Väljaüürimiseks sobiliku korteri otsimisel tuleks lähtuda lihtsast põhimõttest leida selline elamispind, mille järele on kõige enam nõudlust. Muidu ei hakka teie äriplaan tulu tooma.
Otsides korterit, mis sobib väljaüürimiseks, tuleb lähtuda paljudest näitajatest, mis kõik mõjutavad lõpptulemust. Kinnisvaraäris on tavapärane, et ideaalset objekti ei ole olemas. Ikka peab ostja tegema ühes või teises osas järeleandmisi. Üürileandjal on tähtis enesele teadvustada, kui suuri järeleandmisi ta on valmis tegema.
Asukoht
Kinnisvaraäris on väga tähtis asukoht. Tallinna rahvaarv on linnadest suurim, seega on ka kohalik üüriturg kõige suurem ning likviidsem. Tartu ja Pärnu üüriturg on väiksuse tõttu õhukesem, kuid mõlemas on oluline sesoonsuse moment.
Tallinna üürikorteri puhul eristub äärelinn ja kesklinn. Kesklinna hinnatase on kõrgem ning sealsete üürikorterite pakkumise arv on suurem. Samas on kesklinna korterite üürilepingud lühemad, sest seda asukohta eelistavad näiteks välismaalastest üürnikud, kelle üürilepingud on tõenäoliselt lühemad kui kohalikel. Üürniku jaoks võivad olulised olla lasteaedade-koolide, kaubandus- ja teenindusasutuste lähedus ning ühistranspordi olemasolu. Üürikorteri asukoha üle otsustamisel võib lähtuda ka sellest, kas korter asub tulevase investori elu- või töökoha lähedal, sest see aitab korteri väljaüürimisel odavamalt ja operatiivsemalt toimetada.
Korteri suurus
Üürikorteri suuruse üle otsustades peab mõtlema sihtrühmale. Kas soovitakse võtta üürnikud, kes elavad üksi või on paarisuhtes? Kas aktsepteeritavad on ka lastega pered? Lastega perede puhul võib suure tõenäosusega arvestada korteri täiendava amortisatsiooniga.
Kui suunata üüriäri pigem üksikutele inimestele või paaridele, tuleks mõelda eeskätt 1- või 2-toaliste korterite soetamisele. Kui lapsed peavalu ei tekita, võib üürikorter olla enamate tubadega.
Järgmine korteri suuruse kriteerium on ruutmeetrite arv. 2-toaline korter võib olla suurusega 40 m² või 80 m². Kui 40 m² korter on pigem odav säästutoode, siis 80 m² viitab juba teatud luksusele.
Tõenäoliselt on sama kvaliteedi juures väiksema korteri ruutmeetrimaksumus kõrgem, samas ei pruugi suure korteri võimalik üürihind väikse omast päris kaks korda kõrgem olla. Küll on 80 m² korteri kõrvalkulud peaaegu kaks korda kõrgemad kui väikesel korteril, seega on suure tõenäosusega väiksema korteri võimaliku üürihinna ja soetusmaksumuse suhe üürileandja jaoks parem.
Mõelda võib ka n-ö ühiskorteri tegemisele, mis tähendab, et soetatakse paljude tubadega korter ja üüritakse see tubade kaupa välja. Selliste üürilepingute haldamine on tõenäoliselt keerulisem, ajamahukam ja seega kallim, kuid pakutav tootlus samas kõrgem.
Korteri suurus ja tootlus
| Suurus | 40m2 | 80m2 |
| Hind | 50 000 eurot | 90 000 eurot |
| Ruutmeetri hind | 1250 eurot/m2 | 1125 eurot/m2 |
| Võimalik üürihind | 250 eurot/kuus | 420 eurot/kuus |
| Tulu | 3000 eurot/aastas | 5040 eurot/aastas |
| Lihtne tootlus | 6,0% | 5,6% |
Üürikorteri maksumus
Üürikorteri võimalik maksumus sõltub esmalt üürileandja rahalistest võimalustest ning samuti kliendirühmast. Odavate korterite üürnikega on sageli rohkem tegemist, kuid vähemalt teoreetiliselt peaks see tagama kõrgema tootluse. Samuti on odavate korterite segmendis nõudlus laiem.
