Järgmise aasta alguses jõustuva tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud, ent seadusemuudatus ei pruugi olla piisav põhjus, et need, kes mustalt tegutsevad, hakkaksid edaspidi tulusid deklareerima.
Alates järgmisest aastast saavad kõik inimesed, kes eluruumi üürile annavad, 20% üüritulust säästa – just selles määras saadakse edaspidi maksuvabastus, kirjutab 19. oktoobri Äripäev kinnisvara rubriigis.
Maksu- ja tolliameti teenindusosakonna juhtivspetsialist Hannes Udde selgitas, et tulumaksuseaduse muudatus jõustub järgmise aasta 1. jaanuaril ning üüritulu ja üürimisega seotud kulusid, samuti üüritulu mittesaamist, tuleb deklareerida 2017. aasta 31. märtsiks.
“Maha saab arvata kulusid, mis on seotud üürimisega, näiteks välja üüritava korteri jooksvaks remondiks tehtavad kulutused. Sealjuures üürimisega seotud kulutusi ei ole vaja dokumentaalselt tõendada,” lisas Udde.
Kõrvalkulud ja koormised ei kuulu renditulu hulka, sõltumata sellest, kas neid kantakse renditulu saaja eest või renditulu saajale hüvitatakse nende kandmine. “Näiteks kui kommunaalarve maksab üürnik või kui üürnik maksab üürileandjale iga kuu eraldi kommunaalteenuste eest, ei käsitleta seda makset üürileandja tuluna. Küll aga peab omanik maksma tulumaksu üürniku tasutud elamu renoveerimiskulude, laenumaksete ning kindlustusmaksete pealt,” selgitas Udde.
20%-line mahaarvamine üüritulust üürimisega seotud kulude katteks tehakse tuludeklaratsioonis ilma dokumentaalsete tõenditeta. Summalist ülempiiri mahaarvamisele seatud ei ole ning mahaarvatavat summat ei arvestata üldise 1200eurose mahaarvamiste piirmäära hulka.
“Eesmärk on eelkõige muuta eluruumide üüriturgu läbipaistvamaks, vähendada üürilepingutega seotud vaidlusi ning suurendada maksutulu,” lisas Udde. Üüritulu maksustamise muudatused kahandavad küll lubatava mahaarvamise tõttu maksustatavat tulu, kuid samas peaksid rohkem motiveerima inimesi saadavat üüritulu deklareerima.
“Samuti on tuludeklaratsioonis nõutav füüsilise isiku kinnitus üüritulu saamise või mittesaamise kohta, mis peaks veelgi enam suunama isikuid õiguskuulekalt käituma,” lisas ta.
Meetme oodatav mõju füüsilise isiku tulumaksu laekumisele on 2017. aastal 6,9 miljonit, 2018. aastal 7,3 miljonit ja 2019. aastal 7,8 miljonit eurot.
Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ütles muudatust kommenteerides, et see mõjutab üüriturgu sama palju kui homne ilm. Temaga on nõus paljud korteriomanikud, kes oma vara üürile on andnud. Arusaadavalt ei soovi avalikult oma seisukohta jagada inimesed, kes eraisikuna korterit välja rendivad ja makse ei maksa, kuid eravestluses kinnitavad nad, et 20% maksuvabastus neid tulu deklareerima ei pane. Paljud on loonud korteri üürimiseks ettevõtte, et maksukäitumine oleks seadusekohane.
Toompark tõi välja, et üürituri peamine probleem on selle n-ö põranda all olek ning seadusemuudatus pole piisav põhjus, et need, kes mustalt tegutsevad, oleksid motiveeritud tulusid deklareerima. “Need on tavaliselt juhuse tahtel üürijad,” lisas ta, tuues näiteks, et paljud korterid on n-ö mustal turul juhul, kui näiteks kellegi vanem sugulane lahkub siit ilmast ja pärijad rendivad korteri välja või kui inimesed kolivad kokku ja tühjaks jäänud korterit ei soovita müüa, vaid hoitakse varuks. “Kui vanasti olid kalliskivid daami parimad sõbrad, siis nüüd on see kinnisvara,” nentis Toompark.
