Kommentaar kahele seisukohale:
- Peep Sooman: http://majandus24.postimees.ee/3689423/peep-sooman-emotsionaalselt-uurimajadest-selle-idee-taga-ei-ole-ukski-erakond-vaid-uhe-ettevotte-huvid
- Liisa Oviir: http://majandus24.postimees.ee/3691117/ministri-vastus-soomanile-kui-keegi-naeb-iga-tegevuse-taga-korruptsiooni-on-kusimus-tema-enda-maailmavaates
Järgneb Tõnu Toomparki kommentaar
Alustaks Ida-Virumaast. Ida-Virumaa on Eesti suurima väljarände ja tööpuudusega piirkond. Paraku pole väljarändajad kinnisvara endaga vara kaasa võtnud. See on koha peale maha jäänud. Jutt, et viime nüüd spetsialistid Ida-Virumaale ja selle jaoks on vaja uut elamufondi luua, on jama. Eriti veel, kui seda tehakse majanduspoliitika sildi all.
Mis saab Ida-Virumaa tänastest kinnisvaraomanikest? Piirkonda, kus nõudlus kaob, luuakse riigi raha eest uut pakkumist. Kui nõudlus väheneb ja pakkumine suureneb, siis hind väheneb. Järelikult kaotab väärtust ka kohalike korteriomanike vara. Vara, mida mingil momendil oleks võimalik maha müüa või vara, mida oleks näiteks võimalik pantida, et aidata lapsel tulevikus oma kodu soetada.
Peale kõige muu. Arendades Kohtla-Järvele ühe korterelamu on selle turuväärtus tõenäoliselt 50% ehitushinnast. St pool rahast, mis sinna arendusse panna, on kohesel ära põlenud.
Nõudlus ja pakkumine on loodusseadused. Neid ei saa poliitiliste (elik mitteratsionaalsete, kuid häältemagnetiks olevate) otsustega muuta. Need jäävad toimima nii Ida-Virumaal kui kõikides teistes piirkondades, mida riigi rahadega on plaan äraspidiselt edendama hakata.
Teine linn, mis kogu sellest diskussioonist läbi käib on Viljandi. See jutt ei päde, et kui nüüd Viljandi ärksa vaimuga ärimees ärkab ja tahab suurtööstuse rajada, ei ole tal töötajaid kuhugi majutada. Ettevõtluseks on vaja teotahet, aga ainult sellest ei piisa. Kui rajada ettevõte piirkonda, kus puudub mõni ülioluline ressurss (nt tööjõud), tuleb selle ressursi hankimine (ehk piirkonda majutamine või transportimine) ettevõtjal endal korraldada.
On küllaga näiteid näiteks Tallinna lähistel paiknevatest ettevõtetest, kes veavad oma töötajaid ettevõttesse kohale. See on nende äriplaani üks osa, mitte kogu ühiskonna kanda olev kulu.
Siit jõuame korruptiooniohu juurde. Eirata, et avaliku sektori vara jagamine ei tekitaks korruptsiooniohtu on pimedus. Täna on menetlemisel mitmeid kõmulisi asju, kus omavalitsuse või riigiettevõte rahakott on endaomaga segamini aetud. Kui võõrast vara peab jagama, siis tekkib kiusatus. Olen täiesti veendunud, et enamus suudab sel kiusatusele vastu panna, ag apraktika näitab, et mitte kõigil.
Kommenteerima peab ka üüriprogrammi koostajate väiteid, et Eestis ei ole üüriturgu ja üürikortereid ei arendata.
Need kõlavad väited on näited asjaolust, et end ei ole turul toimuvaga kurssi viidud. Kahtlen siiski, et teadmine on olemas, kuid seda lihtsalt eiratakse.
Üürisektori suuruseks võib rahva- ja eluruumide loenduse andmeid appi võttes hinnata 20% peale. Tallinnas vastavalt 25-30% peale. Üüriturg on seega igati olemas ja iga aastaga järjest laienemas. On selge, et väiksemates asulates on üürisektori osakaal väiksem, sest ka kinnisvara turuväärtus on väiksem. Madalama turuväärtuse puhul on inimestel märksa hõlpsam kinnisvara osta isegi juhul, kui piirkonnas kavatsetakse elada vaid aasta-paar. Siiski on igas maakonnakeskused üüripinnad olemas.
Samuti arendatakse üürikortereid väga aktiivselt. Vestlesin hiljuti ühe Eesti suurima korterite arendajaga. Nende müügiinimeste sõnul on nende ettevõtte Tallinna korterimüükidest ligi 10% üüriinvestoritele ehk inimestele, kes ostavad korteri väljaüürimiseks.
Aastatel 2008.-2009. väga palju üüriinvesteeringuid ei tehtud, sest tegemist oli majanduskriisi põhja-aastatega, mil üüripakkumine ületas nõudlust kordades. Alates 2010.-2011. aastatest on üüriinvestorid olnud aktiivsed. Üürikortereid tuuakse turule küll ükshaaval, mitte suurte mahtudena. Tõesti peab tõdema, et aastatel 2010.-2014. on Tallinnas kui üürituru suurimas piirkonnas olnud korterite defitsiit (ehk üüripakkumisi on vähem kui nõudlust), kuid see olukord on 2015. lõpuks / 2016. alguses juba pöördumas pigem ülepakkumise tekkeks.