Kallimate korterite segmendis on jälle korteri likviidsus ja nõudlus madalam. Samuti peab arvestama, et kalli üürikorteri puhul võib see olla päris märkimisväärne summa, mis üürileandjal vakantsuse perioodil saamata jääb.
Korteri ja hoone heakord
Ostu plaanides tasub mõelda, kas soovitakse soetada korter, mida on piltlikult öeldes kohe ostupäeval võimalik välja üürida, või remonti vajav eluase. Viimase puhul peab otsustama, kas teha remont ise või on võimalik palgata korralik remondimees. Korteriostu võib rahastada pank, kuid panga valmidus pakkuda odava intressimääraga laenu remondi rahastamiseks võib olla tagasihoidlik. Lisaks ei tooda korter remondiperioodil üüritulu, vaid omast taskust tuleb tasuda ka kommunaalkulud.
Kui korteri ja selle sisutusega tegeleb üürileandja, siis hoonega tegeleb ühistu. Hoone seisukorrast, probleemidest ja planeeritavatest suurematest remonttöödest ülevaate saamiseks tasub kontakteeruda ühistu esimehega. Võib-olla on ühistul plaanis teha suurem remont, mida finantseeritakse laenuga – see aga mõjutab kulude struktuuri ja võib muuta projekti mittetasuvaks. Ettevaatlik tasub olla ka investeeringutega käest lastud hoonesse, kus elanikud ei tundu eriti hoone heakorra vastu huvi tundvat.
Likviidsus
Likviidsusrisk on oht, et korterit ei õnnestu piisavalt kiiresti välja üürida, st vakantsusperiood venib pikaks, üürileandjal jääb üüritulu saamata ja samas tuleb tasuda kõrvalkulud. Risk on ka see, kui projekti lõppedes ei ole üürileandjal võimalik üürikorterit piisavalt kiiresti müüa, et üüriärist väljuda. Siin võivad üürileandja-omaniku jaoks tekkida kõrvalkulud, maakleritasud ja leppetrahvid finantseerijale, kes raha tagasi ootab.
Suurema likviidsusega on väiksemad korterid, millele on lihtsam üürnikku või ostjat leida. Suurem likviidsus tuleneb eelkõige väiksemate korterite odavamast absoluuthinnast, mis muudab need laiemale kliendirühmale kättesaadavaks.
Korteri sisustus
Tühja korterit on enamasti üsna raske üürile anda, sest üürnik ei taha soetada korteri jaoks mööblit, mida tal pärast üürilepingu lõppemist vaja ei lähe. Kindlasti peab korteris olema liikumatu mööbel ehk köögimööbel, lisaks seinakapid, külmik ja pesumasin ning soovitavalt ka nõudepesumasin.
Lisaks võiksid üürikorteris olla kasutatud, aga korralikud ja puhtad diivanid, voodid, tugitoolid, söögilaud toolidega. Korterit aitavad hubasemaks muuta pildid ja muud dekoratiivelemendid. Kui üürnik nõuab lisasisustust, siis peab üürileandja vaatama, et see ka tema jaoks kasumlik oleks, mis tähendab õigustatud nõuet üürihinda tõsta.
Artikkel on koostatud koostöös kinnisvaraanalüütik Tõnu Toomparkiga. Tõnu Toompark on käsiraamatute „Nõuanded koduostjale” ja „Kuidas müüa kinnisvara” autor ja koos jurist Evi Hindperega käsiraamatu „Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?” kaasautor. Kinnisvaravaldkonna nõuande- ja käsiraamatuid leiab Kinnisvarakooli raamatupoest https://www.kinnisvarakool.ee/raamatud/.
