Eluasemeturu aktiivsust saab hinnata selle järgi, kui suur osa elamispindadest aasta jooksul turul käibib. Mida enamate elamispindadega tehinguid tehakse seda aktiivsem on turg. Normaalse väljakujunenud turu puhul jääb elamispindade aastane käive suurusjärku 5% kogu elamispindade fondist. Seega on 4-protsendilise tehinguaktiivsuse alusel Eesti elamispindade turg üsna normaalses olukorras.
Kiirem tõus sai alguse 2003. aastal
Alltoodud graafikul on võrreldud Eesti elamispindade koguhulka elamispindade tehingute arvuga. Siit näeme, et aastatel 2001 kuni 2004 käibis ligikaudu 5% ehk iga kahekümnes elamispind. Kiirem tõus elamispindade tehingute arvus sai alguse 2003. aastal.
Buumiaastatel 2005 ja 2006 käibis koguni kuni 7,5% elamispindadest. See tähendab, et uue omaniku leidis iga kolmeteistkümnes-neljateistkümnes kodu. Ilmselgelt oli tegemist üliaktiivse turuga, mille tagajärjeks sai olla ainult väga kiire tehingute arvu kokkutõmbamine.
Tehingute arvu vähenemise põhjusteks juba 2006. a. teisel poolel said eeskätt taevani tõusnud hinnad. Kuigi tarbijatel oli ka 2006. Aasta teises pooles aktiivne ostuhuvi, siis ei suutnud nad uut elamispinda eest ärajooksvate hindade tõttu osta (javedas neil selles osas). Paralleelselt andis ka meedia teada, et elamispindade hinnad on liiga kiiresti ja liiga kõrgele kasvanud. Sama sõnumit edastas korduvalt ka näiteks Eesti Pank.
Tehingute arv hakkas vähenema 2006. aasta teises pooles
2006. aasta teisest poolest hakkas elamispindade tehingute arv vähenema. Tehingute arvu languse esmased põhjused olid liiga kõrged hinnad ning positiivsest negatiivse suunas pöörduma hakanud tarbijate sentiment.
Veel inertsist tõusvad hinnad aga saavutasid lae alles 2007. aasta märtsis-aprillis. Sellest momendist sai alguse hindade vaikne, kuid siiski järjest kiirenev langus. 2008. aasta sügise hakuks on korteriomandite hinnad langenud tipphindadest juba ligi veerandi võrra. Teisisõnu saab toonase kahetoalise korteri hinnaga täna osta klassi võrra parema kolmetoalise.
Tänane turuaktiivsus on normaalne
Kui optimistlikult prognoosida, et elamispindade tehingute arvu langus 2008. aastal on 25%, siis tehakse aasta jooksul kokku ligikaudu 26 000 elamispindade ostu-müügitehingut. Samas eeldades, et elamispindu on valmivate uute hoonete näol pisut juurde tulnud ning elamispindade hulk on jõudnud 640 000 ühikuni, siis on prognoositav elamispindade aastane käive 4% elamufondist.
Eeltoodud numbrist saame üllatusena järeldada seda, et turg ei olegi oluliselt alla mõistliku piiri langenud. Kui me eeldame, et tarbijate ülereageerimisele, mis väljendus tehignute arvu tormilises kasvus järgneb samade tarbijate ülereageerimine, mis väljendub kinnisvaratehingute edasilükkamises, siis on meil veel ruumi, kuhu langeda.
Tänasel turul tehingute puudust kurtvad maaklerid peavad aduma, et paljudel neist tuleb maakleritööst loobuda. Seda põhjusel, et tehingute arvu ehk turu aktiivsuse osas ongi 2008. aasta sügisel meil Eestis tegemist normaalse lähedase turuga. See on enam kui selge, et tuhadetele maakleritele sellel turul tööd ei jätku ja keegi peab loobuma.
Positiivne kõige eeltoodu juures on see, et loodetavasti loobuvad maakleri ametist nõrgemad ja väiksema kogemusega maaklerid, mis professionaalide populatsiooni keskmist taset märkimisväärselt tõstab.
Eluasemeturu aktiivsus: Eluruumide (korterid/elamud) tehingute arv
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
