Investeerimishuvilistele on kinnisvara olnud alati atraktiivne valik, eriti arvestades viimaste aastate kinnisvara hinnatõusu. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma annab nõu: kuidas üüriinvestorina alustada ja kas kinnisvara ostmiseks tasuks võtta teine eluasemelaen?
Esimese kodu ostmine on emotsionaalne kogemus, lisaks võib närida hinges kahtlus, kas aeg on õige või valitud kinnisvara sobiv. Kui aga ost on tehtud ning uues kodus mõnda aega elatud, võib tekkida tahtmine soetada juba järgmine.
Tavaliselt ostetakse suurem kodu ning hakatakse olemasolevat lisatulu teenimiseks välja üürima. Samas on piisava sissetuleku ja säästude korral võimalik teine kinnisvara ostagi ainult üürile andmiseks. See on üks viis investeerimisega algust teha. Üürikinnisvara ei pea ilmtingimata iga kuu suurt kasumit teenima. Nii mõnelegi piisab sellest, et üürisumma katab laenumaksed, sest suurima väärtusega on kinnisvara omamine ja selle väärtuse suurenemine.
Milline on sobiv üürikinnisvara?
Enne väljaüürimisega alustamist on mõistlik põhjalikult läbi mõelda, mida tähendab üüriturul toimetamine, millised on selle plussid ja miinused. Valmis tuleb olla selleks, et üürnikud ei hoia vara heaperemehelikult, ei maksa üüri kokkulepitud ajal või küsivad ajapikendust, lisaks asjaolu, et kui üks üürnik on lahkunud ja uus pole veel sisse kolinud, tuleb omanikul kanda kõik kulud. Üürikinnisvara valides tuleks üürituru nõudlust silmas pidades välja selgitada, kas kõik dokumendid on juriidiliselt korras, näiteks kontrollida väljastatud kasutusluba.
Oluline on hinnata kinnisvara likviidsust, mille olulisim määraja on asukoht, üürikinnisvaral lisaks sisustuse olemasolu lähtudes sellest, kas tegemist on lühi- või pikaajaliselt üürile antava kinnisvaraga. Suuremates linnades, näiteks Tallinnas või Tartus asuvad korterid on likviidsemad kui väikelinnades, samas nõudlus üürivara järele võib olla mõlemas sama.
Läbi tuleks mõelda ka potentsiaalse üürniku profiil: tema maksevõime, vajadused ja ootused, sest sellest sõltub kinnisvara suurus ja planeering. Näiteks pikaajalisel üürnikul on arusaadav soov hoida kulud madalad ning seega on ta huvitatud, et küttekulud oleksid väikesed.
Üüriinvestorile sobib kodukapitalilaen
Üürikinnisvara tootlust mõjutab enim kapitali hind ehk eelkõige laenuintress. Kasumisse jäävad need investeeringud, mille üüritulult või väärtuse kasvult saab teenida rohkem, kui kulub laenuintressile. Seetõttu vaadatakse enamasti üürikinnisvara ostes eluasemelaenu poole, mille intress on võimalikest laenutoodetest madalaim. Kui aga tegemist on ka A-energiaklassi varaga, siis pakuvad pangad sellele reeglina ka paremaid tingimusi, näiteks Swedbankis on sellisel juhul laenu kahel esimesel aastal marginaal null. Mitme eluasemelaenu võtmises ei ole iseenesest midagi uut. Ka Swedbankis on ligi 15% klientidest rohkem kui üks eluasemelaen. Näiteks sobib teine eluasemelaen olukordades, kus Tallinnas elava pere laps läheb Tartusse ülikooli või siis asuvad töö- ja elukoht eri linnades.
Kui eluasemelaenu taotletakse sooviga ostetav kinnisvara välja üürida, siis sobib kodukapitalilaen. Kuna tegemist on ärilistel eesmärkidel soetatava kinnisvaraga, siis on intressitase kodulaenust veidi kõrgem, marginaal keskmiselt 2,5% ringis. Omafinantseeringut tuleks panustada vähemalt 15%, kuid kui kasutada lisatagatisena olemasolevat kinnisvara, võib see olla ka väiksem.
Oluline on ka meeles pidada, et kodukapitalilaenu miinimumsumma on 20 000 eurot ehk väiksema maakodu ostmiseks sobivad teised ja kinnisvara tagatiseta laenutooted, nagu kodu väikelaen. Potentsiaalset teenitavat üüritulu ei võeta laenu andmisel maksevõime hindamise aluseks, kuid seda arvestatakse lisasissetulekuna. Seda põhjusel, et üüritulu ei pruugi olla regulaarne ning vara ülalhoidmisega kaasnevad lisakulud. Omanikul, kes on samas üürileandja, on kohustus hoolitseda kinnisvara seisukorra eest.
Üürikorter vajab kindlustust
Kinnisvara üürile andes on iga investor huvitatud oma vara säilimisest. Seetõttu on mõistlik eri seltside kindlustustingimusi võrrelda. Pikaajalise üürilepingu korral sobib vara kindlustamiseks enamasti kodukindlustus, mis koosneb ehitiskindlustusest, koduse vara kindlustusest ja vastutuskindlustusest. Kui kinnisvara on laenu tagatiseks, siis on ehitiskindlustus kohustuslik, praktika aga näitab, et mõistlik on valida laiem kindlustuskaitse.
Üürikorteris asuv vara, näiteks tehnika, mööbel, raamatud jms, võib osaliselt kuuluda omanikule ja osaliselt üürnikule. Möbleeritud korteri korral on investoril ilmselt suurem huvi selles olevat vara kaitsta. Kui investor on lisaks kinnisvarale kindlustanud koduse vara, siis kindlustustingimustest lähtudes võivad sellega olla automaatselt kaitstud ka üürniku asjad. Üürilepingut sõlmides tasub kindlustusest rääkida ka üürnikuga, et vältida vara topelt kindlustamist. Loe lähemalt Swedbanki blogist.
Oluline on ka vastutuskindlustus, mis tuleb appi olukordades, kus ootamatu õnnetusjuhtumi tõttu on kahju tekitatud kellelegi kolmandale, näiteks kui üürnik põhjustab naabritele ujutuse. Vastasel juhul tuleb naaberkorteri remonditööde kulud kahju põhjustanud korteri omanikul ise tasuda.
Kindlustuslepingut sõlmides tuleb olla tähelepanelik ning arvestada tegelikku olukorda ja vajadust. Eriti tähelepanelikult tasub läbi vaadata lepingus toodud välistused. Näiteks võib hüvitamine olla välistatud, kui varal on lühiajaline üürileping.
Kokkuvõttes tuleks üüriinvestorina alustades teha esmalt taustatööd, viia end kurssi pikaajaliste üüriinvestorite kogemustega ning uurida turgu, et välja selgitada, kus on üürinõudlus kõige suurem. Ning kui sobiv kinnisvara leitud, pöörduda laenusooviga panga poole.
Enne mis tahes lepingu sõlmimist tuleb tutvuda vastava teenuse tingimustega ning vajaduse korral konsulteerida asjatundjaga.
