Järgnevate aastate märksõnadeks eluasemeturul on ostjate muutuvad nõudmised, arendajate soov maandada riske ning pankade tegevust suunavad regulatsioonid. Ostjad on aga üha teadlikumad oma igakuistest kulutustest, mistõttu on uute hoonete puhul energiamärgisest olulisemgi laenu- ja kommunaalmaksete summa ning lahendused, mis aitavad hoone halduskulusid paremini juhtida.
Vaatamata reaalpalga kasvule ning töötute aru vähenemisele ei lase Euroopa Liidu majanduskeskkonna ebamäärasus tarbijakindlusel kasvada. Sellest tulenevalt on püsinud ka tehinguaktiivsus Eesti korteriturul viimasel kahel aastal võrdlemisi samal tasemel. Järgneva aasta jooksul võib tehingute arv mõneti küll kasvada, kuid see on otseselt sõltuv maailmamajanduses toimuvast.
Tallinnas on nõudlus uutele korteritele jätkuvalt hinnatasemel 1200-1500 eurot ruutmeetri kohta. Vaatamata nõudlusele näeme sellises hinnaklassis ehitatavaid kortereid hetkel siiski vähe, sest tänane kõrge ehitushind muudab need projektid arendaja jaoks kahjumlikuks.
Kõrgemasse hinnaklassi kuuluvate korterite arendusi võib Tallinnas kohata aga mitmeid, neist mõned veel käesoleval hetkelgi ettevalmistusfaasis. Siiski on tehingute aktiivsus uute korteritega täna samal tasemel, kus see oli aastatel 2001 – 2002. Julgen arvata, et nii mitmelgi põhjusel ei ole elamufondi uuendamine tänases tempos pikaajaliselt jätkusuutlik ning varem või hiljem peab ehitusaktiivsus taas tõusma.
Hind vastab üha enam kvaliteedile
Uute arenduste korterite hinnad on viimase aastaga kasvanud natuke enam kui neljandiku ning see on ühtlasi olnud mediaanhinna kasvu peamisi põhjuseid. Samas ei ole Eesti „keskmise“ korteri väärtus viimase kahe aasta jooksul oluliselt muutunud. Arvestades tänast keskmist palgataset – mõneski sektoris ei ole palgakasvu ka tänavu oodata –, on see hinnatase ikkagi võrdlemisi soodne.
Minimaalset hindade kasvu võib lähiajal näha ainult hea asukohaga piirkondades. Statistiline keskmine võib sellest tulenevalt pisut kasvada, kuid seda peamiselt põhjusel, et enamus arendusi on täna eelkõige just kesk- ja südalinna piirkonnas.
Arendajad arvestavad üha enam reaalse nõudlusega, projektid on detailselt läbimõeldud, selgelt määratletud sihtgrupiga ja hinnastatud vastavalt viimase majanduslikele võimalustele. Sellised projektid on olnud ka võrdlemisi edukad ja ka mõnevõrra kasumlikumad.
Mida tulevikul on pakkuda?
Kokkuvõttes usun, et kinnisvarahindade diferentseerumine erinevate varaklasside lõikes järgmiste aastate jooksul jätkub ehk teisisõnu, heade varade väärtused pigem kasvavad, samas kehvemate varade väärtused kohati isegi langevad.
Ebakindlas keskkonnas on hakatud riskide maandamisest mõnevõrra rohkem rääkima – seda nii ostjate, arendajate, ehitajate kui ka finantseerijate poolel. Hakkame nägema praktikat, kus arendaja laseb ehitajal töödega alustada alles siis, kui kriitiline hulk kortereid on leidnud võimaliku uue omaniku.
Arendajale annab see rahulikuma ööune, soodsamatel tingimustel võõrfinantseerimise ning muudab kokkuvõttes projekti kasumlikumaks. Koduostjad teevad tulevikus aga vähem emotsionaalseid ostuotsuseid, kuna parima hinna ja kvaliteedi suhtega korteri saavad nad osta enne ehitusperioodi algust, kasutades eelbroneeringut. Selle asemel, et võrrelda kodu ostmisel vaid laenu kuumakseid või hoone energiaklassi, hakatakse järjest enam tähelepanu pöörama ka korteri kõrvalkulude suurusele ja võimalusel kõrvutatakse korteri igakuist kogukulu.
Kõikide asjassepuutuvate osapoolte otsustes ja tegemistes hakkavad senisest suuremat rolli mängima pikaajalised eesmärgid, kuna lühiajalise kasu maksimeerimine ei too pikalt tulu ühelegi turul kauem tegutseda soovivale osapoolele. Keskkonda säästvate ja energiatõhusate lahenduste otsimisest tulenevalt panustatakse senisest enam ka innovatsioonile ning seni veel üksikute majade haldussüsteemide juhtimiseks kasutatavad erinevad IT-lahendused tõusevad erandite staatusest pigem uueks standardiks.
Ero Viik
Swedbanki kinnisvara ja ehitussektori juht
