Kuidas saab olla, et ligi 80 000 eurot maksev korter müüakse 30 000 euroga? Kinnisvaramaaklerid teavad piisavalt selliseid näiteid.
Tegemist on sularahaga kinnisvaratehingutega, mille eest Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler Egon Juhanson hoiatab. Ta soovitab sellise tehingu mõtte kohe maha matta, kuna probleemide tekkimise risk on liiga suur.
Kui täielikult sularahaga ostu-müügi tehinguid tuleb maaklerite sõnul ette harva, siis sagedamini esineb osalise sularahaga tehinguid. Osaliselt või täielikult sularahaga maksmise statistikat paraku ei leidu, sest enamasti ei panda sularahas tehtud tehingu osa kuhugi kirja. Sularahaga ostetakse üldjuhul väiksemaid objekte, näiteks suvilaid, garaaže, panipaiku. Sageli jäävad sellised tehingud kuni 50 000 euro piiresse.
Sularaha maksude vältimiseks
Kinnisvarakool OÜ omanik ja lektor Tõnu Toompark selgitas, et kinnisvara hinnaga manipuleerimise põhjus võib olla soov mitte makse maksta või rahapesu. „Ühel või teisel puhul on tegemist taunitava käitumisega, millele järgneb vahele jäämise korral karistus,“ kommenteeris Toompark.
Kui kinnisvaramaaklerid hoiatavad sularahaga tehingute eest, siis notarid neid otseselt ei tauni, ent peavad ebamugavateks. Küll aga taunivad ka notarid osaliselt sulrahaga ning mustalt tehtud tehinguid. Kinnisvara eest osaliselt sularahas maksmist kasutatakse enamasti maksude vältimiseks. Kuna tehinguhinnana läheb kirja notari kinnitatud ametlik summa, siis näidatakse väiksemat tulu näiteks mittealalise elukoha või muu objekti müügil. Mida väiksem müügitulu, seda väiksem tulumaks maksta.
Notarite Koja esimees, Tallinna notar Tarvo Puri märkis, et kahekümne aasta tagusest ajast mäletavad tema kolleegid tehinguid, kus notaribüroosse saabusid müüja ja ostja koos kahe suurt kasvu nn turvamehega, kes jälgisid rahalugemist ning tagasid raha ohutu liikumise. Praeguseks on sularahaga kinnisvaratehingud tema sõnul sisuliselt ajalugu. Pigem on üksikuid juhtumeid, mille puhul on enamasti tegu väiksemate summadega ja mitte majade ning korterite, vaid näiteks panipaiga, parklakoha või garaaži ostuga, kus tehingu maksumus jääb tavaliselt 5000 euro piiridesse.
Sularaha eest kinnisvaratehingud vähenesid Puri sõnul kümneid kordi juba kümme aastat tagasi. Samuti muutsid turgu kinnisvarabuumiga saabunud eluasemelaenud, mis sätestasid tingimuse, et pangad soovisid omafinantseeringu osa näha pangakontol.
Kolm olulist riski
Puri nentis, et sularahaoste taunida ei saa, sest olemuslikult on sularaha võrdväärne maksevahend pangakontol asuva rahaga. Siiski juhivad notarid klientide tähelepanu asjaolule, et suurtes summades sularahatehingud kätkevad riske ja ebamugavust nii ostjale kui ka müüjale.
Üks riske on võltsitud rahakupüürid. Notaritel ei ole rahadetektoreid ja sularaha õigsust notaribüroos kontrollida ei saa. Seda teenust pakuvad pangad. Suurema summa korral võib aga teenus võrdlemisi kulukaks osutuda. Näiteks Swedbank võtab ühe kupüüri kontrollimise eest 19 senti.
Teine suur risk on ebaturvaline raha liikumine. Pangaülekandega tehingute puhul kasutatakse sageli notarideposiiti, mille käigus kannab ostja raha enne tehingut notari kontole ning notar maksab selle pärast tehingut müüjale. Sularaha ei saa notarid hoiule võtta ja tehingut turvalisemaks muuta. Sularaha on küll võimalik notari deposiitkontole kanda, ent sealt liigub see siiski juba edasi pangaülekandega.
Kolmas on rahapesu seadusest tulenevad nõuded. Sarnaselt finantsasutustega peavad ka notarid teavitama rahapesu andmebürood kõigist sularahaarveldustest, mis ületavad 32 000 eurot. Seega tuleb sularahas arveldajal tõestada, kust ta oma vara saanud on.
Kahtluse korral notar hoiatab
Puri märkis, et on juhtumeid, kus tehingu madala hinna tõttu kahtlustavad notarid, et lepingusse on kirjutatud väiksem müügisumma ning osa tasust võib liikuda lepinguväliselt sularahas. Ent sellise kahtluse korral hoiatavad notarid alati kliente, et hilisemate pretensioonide ja näiteks tehingust taganemise korral saab ostja nõuda tagasi ainult lepingusse märgitud summa. „Seljataguse tagamiseks ei tohiks kunagi selliste pakkumistega kaasa minna,” manitses Puri.
Ka 1Partner kinnisvara tegevjuht Martin Vahter nentis, et kui inimene ostab korteri ja mingil põhjusel lükatakse tehing tagasi, siis saab ta tagasi nõuda üksnes tehingusse kirja pandud summat, mitte seda osa, mis läks kellelegi sularahas. „Seda ei saa küll alati öelda, aga sularahaga käivad kaasas hämarad kokkulepped. Kui keegi tahab tehingu sularahas teha ja mõlemad pooled on nõus, siis ei saa midagi teha. Lihtsalt omad ohud on sees,“ nentis Vahter. Küll lisas ta, et täielikult sularaha eest kinnisvara ostmine ei ole turul kasvav trend, seda esineb haruharva, pigem tehakse tehinguid osaliselt sularahaga.
„Enamasti kasutatakse seda tehinguhinna alla viimiseks, et hiljem riigile vähem makse maksta. See on nagu musta palga maksmine, ebaseaduslik ja mõlema poole jaoks väga riskantne,“ nentis Vahter.
Maksuamet hoiatab
- Sularaha mõjutab hilisemaid tehinguid
- Kui lepingusse märgitakse õige ostuhind, siis otsest maksuriski ei teki. Ettevaatlikuks peaks muutuma siis, kui soovitakse lepingusse panna tegelikkusest erinev hind ja vahe tegeliku hinnaga soovitakse tasuda sularahas. Sel juhul võib ostjal olla huvi varjata suure hulga sularaha päritolu ning müüjal huvi jätta osa tulust deklareerimata, kui tal ei ole võimalik kasutada elukoha maksuvabastust. Samuti peaks ostja mõtlema ka tuleviku peale, et kui ta ise hakkab soetatud vara müüma, siis tuleb maksu maksta soetushinna ja müügihinna vahelt. Ehk kui lepingus on näilikult madal hind, siis seda rohkem tuleb tulu deklareerida.
http://www.aripaev.ee/uudised/2016/04/06/sularaha-eest-ostetud-korter-on-nagu-must-palk
