Somm Tallinnast: Kinnisvaraturu objektiivne hinnang

Eesti kinnisvaraturu objektiivne hinnang: soovitused nii ostjale, müüjale, investorile kui ka üürnikule

Tehinguaktiivsus on aasta 2006 tipust langenud üle 80%, näiteks Harjumaal tehakse hetkel umbes 15 korteri ostu-müügitehingut päevas kui tippajal 2005/2006 oli tehingute arv üle 100 tk päevas. Hetke tehinguaktiivsusega on korterite müügiperioodi pikus poolteist aastat. Korteriomanditehingute mahuks prognoosin tänavu umbes 10000-11000 tk koguväärtusega 6-7 miljardit krooni.

Viimastel kuudel on tehinguhinnad langenud kiiresti, üle 10% jagu iga kuu. Kuigi langus on olnud kiire – lausa vabalangus, prognoosin siiski hinnalanguse jätku nii, et sügiseks on hinnad tänastest veel 15-25% võrra madalamad.  Hinnad võiksid stabiliseeruda tasemele -65% kuni -70% aprilli 2007 tipphindadest.

Juba tänaseks on Lasnamäe korterite keskmine tehinguhind langenud alla 10000 krooni per ruutmeeter ning Mustamäe ja Haabersti korterite mediaanhinnad kaheteistkümnetuhande krooni kanti. Sügisel arvatavasti on Lasnamäe tehinguhinnad kusagil kaheksatuhande krooni ringis ning Mustamäe ja Haabersti hinnatase umbes 10000 krooni per ruutmeeter.

Seik, mis veel pole kinnisvaraturule mõju andnud on töötus, mis alles eelmise aasta lõpupoolel hakkas ülikiiresti kasvama. Prognoosin, et töötuid on aasta lõpus 120000-150000 ehk 15 kuni 18 protsendi tööjõust.

Kinnisvara sundmüügid siis alles koguvad hoogu ning lisaks nn. ”rämpspankade” tegevus pole veel korralikult alanud. Võib eeldada, et kinnisvara enampakkumiste arv kasvab lähitulevikus mitmesajaprotsendilise aastase tempoga nii, et suvel on kohtutäiturite ja pankrotihaldurite kinnisvaraenampakkumisteateid juba üle viiesaja ja aasta pärast üle tuhande. Leheküljel www.varad.ee, kus on kõikide kohtutäiturite ja pankrotihaldurite avalikult müüki pandud varasid, on 11.05.2009 seisuga kinnisvarakuulutusi 578 tk.

*Sõna ”katastritunnus” sisaldavad kuulutused http://www.ametlikudteadaanded.ee leheküljel. NB ühes kuulutuses on tihti rohkem kui üks kinnisvaraobjekt.

Hetkel prognoositakse majanduslangust kuni -9%-12,5%, aga see võib sellest veelgi negatiivsemaks minna. Minu prognoosi järgi kahanes SKP esimeses kvartalis 16% kuni 17,5% ja esimese kvartali SKP on umbes 50 miljardit krooni.

Soovitused turuosalistele.

Ostjad (eriti noored, kes mõtlesid, et jäid mõni aasta tagasi rongist maha), ärge kiirustage oma kinnisvara ostuga või siis vähemalt tingige hinnast päris korralikult sest nüüd kevadel on toimunud seni suurim, seni ennenägematu ja kiireim hindade langus, mis siiski veel ei peatu kuigi aeglustub. Julgesti võib esitada pakkumise -30%, -40% küsitud hinnast. Nüüd on klient kuningas. Küsige pakkumisi ka otse pankade käest, eriti Swedbankist ja SEB´st ning kohtutäiturite käest http://www.varad.ee http://www.ametlikudteadaanded.ee

Müüjad, kui soovite oma varast lähitulevikus lahti saada, langetage müügihinda korralikult sest üldiselt pole lähima aasta jooksul Eesti kinnisvaraturul tõusu oodata ning kinnisvarabüroode, arendajate ja kohtutäiturite kõrvale tulevad konkurreerima pankade omad tagatisvara realiseerimisosakonnad. Muidu, andke oma vara üürile kas või sümboolse hinnaga – saate vähemalt kommunaalkulud ja (osa intressikulust) kaetud ning see eluase säilub korras nii, et seda võib uuesti 3-5 aasta pärast realiseerida proovida. Üürikuulutusi on küll ka tohutult palju, ainuüksi Tallinnas 3600 tk ning üürniku leidmine võib võtta aega kuid.

Koduvahetajad, leidke esialgu ostja oma senisele kodule enne uue ostutehingu sooritamist või arvestage, et selle vara realiseerimishind võib olla hindamisaktist kümneid protsente madalam.

Eramust unistavad pered
Hetkel oleks hea aeg ehitada oma maja kui krunt on olemas, kuna tööjõud ja materjalid on odavad, ehitushinnaindeks on selgesti langenud ning langeb veelgi. Lisaks on ka Euroopa Keskpanga intress ajalooliselt madalal tasemel, 1,0% samuti ka Euribor, 6 kk 1,608%. Küsige laenupakkumisi mitmest pangast.

Üürnikud, hetkel on võimalus üürihinda langetada või leida soodsam elamispind. Küsige julgesti allahindlust sest üüriturul on ka tohutu ülepakkumine. Tallinnas on City24.ee üürikuuluste keskmine hind langenud üle 40% vähem kui kahe aastaga olles hetkel 88 krooni per ruutmeeter.

Investorid, üldiselt unustage Eesti kinnisvara vähemalt aastaks või kuniks Läti devalveerimisrisk on vaibunud ning vähemalt suuremad linnad. Vaadake näiteks Poola, Valgevenesse ja Ukrainasse kes on oma valuuta päris korralikult juba devalveerinud (või näiteks Moldaaviasse, kus SKP kasvab päris korralikult). Ainuke segment mis võiks kasvata, on suvilaturg. Sügisel võib siiski juba Eesti kinnisvaraturul teha häid tehinguid ostes vara kohtutäiturite või pankade käest.

Kinnisvaramaaklerid, püüdke veenda oma kinnisvaraomanikust klienti müügihinda langetama, et jõuaksite tehinguni, sest käivet Teil on vaja, et elus säilida.

Arendajad, ehitage suuremaid kortereid – nendest on Eestis defitsiit.

Olukord on hull, aga läheb veelgi hullemaks ennem kui jälle paremuse poole põõrab.

Lisainfo: Mõned Eesti majandusnäitajad, Mõned joonised

Kasutatud allikad: Ametlikud Teadaanded, City24.ee, Eurostat, Maaamet, Soome Keskpank, Töötukassa (Tööturuamet), Varad.ee

Selle loo autor on Somm Tallinnast.

Somm Tallinnast on mõtleja – ühesugune estofiil kes on tundnud muret Eesti tuleviku pärast ning eriti eestlastest noortest juba pikemat aega. Olen kunagi naljatades võrrelnud ise ennast ”Don Quijote”ga, kes tuuleveskide vastu võistleb või ”Ralph Nader”iga, kes tarbijate õigusi kaitseb ja monopolide, oligopolide ja ebaeetiliste korporatsioonide vastu võistleb. Samas, üks ka mitte vähetähtsusega motiiv kirjutamisel on olnud eestikeel selgeks ka kirjutamise tasandil õppida. – Tehtud!