Aasta viimases kvartalis oli Tallinna korterite hinnakasv veidi üle 4%, samal ajal kasvas pealinlaste netopalk pea 5%. Ühtlasi toetasid taskukohasuse paranemist pankade poolt pakutud kodulaenu lepingutasude soodustused. Korterite keskmise ruutmeetri hinna ja palga suhe on juba seitsmendat aastat püsinud ligikaudu samal tasemel: ühe ruutmeetri eest tuli pealinna elanikul välja käia 1,6-kordne netopalk.
Nõudlus on tugev
Korterituru tehingute arvu taastumine kevadisest šokist on olnud enneolematult kiire ning aasta lõpuks jõudis kinnisvaraturg erakordselt kõrge aktiivsuseni. Kuigi aasta kokkuvõttes tehti pealinna korteriturul 9% vähem tehinguid, oli neljandas kvartalis tehingute arv 8% aasta varasemast kõrgem, mis on ühtlasi ka üks aktiivsemaid kvartaleid viimase 13. aasta jooksul.
Kevadest ja suvest kollektiivselt edasilükatud ostuotsused, soov parandada elamistingimusi seoses sagenenud kaugtööga, üldine kohanemine pandeemiaoludega ja tunduvalt leebemad piirangud võrreldes kevadega – see kõik on aidanud kaasa nõudluse paranemisele aasta lõpus. Töötasu langes enim kriisis pihta saanud sektorites nagu kaubandus ja turism, sh majutus ja toitlustus, mis on keskmist koduostjat mõjutanud vähem. Samas oli tegevusalasid, kus palgakasv oli vaatamata kriisile väga tugev. Tänu riigipoolsele töötasu hüvitisele ei ole tööpuudus majanduses tervikuna väga kõrgele tõusnud. Töötukassa andmetel on registreeritud töötuse määr jõudnud praeguseks 8,8 protsendini. Samuti on majapidamiste hoiused viimastel aastatel kiiresti kasvanud, mis on võimaldanud neil koguda sääste omafinantseeringuks. Tugevat aasta lõppu toetas ka uusarenduste valmimine, mis tõstis tehingute arvu uute korteritega 19% võrreldes aasta varasemaga. Järelturul tehti neljandas kvartalis aga 3% enam tehinguid.
Eluaseme hinnakasv ületab palgakasvu sel aastal
Koroonakriisi algusest Eestis on praeguseks möödunud aasta, piiranguid on taas oluliselt karmistatud, kuid olukord on võrreldes eelmise aastaga erinev. Majanduse sulgemine ei ole ühiskonda tabanud ootamatult, praeguses olukorras ollakse kogemuse võrra rikkamad ning ühtlasi on alustatud ka vaktsineerimisega. Meie hinnangul püsib majapidamiste nõudlus eluaseme järgi sel aastal tugev. Nõudlust toetab majapidamiste tugev nõudmiseni hoiuste kasv, mis aasta lõpus ja jaanuaris on veelgi kiirenenud, ulatudes pea 20 protsendini. Pensionireform samuti toetab aasta lõpus korterite nõudlust, kuid selle mõju ei ole tõenäoliselt suur. Majandusaktiivsuse jõulisem paranemine peaks aset leidma aasta teises pooles, tänu millele peaks ka nõudlus tööjõu järele paranema ning tööpuudus tasapisi hakkama vähenema.
Tallinnas ja selle lähiümbruses müügis olevate uute korterite laojääk on eelmisel aastal järk-järgult allapoole tulnud. Madalam pakkumine, samas kui nõudlus on jõuliselt paranenud, toetab edaspidi hinnakasvu. Meie hinnangul ulatub brutopalga kasv sel aastal 3,5 protsendini, korterite keskmine hinnakasv tuleb aga tugevam, mistõttu korterite taskukohasus sel aastal langeb. Madalad intressimäärad jäävad taskukohasust aga toetama. Sel aastal näeme ka eelmise aasta järskude muutuste tõttu statistikas tugevat baasefekti.
Taskukohasus paranes kõigis kolmes Balti pealinnas
Sarnaselt Tallinnale tõi aasta lõpp rekordilise aktiivsuse ka meie lõunanaabrite pealinnades. Swedbanki indeksi järgi paranes neljandas kvartalis korterite taskukohasus ka Riias ja Vilniuses. Mõlemas pealinnas parandasid taskukohasust soodsamad intressimäärad, samas kui korterite hinnakasv ületas mõnevõrra palgakasvu. Riia elanike netopalga kasv oli 6%, samas kui korterite hinnad kasvasid 7% ning Vilniuse elanike netopalga kasv oli 11%, samas kui korterite hinnad kasvasid 12%. Nii Riias kui ka Vilniuses näeme sarnaseid arenguid – taskukohasus tõenäoliselt langeb, kuna hinnakasv tuleb tugevam kui palgakasv, samas intressimäärad püsivad soodsad.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