Suur probleem on ka see, et tulumaksuvabastus on aastapõhine. “Kaks aastat rendid välja ja siis võib olla vajadus korterit remontida,” arvutas Toompark. Kui Tallinnas võiks veel maksuvabastus kulud katta, siis näiteks Paides, kus üürihinnad on tagasihoidlikud, aga remondikulud Tallinnaga võrdsed, on olukord veel keerulisem.
“Ühe korteri väljaüürimine võiks olla tulumaksuvaba. Siis ei peaks tulusid varjama. Riik võiks leebuda ja loobuda iga euro kokkukogumisest,” selgitas Toompark. Ta märkis, et seadusemuudatus võiks olla suunatud ikkagi üürituru elavdamisele ja elamispinna kättesaadavusele. Üüriturule tuleks meelitada ka need korteriomanikud, kes seni oma tühjalt seisvat kinnisvara pole maksude pärast välja üürinud. “Need, kellel on rohkem kortereid, on teinud sellest äri ja ajavad asju ettevõtte vahendusel.”
Omanikud soovivad suuremat maksuvabastust
Omanike keskliit pöördus rahandusministeeriumi poole seoses tulumaksuseaduse muutmise seaduse eelnõuga ja täpsemalt eelnõu punktiga 14, mille kohaselt tulumaksuseaduse 7. peatükki täiendatakse §ga 391 järgmises sõnastuses: “Üüri arvestamine Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.”
Seni maksustati nimelt üüri puhul kogu käivet (see tähendab kogu üürisummat), mitte üürileandja tulu, ning see on liidu sõnul selgelt vastuolus tulumaksu põhimõttega, mille eesmärk on saadud tulu maksustamine.
“Väikelinnades ja asulates tekkis olukord, kus üüri ausalt deklareeriv inimene jääb lõppkokkuvõttes üldse ilma tuluta, sest juba üürisumma iseenesest on sedavõrd väike, et kui selle pealt veel tulumaks tasuda, siis tihtipeale ületavad remondi ja muud üürile antud varaga seotud kulud üürisumma mitu korda,” on pöördumises kirjas.
Liit leidis, et algatus muuta füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadava üüri maksustamist õiglasemaks on kiiduväärt ning pooldab vastavate muudatuste tegemist tulumaksuseaduses.
Samas ei olda rahul üürimisega seotud kulude katteks üürist sedavõrd väikese osa mahaarvamise võimalusega, kuna see ei ole praktikas piisav ning seetõttu ei täida eesmärki muuta üüri maksustamine õiglasemaks ning vähendada üüritulu varjamise huvi.
Kulude katteks maha arvatav summa liiga väike
Liit tõi välja, et praktikas on vaja oluliselt suuremas ulatuses kulude mahaarvamise võimalust, et üüri maksustamine oleks õiglane ja üürileandjatel ei oleks huvi üüritulu varjata.
Liit on seisukohal, et eluruumide üürimisega seonduva seadusandluse muutmise strateegiline eesmärk peaks olema üürituru n-ö põranda alt väljatoomine, et oleks tagatud piisava hulga eluruumide kättesaadavus.
Üüri tulumaksustamise poole pealt oleks selleks nende hinnangul parim lahendus kehtestada kindlaks perioodiks (näiteks kümme aastat) füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadavale üürile tulumaksuvabastus või minimaalse meetmena ilma ajalise raamita püsivalt lubada üürimisega seotud kulude katteks üürist maha arvata tunduvalt suurem osa, mis võiks liidu esmaste arvutuste põhjal olla ca 60%.
Üürile maksuvabastuse andmisel oleks mõistlik sätestada ka korterite arv (1–2 korterit), mida võib üks füüsiline isik tulumaksuvabalt välja üürida.
Pane tähele
1. jaanuaril 2016 jõustuva tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud. Üüritulu ja üürimisega seotud kulusid, samuti üüritulu mittesaamist, tuleb deklareerida 2017. aasta 31. märtsiks.
20%-line mahaarvamine üüritulust üürimisega seotud kulude katteks tehakse tuludeklaratsioonis ilma dokumentaalsete tõenditeta. Summalist ülempiiri mahaarvamisele seatud ei ole ning mahaarvatavat summat ei arvestata üldise 1200eurose mahaarvamiste piirmäära hulka.
