks.
- Mitmes erinevas hoones paiknevad suured ettevõtted võtavad harilikult abiks tsentraliseerimise. Kõikide töötajate paigutamine ühe katuse alla on hea viis mitte üksnes ruumide kasutamisega seotud kulutuste, vaid ka side- ja transpordikulude ning muude väljaminekute vähendamiseks.
Renditingimuste ülevaatamine
Tänu sellele, et täitmata ruumide osatähtsus üha kasvab, asuvad rentnikud läbirääkimistel soodsamal positsioonil. Isegi senised rentnikud taotlevad endale mitmesuguseid soodustusi, kõnelemata siis juba uutest rentnikest.
- Rentnikud alustavad läbirääkimisi renditasu muutmiseks, paludes seda ajutiselt vähendada vastavalt antud hetkel turul valitsevale olukorrale. Rendileandjad, kes soovivad üürnikku hoida, on valmis niisugustele taotlustele vastu tulema. Sõltuvalt riigist ja konkreetsest objektist on renditasud langenud 20-30% võrra ja naasnud 2004. aasta tasemele. Kuid teisest küljest ei garanteeri renditasu alandamine väljapääsmatu olukorra sunnil nõrkades ärikeskustes seda, et ruumide täitumuse aste suureneb. Renditasu tasakaalustamatu vähendamine võib ka pigem kahju tuua ja iseäranis veel sellistele rendileandjatele, kes on võtnud suuri krediite, sest nad ei saa siis täita oma kohustusi kreeditoride ees.
- Rendileandjatel tuleb teha tegemist üha suureneva karmi konkurentsivõitlusega ning seetõttu on nad sunnitud uute rentnike ligimeelitamiseks ja seniste säilitamiseks välja pakkuma mitmesuguseid stiimuleid. Vaatamata sellele, et ettepanekud vabastada rentnikud mõneks ajaks renditasu maksmisest ei ole laialt levinud, võib turul siiski kohata üksikuid juhtumeid, mil rentnikud maksavad ainult kommunaalteenuste eest. Rohkem levinud viisiks rentnike ligimeelitamisel on tasuta kontorimööbli, kommunaalteenuste või parklakohtade pakkumine. Olemasolevate rentnike säilitamise huvides vähendavad rendileandjad ajutiselt renditasu iga-aastase indekseerimise määra või jätavad indekseerimise sootuks ära.
Bürooruumide optimeerimine
Ruumide kasutamise eest makstavat tasu on võimalik vähendada ka osadest ruumidest loobumise teel. Lisaks sellele on võimalik leida teisigi kasutatava pinna optimeerimise variante.
- Ruumide pindala vähendamine ja kasutatava pinna optimeerimine on üks võimalikke lahendusi väljaminekute kärpimiseks. Optimeerimine tähendab tavaliselt ruumide ümber kujundamisst üheks avatud planeeringuga kontoriks, andes võimaluse töökohtade ning –laudade jagamiseks.
- Kui pikaajaline rendileping ei luba ennetähtaegset lõpetamist, võib ülearuseid ruume kellelegi edasi rentida. Muidugi ei rentnikke lihtne leida ja ehk ei võimalda seda ruumide planeeringud, näiteks avatud planeeringuga kontor. Ei ole mõeldav ruumi ühine kasutamine ilma täiendavate investeeringute (vaheseinad jms) ja muude ebamugavusteta.
- Omanikest valdajate hulgas võivad populaarsemaks muutuda sellised tehingud, mille puhul omand müüakse maha ja renditakse seejärel otsekohe tagasi müüjale, sest see on hea võimalus hankida kapitali ja koondada see oma ärisse.
Lähem info: www.resolution.ee
