Eestis on aeg alustada riigi toel üürikinnisvara ehitamist, leidsid paari nädala eest majandusministeeriumis toimunud ümarlaual osalejad, kuid riigi sekkumine võib kogu kinnisvaraturgu muuta.
Majandusministeerium on juba asunud võimalikke üürikinnisvarastsenaariume looma, kirjutas Delovõje Vedomosti. Jutt käib Eesti eluasemepoliitika uute suundade projektist.
Peale uue üürikinnisvara ehitamise on kavas elamufondi rekonstrueerida ning vanu maju lammutada. Projekti eesmärgid on tagada üürikorterid neile, kes ei taha või ei saa ennast laenudega siduda, spetsialistidele, kelle palk ei luba isiklikku kodu soetada või üüri maksta, soodustada ettevõtlust suurtest linnadest kaugemal ja vähendada elanikkonna äravoolu.
Selleks on kavas luua riigitagatiste süsteem, et kinnisvaraarendajad ja ehitajad saaksid laenu soodsamatel tingimustel ja pika tagastustähtajaga.
Korruptsioonioht.
“Raske on tõsiselt suhtuda ettepanekusse, kus inimestele, kes endale eluaset soetada või üürida ei jõua, antakse avaliku sektori toel uus kodu poole hinnaga, kuid inimesed, kes siiski abikriteeriumitele ei vasta, peavad oma kodu mitte nii uues ja uhkes majas ise välja ostma. Korterite jagamine on tõsine korruptsiooni tekke oht – keegi saab endale suure otsustusjõu, kes saab ja kes ei saa enda kasutusse suure rahalise väärtusega ressursi ehk eluaseme,” kommenteeris Adaur Grupi juhatuse liige Tõnu Toompark.
Ehitusettevõtjate liidu juhi Indrek Petersoni sõnul on viimased 20 aastat Eestis ehitatud liiga vähe elamispinda ja sedagi ainult müügiks. Paljudel, eriti noortel, ei ole võimalik soodsa hinnaga kvaliteetset elamispinda saada. Tegelikult on aga vajadus selle järele palju suurem. Petersoni sõnul on palju neid, kes tahavad oma elamistingimusi muuta, kuid kellel pole selleks raha.
“Kvaliteetse ja lihtsalt kättesaadava elamispinna olemasolu on väga tihedalt seotud kogu riigi majandusega. Kõikidel arenenud riikidel on väga selge elamispinna omamise ja ehitamise poliitika. Eestil seda kahjuks siiani ei ole. Majandusminister Urve Palo idee on esimene samm Eesti elamuehituspoliitika väljatöötamisel,” ütles Peterson.
Tema hinnangul on ehitusturg praegu väga kõikuv ning üürikortermajade ehitusega on võimalik seda stabiilsemaks muuta.
Kinnisvarafirmade liidu juhatuse liige Ingvar Allekand ütles, et liit on üks neist, kes üürikinnisvaraturu küsimuse tõstatas, ja on aktiivselt osalenud ümarlaudadel. Viimasel ajal kõlanud väidetesse suhtub ta ettevaatusega. Enne kui hakata eelarve raha selleks kulutama, tuleks tema sõnul kindlasti veel nüansse uurida: nõudlust, erasektori võimekust pakkuda, riigi sekkumise mõju ülejäänud turule, millises mahus ja kus ehitada jne.
“Tegelikult pole ju ministeerium teinud konkreetseid mahtude plaane. Paljud organisatsioonid on teinud mingeid arvestusi üürikinnisvaraturu kohta, kuid minu teada ei ole keegi tõsise analüüsiga tegelenud ja tõsiseid arutelusid ei ole sellel teemal olnud,” ütles Allekand.
Hea oleks ehitada üürimaju regioonides, kuhu erainvestorit on vaba turu tingimustel raske meelitada. “See on kasulik näiteks kohalikele tootmisettevõtetele, kes on sunnitud tööjõudu igal hommikul pika maa tagant transportima. Tallinna ja Tartu aktiivsetesse piirkondadesse pole riigil aga tegelikult põhjust ehitama hakata – seda tehakse niikuinii,” märkis Allekand.
Näited läbikukkumise kohta.
Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liikme Margit Silla sõnul võib mõte riiklikest üürimajadest esmapilgul tunduda hea idee, et leevendada nõudlust üürikorterite järele, kuid tegelikult pole uuringuid, kui palju üürielamuid Eesti vajab ja kui rentaabel on riigil neid ehitada. Sild märkis, et muu maailma praktikas on üürimajadega ka läbi kukutud, näiteks ei ole neid suudetud hallata, on tekkinud getostumine jne.
“Sellised projektid peaks olema väga põhjendatud ja kaalutletud. Pigem leian, et see peaks olema erasektori valdkond,” on tema arvamus.
Swedbanki kinnisvara osakonna juht Ero Viik möönis, et eri turgudel toimivad erinevad turutavad ja praktikad. Meie turu praktika ja tarbija eelistus on praegu oma kodu soetamise poole kaldu. Seda eelistust toetab ka arusaamine kodust kui investeeringust. “Turupraktikat võib teoreetiliselt proovida muuta, kuid vaba turu tingimustes ei ole kommertssektor seni tuvastanud pakkumistega katmata üürituru nõudlust,” lisas ta.
Danske Banki tegevdirektor Aivar Rehe seab niinimetatud riikliku üürifirma idee kahtluse alla. Rehe pooldab ideed riiklikult toetada eluasemeturgu, kuid hindab seda kui pikka protsessi, mis tuleks välja töötada vähemalt 20 aasta peale.
LHV krediidiriski juhi Madis Toomsalu sõnul ei saa seda ideed majanduslikust loogikast lähtuvalt hinnata, sest riigi üürimajade ehitamise põhjused ei ole ainult majanduslikud. “Kindlasti ei tekita üürimajade ehitamine uut kinnisvaramulli, kuivõrd üürimajade maht ei ole suur ning igasugune pakkumise suurenemine pigem mõjub hinnakasvule pärssivalt ja jahutab turgu,” prognoosis Toomsalu.
Kommentaar: Turg viiakse tasakaalust välja
Tõnu Toompark, Adaur Grupi juhatuse liige
Siin pole vaja doktorikraadi, piisab majandusteaduskonna esimese kursuse läbimisest. Avaliku sektori turule sekkumine ja hinnataseme allapoole surumine mitte ei suurenda pakkumist ehk elamispindade kättesaadavust, vaid hoopis halvendab seda.
Madalale toodud hinnatase sunnib erasektorit pakkumist vähendama, sest erasektor ei suuda konkureerida avaliku sektori poliitiliste (loe: mitteratsionaalsete, mittemajanduslike, võimu kindlustavate) otsustega. Seega töötab avaliku sektori üüriturule sekkumine selle ühiskondliku soovitud eesmärgi – eluasemete parema kättesaadavuse – vastu.
Tatjana Merkulova
tatjana.merkulova@aripaev.ee
http://www.aripaev.ee/uudised/2014/11/25/riik-moonutab-uurikorteritega-turgu