Kommentaarid
Suurem teadlikkus paneb makse deklareerima
Siiri Maasik, Domus Kinnisvara maakler
Teadlikkus on suurem ja deklareeritakse üha rohkem. Inimesed üldiselt soovivad seadusi täita. Minu kogemuse kohaselt, need, kes täna juba välja üürivad, deklareerivad ka tulu. Kuid muudatus motiveerib rohkem ka neid tulu deklareerima, kes täna seda veel ei tee. Kas see motiveerib ka inimesi rohkem kortereid välja üürima, ei oska öelda. See, kes üürib, teeb seda, ja kes ei taha, seda ei saa ükski vägi sundida.
Muutus annab tõuke selgusele
Aivar Villemson, LAAM Kinnisvara OÜ juhatuse liige
See otsus mõjutab üüriturgu positiivselt. Muutus annab tõuke teha kõik selgeks ja avalikuks. Ja see on hea. Tulusid hakatakse rohkem deklareerima, kuna inimesed saadavad paremini reeglitest aru. Seni on paljud asjad olnud üürile andjale segased. Ka julgustab muudatus tulu deklareerima. Hinnatõusu see kaasa ei too.
Ei muuda midagi
Helen Siller, 1Partner kinnisvarakonsultant
Seadusemuudatus ei muuda midagi. Need, kes mustalt tegutsevad, need tegutsevad edasi mustalt. Samas paljud juba uurivad võimalusi ausalt tegutseda, näiteks soovitakse üürida korter ettevõttele, kes maksab nende eest tulumaksu. Mina soovitan alati tegutseda ausalt, et saaks rahus magada.
Näide: Kui palju hakkab korteriomanik Jüri uuest aastast maksu maksma?
Korteriomanik Jüri saab teise eraisiku käest üüri iga kuu 400 eurot, lisanduvad kommunaalkulud 150 eurot kuus.
Seega Jüri saab aastas tulu 400 × 12 = 4800 eurot.
Jüri deklareerib kogu saadud tulu oma tuludeklaratsioonis. MTA arvestab sellest tulust automaatselt maha 20% ja maksustamisele läheb 3840 eurot, tulumaks 20% sellelt on 768 eurot, mis siis tuleb riigile maksta.
Kui Jüri rendib korterit välja juriidilisele isikule ja juriidiline isik maksab Jürile renti, peab ta kohe igal kuul tulumaksu kinni. 400st eurost 20% = 80 eurot, aastas 960 eurot.
Nüüd, kui Jüri hakkab tegema tuludeklaratsiooni, on tal renditulu eeltäidetud, MTA võtab arvesse kulutusi 20% osas ning Jüri saab osa kinni peetud tulumaksust tagasi. Kuna Jüri tulu oli aastas kokku 4800 eurot, siis maksustamisele läheb ainult 4800 × 80%= 3840 eurot ja tulumaks sellelt on 3840 × 20% = 768 eurot. Aasta jooksul aga oli kinni peetud 960 eurot, nüüd saab Jüri MTA-lt tagasi 960 – 768 = 192 eurot.
Näide
Omanike keskliit pole rahul üürimisega seotud kulude katteks üürist sedavõrd väikese osa mahaarvamise võimalusega, sest see ei ole praktikas piisav:
- Mustamäe kahetoaline ca 47 ruutmeetri suurune korter, mille üürisumma on 280 eurot, teenib omanikule aastas tulu 3360 eurot, millest eelnõu kohaselt on tulevikus võimalus maha arvata 672 eurot, millelt tulumaksu ei pea tasuma.
- Kui korter on ostetud hinnaga 65 000 eurot, kasutades selleks pangalaenu perioodiga 30 aastat ning intressiga 3% aastas, on laenuperioodi keskmine aastane intressikulu ca 1000 eurot ehk tunduvalt rohkem, kui on eelnõu järgi võimalus üürisummast kulude katteks maha arvata.
- Sellele lisandub maamaks, ca iga viie aasta tagant tehtav sanitaarremont, korteriga koos kasutusse antud tehnika uuendamine või remont, võimalikud üürniku võlgu jäädavad summad või tekitatud kahju, mille sissenõudmine võib osutuda võimatuks jms kulud.
Allikas: omanike keskliit
http://www.aripaev.ee/uudised/2015/10/16/seadusemuudatus-tahab-porandaalused-uurijad-maksukuulekaks-muuta
