Intressimäärade langus toob korteriturule rohkem ostjaid
Nõudlus Tallinna korteriturul näitas kolmandas kvartalis paranemise märke. Korterid olid aastatagusega võrreldes juba veidi taskukohasemad, kuna intressimäärad langesid ja korterite hinna-palga suhe paranes. Langevad intressimäärad toetavad eluaseme taskukohasuse ja nõudluse jätkuvat paranemist.
Koduostjad otsivad uusarendustele alternatiivi järelturult
Tehingute arv Tallinna järelturu korteritega oli kolmandas kvartalis nii aastataguse sama aja kui ka selle aasta esimese ja teise kvartaliga võrreldes suurem. Uusarenduste turg oli aga endiselt madalseisus – broneeringuid oli vähem kui selle aasta esimeses ja teises kvartalis, kuid mõnevõrra rohkem kui aasta tagasi. Uusarenduste osakaal kõikides tehingutes püsis viimase kümne aasta madalaimal tasemel. Kui aastatel 2016–2019 ja 2022–2023 moodustasid tehingud uusarendustega Tallinnas keskmiselt veerandi, siis kolmandas kvartalis oli neid vaid 12% kõigist tehingutest.
Uusarenduste kõrge hinnatase on pannud koduostjad järelturult alternatiive otsima. Detailsem statistika näitab, et tehingute osakaal võrdlemisi uute ja kallimate järelturu korteritega oli kolmandas kvartalis eelneva kahe aasta keskmisega võrreldes suurem. See omakorda mõjutas ka järelturu korterite hinnatõusu, mis oli kolmandas kvartalis 2,6% võrreldes aastatagusega. Uusarenduste keskmine pakkumishind arendajate kodulehe statistika põhjal oli kolmandas kvartalis aastatagusest 3,7% kõrgem. Maa-ameti tehingustatistika viitab aga sellele, et arendajad on teinud mõningaid hinnasoodustusi, mistõttu keskmiselt olid uusarendused kolmandas kvartalis 1,6% aastatagusest soodsamad.
Langevad intressimäärad toetavad korterite taskukohasust
Kolmandas kvartalis sai Tallinnas elav pere keskmiselt* lubada endale järelturul kuni 60-ruutmeetrise korteri. Taskukohasuse põhi jäi eelmise aasta kolmandasse kvartalisse, kui keskmiselt oli järelturul võimalik osta kuni 54-ruutmeetrine korter. Peamiselt toetab korterite taskukohasuse paranemist intressimäära langus, kuid ka korterite hinna ja palga suhe on järk-järgult paranenud.
Maa-ameti tehingustatistika põhjal sai pere keskmiselt endale kolmandas kvartalis lubada kuni 40-ruutmeetrise korteri uusarenduses. Kuna uute korterite lisandumine statistikasse sõltub uusarenduse valmimisest ning suurem osa tehingutest kajastub viitajaga, annab ajakohase ülevaate arendajate kodulehe statistika. Arendajate pakkumishinda arvestades oli Tallinna perel kolmandas kvartalis keskmiselt võimalik soetada ligi 35-ruutmeetrine korter uusarenduses, aasta tagasi samal ajal 32-ruutmeetrine. See näitab, et korteri ost uusarenduses on jätkuvalt pigem kõrgema sissetulekuga majapidamiste eelis.
Tallinna järelturg on Vilniusega võrreldes taskukohasem
Vilniuses oli kolmandas kvartalis perele keskmiselt kättesaadav ligi 54-ruutmeetrine korter järelturul ning Leedu Maa-ameti hinnastatistika põhjal kuni 47-ruutmeetrine korter uusarenduses.
Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on seal olukord järelturu korterite kättesaadavusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses. Läti Maa-ameti hinnastatistikale tuginedes oli Riia uusarenduses perele keskmiselt kättesaadav 42-ruutmeetrine korter.
Mida toob 2025. aasta korteriturule?
Intressimäärad jätkavad järgmisel aastal langust. Swedbanki prognoosi järgi langetab Euroopa Keskpank hoiustamise püsivõimaluse intressimäära igal järgneval istungil 25 baaspunkti võrra, millega see jõuab praeguselt 3,25 protsendilt järgmise aasta septembriks 1,75 protsendini. Koos keskpanga intressimääraga liigub allapoole ka laenulepingute aluseks olev euribor.
Tööturg on majanduslanguse aastatele üsna hästi vastu pidanud. Töötuse määr on küll sel aastal tõusnud, kuid koos üldise majanduskeskkonna paranemisega hakkab see tasapisi vähenema. Keskmine brutopalk jätkab kasvu, kuid mõnevõrra aeglasemas tempos. Tulumaksu tõus koos inflatsiooni kiirenemisega aga viivad järgmisel aastal netopalga reaalarvestuses langusesse. Seega toetab korterite taskukohasuse ja nõudluse paranemist järgmisel aastal peamiselt intressimäärade langus. Vaatamata nõudluse positiivsemale väljavaatele, toimub paranemine järk-järgult, kuna reaalne netopalk langeb ning majapidamiste kindlustunne tuleviku suhtes on veel nõrk.
Pakkumine on eluasemeturul viimasel paaril aastal kasvanud ning korterite valik on praegu lai. Nõudluse paranemine tähendab, et korterite müügiperiood hakkab lühenema ning koduostjate läbirääkimisjõud hinna üle hakkab järk-järgult kahanema.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
