Tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14 selgitas kohus, millised kulutusi on võimalik teha korteriomanike kokkuleppel ja milliseid kulutusi tuleb lugeda majandamiskuludeks. Lisaks selgitas kohus, kas korteriomanikul on õigus jätta tasumata küttearved aja eest, mil ta ei saanud oma korterit remondi tõttu kasutada ning millised kohustused on korteriühistul seoses hoone korrashoiuga. Veel analüüsis kohus selles lahendis korteriomaniku ja korteriühistu vaheliste nõuete tasaarvestuse küsimust.
Riigikohus selgitas, et iga korteriomanik võib teha kulutusi kaasomandi säilitamiseks, kui need on vajalikud, ja tehtud kulutused hiljem teistelt kaasomanikelt välja nõuda. Vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, kuid nende tegemisel tuleb lähtuda korteriomanike huvidest. Samuti tuleb vältida põhjendamatute kulude tegemist. Mõistlik on sellisel juhul võtta tööde tegemiseks erinevaid hinnapakkumisi.
Kohtuasjas hindas kohus ühe korteriomaniku poolt maja katuse remondiks tehtud kulutuste teistelt korteriomanikelt väljanõudmise võimalust. Kuna selle juhtumi puhul olid maja katuse konstruktsioonid mädanenud ja see oli ohtlik inimestele, siis kohtu arvates olid korteriomaniku tehtud kulutused vajalikud ja tal oli õigus need kulud teistelt korteriomanikelt (proportsionaalselt) sisse nõuda ja tasaarvestada korteriühistu majandamiskulude nõudega oma nõudeid teiste kaasomanike vastu.
Täpsemate kulude kohta märkis Riigikohus järgmist.
Korteriühistu õigusabikulud võivad olla korteriühistu majandamiskuludeks. Need võivad hõlmata ka kulusid, mis seonduvad korteriühistu ja tema liikmete kohtuvaidlustega. Seejuures kohus selgitas, et sellelt korteriomanikult, kellega seoses on õigusabikulud tekkinud, korteriühistu õigusabikulusid majanduskuludena nõuda ei saa.
Korteriomanik ei vabane elamu küttekulude ega muude kommunaalkulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et neid kulutusi nõutakse aja eest, mil korteriomanik ei saanud korterit sihipäraselt kasutada (nt korteril puudus soojustatud katus) või korteriomanik oli korteri keskküttesüsteemist välja lülitanud. Kohus selgitas, et proportsionaalsest kulujaotusest kõrvalekaldumiseks peab olema kaasomanike kokkulepe.
Korteriomanikul puudub alus keelduda maja renoveerimiseks võetud laenude tagastamise kohustustest, mis tekkisid pärast seda, kui korteriomanik korteri omandas. Kohus selgitas, et korteriühistu liige ei vabane elamu renoveerimiskrediidi maksmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et krediidiga finantseeritud tööd võivad olla tehtud ebakvaliteetselt. Kui selgub, et korteri müüja ei teavitanud korteriomanikku korteriga seotud kohustusest, võib korteriomanikul olla nõue korteri müüja vastu. Sellisel juhul on võimalik esitada kahjunõue müüja vastu või nõuda ostuhinna alandamist.
Kohus selgitas, et kui korterit tegelikult ei köeta või korteriomanik ei saa kasutada muid kommunaalteenuseid, võib tal iseenesest olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus keelduda kommunaalteenuste eest tasumisest, kuid ainult sellisel juhul, kui mõni korteriomanik või korteriühistu rikub oma kohustusi. Kohustuse rikkumise korral võib korteriomanikul olla ka kahju hüvitamise nõue, mille ta saab kommunaalkulunõudega tasaarvestada.
Korteriomanik ei vabane haldusteenuse ega raamatupidamisteenuse eest kulude kandmise kohustusest ainuüksi põhjusel, et teenused võisid olla ebakvaliteetsed. Kohus selgitas, et teenuste puudulikust osutamisest tulenevaid nõudeid saab teenuse osutajate vastu esitada korteriühistu kui teenuse tellija. Mõlemad kulud on käsitatavad vajalike majandamiskuludena, mille tasumises peab korteriomanik korteriühistu liikmena osalema.
Kohus selgitas otsuses ka seda, et korteriühistu viivisenõude rahuldamist ei välista ainuüksi see, et viivist ei olnud märgitud iga kuu korteriomanikule esitatud arvetel.
Kohus rõhutas oma otsuses, et korteriühistu peab seadusest tulenevaid ülesandeid, sh korrapärast hoone ja selle juurde kuuluva territooriumi korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist, korralikult täitma. Selleks peab korteriühistu leidma vajaliku raha. Vajadusel tuleb kokku kutsuda korteriomanike erakorraline koosolek ja muuta majanduskava või kinnitada uus majanduskava, kui senise alusel tehtavatest maksetest vajalike kulutuste katteks ei piisa, või nt võtta krediiti.
Pille Pettai
Vandeadvokaat, partner
Glikman Alvin & Partnerid
| Artikli allikas Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid |
 |
