Eesti ühiskonda painab endiselt koroonaviirusest sündinud tervishoiu- ja majanduskriis. Kuigi mullune majanduslangus piirdus kardetud 10 protsendi asemel ilmselt isegi vähem kui 3 protsendiga, on hulk inimesi kaotanud oma senise teenistuse ja paljud ettevõtted suure osa oma käibest. Samal ajal on mitmes teises valdkonnas jäänud kriisi mõju üllatavalt tagasihoidlikuks. Üks sellistest on kindlasti kinnisvaraturg.
Kriis kinnisvarasektoris jäi lühikeseks
Soodsa demograafilise trendi ja tugeva tööturu najal on kinnisvaraturg täispurjes seilanud juba aastaid. Kinnisvara soetamist ja ehitust soosisid kõik tegurid: koduostmisikka jõudis 1980ndate lõpus sündinud arvukas põlvkond, Eesti tööhõive oli Euroopa kõrgeim, keskmine palk kasvas aastas 7-8%, samas kui nominaalne majanduskasv küündis 9% lähedale. Tugeva nõudluse tõttu kasvasid ka korterid hinnad ligi 9% tempos ning ehitusmahud ületasid 2007. aasta buumi ajal püstitatud rekordi. Pikalt kestnud pidu pani koroonakriisi alguspäevil mitmeid ennustama pikema mõõna algust. Tõepoolest – tühjaks jäid lühiüürikorterid, hotellid ja restoranid ning 2020. aasta II kvartalis langes tehinguaktiivsus kolmandiku võrra. Ent kaua oodatud langus jäi üürikeseks. Aasta viimases kvartalis lõid nii tehinguaktiivsus ja kui müüginumbrid juba uusi rekordeid. Ostu-müügitehinguid tehti ligi 15 000, koguväärtusega 1,2 miljardit eurot. Tehingute arv oli seejuures viiendiku ja käive ligi kolmandiku suurem kui 2019. aasta IV kvartalis.
Kinnisvaraturg on tugev ka mujal
Kinnisvaraturu hea seis ei ole vaid Eesti eripära. Äraspidiselt on mõnes koroonakriisi tõttu suuri kahjusid kandnud riigis kinnisvarahindade kasv hoopis kiirenenud. Hea näide on Itaalia, kus pea kümnendi kestnud elukondliku kinnisvara hinnalangus pöördus 2020. aasta II kvartalis enam kui 3% kasvuks. Varasemalt stagneeruva kinnisvaraturu ja ulatusliku koroonaepideemiaga kimpus olnud Prantsusmaal küündis hinnakasv mullu aga 5% lähedale. Ebatavalise trendi juurpõhjuseks tuleb pidada erakordset viisi, kuidas majanduskriisi on proovitud leevendada: Euroopa keskpanga ulatuslik rahatrükk ja valitsusvõla plahvatuslik kasv. Värskelt „trükitud“ raha abil kasvatas Euroopa keskpank oma bilansimahtu 2,3 triljoni euro võrra. Euroala riigid on aga hoogsalt emiteerinud uut võlga, mis suhtena SKPsse on kasvanud näiteks Itaalia ja Prantsusmaa puhul pea viiendiku võrra. See uus raha on olnud hapnikumask ettevõtetele, maksnud töötajate palgad, hoidnud intressimäärad madalad ja saatnud laiema sõnumi, et koroonakriisi mõju pärast isiklikule rahakotile ei tasu ülemäära muretseda. Teisalt on see sundinud tootlust otsiva raha leidma aina uusi investeerimisvõimalusi, mille hulgas on atraktiivne valik olnud ka kinnisvara.
Pensionireform annab kasvule hoogu
Euroala liikmena saab sellest kõigest osa ka Eesti. Lisaks soodsale rahapoliitikale toetab siinset kinnisvaraturgu veel mitu väga kohalikku põhjust. Töötuse kasvule vaatamata on seis tööturul endiselt pigem hea – seda eriti kõrgemapalgaliste töötajate vaatevinklist, kes Tallinnas ja Tartus korteriostjate seas domineerivad. Vaatamata töötuse kasvule, oli Eesti 73,5% tööhõive määr mullu kolmandas kvartalis endiselt üks Euroopa kõige kõrgematest. Jätkus ka palgakasv, mis olukorra paranedes ainult hoogu saab. Lisaks kasvavatele palkadele saab sügisel olema abiks vaba ligipääs II pensionisamba vahenditele. Viimastel andmetel küündib sügisel II sambast väljuv rahamägi juba 730 miljoni euroni, millest osa kindlasti kinnisvaraturule jõuab. Nõudluse poolelt toetab turgu samuti küll vaibuv, ent veel selgelt hoomatav demograafiline taganttuul. Pakkumise poolt vaadates, tekitas kriis arendajates ehk teatavat ettevaatust, ent ehituslubasid väljastati mullu lausa 187 000 m2 uute elupindade ehituseks. Seda on 8% rohkem kui 2019. aastal, mis lubab uskuda, et ostjate soovid suudetakse rahuldada.
Koroonaviirus mõjutas trende ärikinnisvara turul
Kui enne koroonakriisi tundus ärikinnisvara poolel olevat näha märke turu jahtumisest, siis kriis on muutunud selle pildi kirjumaks. Turismi madalseisu tõttu on endiselt raskes seisus hotelli- ja restoranisektor. Teisalt on nende käsutada muidugi vaid murdosa ärikinnisvarast. Jaekaubanduses andis koroonaviirus veelgi suurema ja tagasipöördumatu tõuke füüsiliste kaupluste veelgi vähesemale külastamisele ning ostjate poolsele e-kaubanduse eelistamisele. Siin peavad kõik kaupluste pindade omanikud peeglisse vaatama ja mõtlema, et mis seis on neil näiteks viia aasta pärast. Büroopindade poolel on turule lisandunud ja lisandumas hulk kvaliteetseid pindasid, mis paneb surve üürihindadele ja suurendab vakantsust, seda eriti segmendi tagumises pooles. Koroonakriisi võitjate poolel on selgelt logistika segment, mis on siiani väga hästi hakkama saanud ja kus tundub, et mahud on jätkuvas kasvus ka lähiaastatel. Sama nägemus näib olevat ka investoritel, kes logistika segmendi vastu aktiivset huvi tunnevad.
Rahatrükk kasvatab huvi Baltimaade ärikinnisvara vastu
Teisalt tuleb kogu eelnev asetada konteksti: võrreldes paljude teiste riikidega on turul endiselt nõudlust uute pindade järele, keskmine üüritootlus on kõrge ja vakantsus madal. Kui vaadata keskmised tootluseid eri ärikinnisvara segmentides, siis büroopindade puhul ületab see 6%, jaekaubanduspindade puhul küündib 7% ja laopindade puhul 8% lähedale – pole paha! Maailmas, kus aina suurem hulk raha otsib atraktiivseid investeerimisvõimalusi, ollakse selle leidmiseks valmis proovima aina eksootilisemaid võimalusi, mille hulka Baltimaade kinnisvaraturg kindlasti kuulub. Seega ei tule turutrendide ennustamisel mõelda vaid võimalike rentnike vajadustele, vaid ka investoritele, kes soovivad vaba raha kinnisvara alla paigutada ja on valmis leppima ehk oluliselt madalama tootlusega, kui oleme harjunud seni.
