Korteriühistu renoveerimistööde õige planeerimine algab juhatuse ja üldkoosoleku iga-aastasest autelust suuremate tööde teemal. Tellitav energiaaudit või ehitise ekspertiisiakt aitab veenduda hoone tehnilises seisukorras ja planeerida tööde nimekirja, mida nõuab nii pank kui ka KredEx.
Juba projekti arutelu algusfaasis oleks kasulik konsulteerida pangaga, millised on väljavaated laenu saamiseks ja mis summas seda saab. Abimeheks on korterelamu laenukalkulaator, mille abil saab katsetada mitmeid variante sõltuvalt laenu suurusest, tagasimaksetähtajast jne. Samuti tasub proovida energiasäästukalkulaatorit.
Mida pank otsuse tegemisel arvestab?
Pank arvestab otsuse tegemisel mitmeid olulisi aspekte.
Miks korteriühistu laenu soovib ja kas see plaan on vastavuses energiaauditi või ehitusekspertiisiaktiga?
Kuigi laenuvõtmise küsimuse otsustab korteriühistu üldkoosolek, on oluline kaasata ehituseksperte või KredExi konsultante, kes aitavad vastata küsimusele, kas küsitakse raha ikka õige asja jaoks. On juhtunud, et alguses on korteriühistul üks plaan, kuid pärast ehitusekspertidega konsulteerimist plaanid muutuvad.
Korteriühistu suurus
Mida rohkem kortereid ühistusse kuulub, seda paremini on risk hajutatud nii korteriühistu enda kui ka panga jaoks.
Korteriühistu asukoht
Suurlinnades ja suuremates asulates on korterite turuväärtus kõrgem ja seetõttu on ka võimalikud maksimaalsed laenusummad suuremad. Väiksemates kohtades, kus korterite turuväärtus on madalam ja laenusumma tundub sellega võrreldes suur, võib pank küsida KredExi lisakäendust.
Elanike maksevõime
Siin vaadeldakse selliseid tegureid nagu laenusumma suurus korteri ja ruutmeetri kohta ning igakuine tagasimakstav laenusumma korteri ja ühe ruutmeetrite kohta. Pikema laenuga on võimalik igakuist laenumakset vähendada, samas kui laenusumma on juba algselt väga suur, siis ongi ainukeseks variandiks kuni 20-aastase maksegraafikuga laen. Lisaks on oluline, kas ja kui palju kortereid on ühistule võlgu teenuste osutamise eest.
Elanike nõusolek
Panga jaoks on tähtis ka see, kui palju ühistu liikmeid osales laenu võtmise koosolekul ja kui palju hääletas laenu võtmise poolt. Kokkuvõtlikult peaks laenu tagasimakse suurus kortermaja elanikele olema jõukohane nii arvestuslikult kui ka tunnetuslikult (nt milline on inimeste keskmine palk selles piirkonnas ja milline on tööhõive). Enamik korteriühistu liikmetest peaksid olema motiveeritud laenu võtma ja seda ka koosolekul väljendama. Kui laenusumma ületab ühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, peab laenu võtmise otsuse poolt olema üle 50% ühistu liikmetest ja neile peab kuuluma üle 50% kogu kaasomandi osast. Samad nõuded kehtivad korduskoosolekul.
Omafinantseering
Mõne projekti puhul omafinantseeringut ei nõuta, aga soovitatav omafinantseeringu määr on ikkagi alates 10%st. Juhul kui ühistul seda raha ei ole, võiks omafinantseeringut hakata koguma varem, mõeldes laenuvõtmise perspektiivile. Omafinantseeringu kogumise käigus selgub ka, kuidas elanikud suudavad jooksvalt tasuda tavapärasest suuremaid arveid korteriühistule.
Mida tähendab laenumaksete puhver?
Üldjuhul arvestatakse laenu tagasimaksel ka laenumaksete puhvrit, mis aitab korteriühistu välja sellistel puhkudel, kui mõni elanik peaks jääma ühistule võlgu või näiteks pangalaenu euribor peaks suurenema. See tähendab, et kui ühistu igakuine laenumakse on näiteks 1000 eurot kuus, siis koosoleku otsuse protokoll peab olema vormistatud nii, et kogutakse igakuiselt rohkem. Tavapärane nõue on üldiselt minimaalselt 15% ehk meie näite puhul tähendaks see 1150 eurot kuus. Otsuses on need numbrid kajastatud konkreetselt ruutmeetri kohta, näiteks 1,15 eurot m2.
Kui pikaks ajaks on mõistlik laenu võtta?
Osalise renoveerimise korral, näiteks katusevahetuse puhul, võib olla laenu tagasimakse tähtaeg näiteks 5-6 aastat, sest väiksema maksumusega laenu pole mõtet venitada liiga pika perioodi peale. Üldiselt võiks lähtuda aga põhimõttest, et mitteenergiasäästuga seotud laenude maksimaalne tähtaeg on kuni 15 ja energiasäästuga kuni 20 aastat.
Laenumaksete planeerimine koosneb mitmest omavahel põimunud osast: mis töid oleks vaja teha; kas need tööd on kriitilised või pakuvad hoopis tulevikus energiasäästu; kas pärast nende tööde tegemist on laenu lihtsam maksta, sest soojaarved vähenevad, või tõstavad tehtud tööd hoone turuväärtust jne.
Mida teha, kui ühistu liikmed ei suuda võlga tasuda?
Kui kõik välja toodud aspektid on korralikult läbi arutatud ja planeeritud ning korteriühistu võtab mõistliku suurusega laenu, siis jaksavad elanikud ka selle eest maksta. Õige investeering tõstab korterite turuväärtust, energiasäästutööde puhul vähenevad soojaarved ning lõppkokkuvõttes on kõik rahul.
Kui aga ikkagi juhtub, et korteriühistul peaks tekkima probleeme maksete tasumisega, tuleks kohe pöörduda laenuandja ehk panga ja KredExi poole ning nendega koos edasine tegevusplaan läbi arutada. Vajadusel saab sõlmida uued kokkulepped ja maksegraafikud. Kindlasti on aga oluline pöörduda oma laenuhalduri poole kohe, kui esimesed probleemi signaalid on õhus.