Üksikute üürikorterite turule tooimine on paindlik ja võimaldab hästi arvestada nõudluse suurenemist ja vähenemist. Pangad ei ole taoliste investeeringute finantseerimisel liiga optimistlikud, kuid laenutingimused üüriinvesteeringu tegemiseks on siiski pigem mõistlikud (ca 40% omafinantseering).
Üksikute üürikorterite kõrval on üüriturule toodud üürimaju. Neid on väiksemaid ja keskmisi. Suuri (st nt >40-50 korteriga) minule teadaolevalt mitte. Tänagi on minule teadaolevalt erinevate arendajate laudadel mitmeid üürimajade rajamise plaane, kus käib arvutamine.
Urve Palo väidab, et riik ei solgi tugu, vaid hindadest lastakse õhk välja (http://arileht.delfi.ee/news/uudised/urve-palo-riik-ei-solgi-uuriturgu-vaid-laseb-hindadest-ohu-valja?id=74509289). No see on täiesti teemasse süvenemata lahmimine. Üüriinvesteeringud ei ole pankade soosikud just seetõttu, et nende investeeringute tootlus on madal.
Ostes täna nt 1-2-3-toalise korteri toodab see aasta baasil kulude-eelset tootlust keskmiselt 4-6%. Kulude (jooksvad kulud, amortisatsioon, sisustus…) järgselt ei jää siit liiga palju üle. Investeeringu väärtuse suhtes ei ole üürihindades mitte mingit õhku sees, mida välja lasta. Mind huvitaks, kas keegi on üldse uurinud, kuidas mõjutavad avaliku sektori üüriinvesteeringud tänaseid üürileandjaid? Kardan, et mitte.
Küll võib nõustuda, et üürihinnad on kõrged võrreldes palkadega. Aga see jälle ei ole koht, kus saab hindadest õhku “välja lastes” olukorda parandada, sest probleem on teisal… Asja olemuslik probleem ei ole mitte selles, et üürihinnad on kõrged – nagu sai tõestatud vara väärtuse/üürihinna suhte baasilt – vaid palgad on madalad.
Siit omakorda jõuame tõdemuseni, et Eesti on Euroopa Liidu riikidest rikkuse poolest viimaste seas. Me oleme vaesed. Avaliku sektori kulutuste suurendamine on tõhus, aga seda ainult erasektori turult väljasöömise jaoks. Kui avaliku sektori raha eest rajatakse üürikorterid piirkonda, kus on pakkumine, kuid nõudlust ei ole, vähendab see olemasoleva turuväärtust.
Kui avaliku sektori raha eest tehakse soodsaid üüripindu tänasest madalast tootlusemäärast veel madalama kasumlikkusega, tõrjub see erainvestorid efektiivselt turult minema. Ja nii olemegi malli võtnud Soomest-Rootsist, kelle avaliku sektori elamispindade kohta maalitakse meil ilusaid eeskuju võtmist väärivaid pilte, kuid tegemist on tegelikult olukorraga, kus sealne avalik sektor ei pääse enam nõiaringist välja ja peab kasvava rahvaarvu tingimustes (mida meil Eestis ei ole) enda tekitatud turutõrget likvideerima.
Kui avaliku sektori raha jagamine oleks efektiivsem, kui erasektori initsiatiiv, oleks NSVL edukalt tänaseni õitsenud. See aga nii ei läinud, sest teiste raha, mida ümber jagati sai lihtsalt otsa.
Ühe olulise probleemina tahaksin veel tuua otsuste nõrga baasi. Kas üldse on uuritud, kuidas avaliku sektori üüriinvesteeringud mõjutavad tänaseid omanike – nii üürileandjaid kui neid, kes elavad ise endale kuuluval elamimspinnal? Minule ei ole teada, et seda olulist aspekti oleks üldse puudutatud.
Küll on uuritud potentsiaalseid üürnike. Neile on esitatud naiivne küsimus stiilis: kas teile meeldiks saada üüriteenust tänastest hindadest odavamalt ja kvaliteetsemalt. Sellisele küsimusele ei saagi ei vastata. Loomulikult tahaks paremat teenust odavamalt. Sellise loogikaga on tallinlastele tänaseks maha müüdud munitsipaalpood (sest erasektori poodide hindadest tuleb õhk välja lasta) ja munitsipaaltelevisioon (kus korruptsioonihõnguliseks propagandamasinaks olemist saavad ainult halva lastetoaga inimesed kahtlustada).
Aga ma nüüd lõpetan ära. Saan aru küll, et läks ühe lühikese kommentaari jaoks juba niigi liiga pikaks :) Vajadusel olen vestlusena valmis jätkama. Muidu läheb jälle käest ära… :)
