На эстонском рынке строительства и недвижимости снизилось напряжение, и в будущем сектору пока не светит ничего хорошего. Повторение событий 2009 года кажется, скорее, невозможным.
Объемы строительства пошли на спад
Только что опубликованные данные строительного сектора за первый квартал этого года показывают, что строительный бум, разогнавший рост экономики Эстонии, заканчивается. Впервые с 2015 года объемы строительства находятся на спаде в I квартале этого года — пусть и всего на 2%. И хотя слово «бум» в Эстонии вызывает болезненные ассоциации с прошлым, последние два года трудно охарактеризовать более скромным словом. С начала 2017 года объемы строительства каждый год стабильно росли почти на 25%. В прошлом году в Эстонии было построено даже больше новых зданий и сооружений, чем в безумном 2007. Поэтому, хоть направление ветра и сменилось, строительный рынок в историческом плане по-прежнему остается очень активным. Но что же дальше?
Рисунок 1. Рост индекса объема строительства в сравнении с тем же периодом за прошдый год.
Для начала стоит отметить, что снижение темпов строительства неожиданностью не является. Уменьшение объемов строительства было очевидно еще в начале 2018 года, если посмотреть на спад числа разрешений на строительство. На основании запланированных площадей в прошлом году было выдано на 10% меньше новых разрешений на строительство жилой недвижимости и почти на 25% меньше — для зданий иного предназначения. На данный момент ситуация, похоже, в значительной мере стабилизировалась. В первом квартале нынешнего года новых разрешений на строительство жилых помещений было выдано в пересчете на квадратные метры в том же объеме, что и в начале 2018 года. Количество разрешений на строительство иных площадей в пересчете на квадратные метры даже выросло.
В то же время остальной экономический фон не дает повода думать, что прежние объемы строительства сохранятся. Хотя высокая занятость и быстрый рост зарплат сохранятся еще какое-то время, основной фактор, подпитывавший рынок недвижимости, — хорошая демография, — начинает терять свою силу. А именно: большая часть многочисленного поколения конца 80-х на данный момент уже успела обзавестись своим первым жильем, а в следующем поколении молодых потенциальных покупателей жилья станет на 25–50% меньше. Кроме этих безжалостных цифр, на сильное торможение рынка недвижимости указывает также настрой на рынке. Согласно опросам общественного мнения, доля людей, взвешивающих возможность сменить жилье в течение следующих 12 месяцев, уменьшилась почти вдвое. Что же касается строительства новых жилплощадей, то и здесь — по крайне мере, относительно частного сектора — трудно уловить какие-либо оптимистичные веяния. А государственные инвестиции вскоре притормозятся ввиду существенного уменьшения финансовой помощи от ЕС.
Что случится с ценами на недвижимость?
И вот теперь самый интересный вопрос — как замедление развития рынка недвижимости повлияет на уровень цен. Предполагая, что девелоперы в своих бизнес-планах отталкиваются, скорее, от сиюминутной конъюнктуры, нежели от демографии, спад спроса может оказаться более крутым, чем спад предложения. В теории рынок, на котором продавцов больше, чем покупателей, способствует спаду цен, но не факт, что так и случится. Прежде всего, важно учитывать, что если смотреть на соотношение между ценами на недвижимость и зарплатами, строительный бум не повлек за собой ценового бума. В общем и целом цена за квадратный метр жилья и средняя брутто-зарплата уже годы сохраняются в соотношении один к одному. Другой фактор, говорящий не в пользу значительного снижения цен — кардинальные изменения в части финансирования развития недвижимости по сравнению с докризисным периодом. Крупнейшие банки после кризиса отнеслись к финансированию строительных проектов крайне консервативно, что означает, что кредитная нагрузка девелоперов низкая, и продление периода продажи не вынудит их проводить «вынужденный убой». С другой стороны, Эстония — государство со стареющим населением и низкой заселенностью на периферии Европы, где трудно найти объективное обоснование для высоких цен на недвижимость.
Более низкая строительная активность тормозит рост экономики
Замедляющийся рост строительства сильно влияет на рост эстонской экономики. Именно строительный сектор был последние два года мощным двигателем этого роста. Одна треть роста добавленной стоимости за прошлый год была получена за счет строительных предприятий. И если сюда добавить связанные сферы деятельности, такие как инженерно-архитектурные бюро, производство строительных материалов, их транспортировка и т. п., то активное строительство может еще больше подпитывать рост экономики. Без этого прошлогодний рост ВВП Эстонии почти на 4% был бы весьма скромным. К счастью, рекордные темпы строительства не повлекли за собой неприятных последствий на рынке труда. Согласно исследованиям рабочей силы, занятость в этом секторе осталась стабильной, чему поспособствовало использование временной иностранной рабочей силы. И хотя учителям не пришлось вместо мелков браться за лопаты, все же нельзя исключать, что и тогда, когда строительная активность замедлится, строительные предприятия все же предпочтут украинских рабочих с более низкими ожиданиями в части зарплаты.
