Kuidas teha kinnisvara puudutavaid otsuseid oludes, kus selja taga on erakordne ostubuum, parasjagu kerkib Euribor, kuid kuhugi pole kadunud soov leida kodu või investeerida meelepärasesse kinnisvarasse? Mida tasub just nüüd meelde tuletada 2008. aasta majanduskriisist? Swedbanki podcastis „Investeerimisjutud” lahkasid Eesti kinnisvaraturu seisundit ja väljavaateid kinnisvarakonsultant ja koolitaja Tõnu Toompark ja Swedbanki investeeringute strateeg Tarmo Tanilas.
Kinnisvara ei jäta Eestis vist küll kedagi külmaks – enamasti soovitakse ühel hetkel saada koduomanikuks ning viimastel aastatel on vaat et iga väikeinvestor pidanud oluliseks portfellis ka kinnisvara omamist. 2022. aastal rekordeid teinud inflatsioonitõus on aga pannud küsima: kas kinnisvarasse investeerimise aeg on möödas? Viimatise suurima majanduskriisi, 2008.–2009. aasta turgude languse ja kinnisvaramulli lõhkemisega siiski liiga palju paralleele tõmmata ei saa. „Tol ajal kerkis hinnatase ikkagi meeletusse kõrgusesse,” meenutas Toompark. „2007. aasta keskmine korteritehing Tallinnas oli 14 aasta palga jagu, mida on selgelt liiga palju. Võrdluseks – tänane keskmine tehing on umbes 8–9 aastapalka.”
Tollane reaalsus oli, et turu tipust vara ostnud inimesed avastasid 2009. aastal, et vara väärtusest on alles vaid umbes pool. „Meil kadus tookord täiesti ära turu likviidsus: tehingute arv kukkus kokku, ühes kvartalis oli tööpuudus isegi 20%, tarbijakindlust ei olnud, pangad ei andnud raha peale, välisinvestorid kadusid ära. 2009. aasta jaanuaris oli nii pime aeg, et isegi Swedbanki investeerimisseminaril loeti Artur Alliksaare luuletusi…,” rääkis Toompark. „Mäletan, et ka ise lugesin Allikasaare ridu: ei ole mõttetult elatud aegu. Mõte ei pruugigi selguda praegu,” lisas Tanilas. „Turupõhi oli 2009 märtsis. Lõpuks saime sealt välja, aga see võttis mitu aastat.”
Koroonakriis lõi kaardid segamini
2020. aasta alguses vallandunud koroonakriis lõi aga tarbijakindluselt jalad alt hoopis teisel kombel. „Märtsis kuulutati välja eriolukord ja nägime, et kohe kadusid ära ostuotsused. Aprillis-mais oli tehingute arv mitukümmend protsenti allpool aastatagusega võrreldes ja see jättis ka hindadesse kohe selge jälje. Hakati ootama, kas saab midagi soodsama hinnaga. Need, kes 2020. aasta juunis-juulis kinnisvaratehingu tegid, tabasid turu põhja,” tõdes Toompark.
Tanilas lisas, et aktsiaturul oli märgata midagi sarnast. „USA SP500 indeks tuli kahe nädalaga kolmandiku võrra alla ja siis taastus paari kuuga. See oli kiire taastumine. Taastumise põhjuseks oli kaks asjaolu: toetama hakkasid nii riigid kui ka keskpangad. Kui varem mõeldi, et rahatrükki hakatakse juba vaikselt koomale tõmbama, siis läks asi ju hoopis teisiti – lühikese ajaga tuli raha süsteemi juurde rohkem, kui eelmiste aastate jooksul kokku,” sõnas Tanilas.
Nende otsuste mõju jõudis varsti ka kohale. „Tegelikult võiks kogu 2021. aasta kohta öelda, et see oli üks suur ostubuum. Tallinnas osteti uusi kortereid umbes 4200. Võrdluseks – pikaajaline mõistlik tase võiks olla kuskil 2200–2300, nii tol aastal osteti umbes kaks korda rohkem. 2021. aastal tehti Tallinnas aasta viimase nelja kuuga üle 1000 korteritehingu kuus. Kui vaatame viimast 12 aastat, siis selliseid kuid, kus tehakse üle 1000 tehingu, on olnud kokku 6. Ja need olidki valdavalt 2021. aastal. See oli tõeline buum!” sõnas Toompark.
Kinnisvaraturul aga pakkumist nõudlusele vastaval kiirusel suurendada ei ole võimalik. See tähendas, et hinnad tõusid jällegi jõudsalt. „Ja see inertsist jätkus ka 2022. aasta esimeses pooles, mis sest, et oli sõjaehmatus,” lisas Toompark. Tema sõnutsi on 2022. aasta oktoobri-novembri seisuga pealinna kinnisvaratehingute arv langenud 700-le. Ehkki langus võib võrreldes rekordaastaga tunduda dramaatiline, pidas Toompark oluliseks rõhutada, et võrdlust tasub rajada pikaajalisele keskmisele tehingute arvule, mis ongi 700 tehingut kuus. „Kui mõelda sellele, et tarbijakindlus on põhja lähedal, Euribor läheb üles, tööturul on oodata ka mitte liiga positiivseid arenguid, siis kõik eeldused on olemas, et jõuda ajaloolisest keskmisest tehingute arvust allapoole. Valmistuge selleks, kinnisvaramüüjad, et turu likviidsus jääb kehvaks,” tõdes Toompark.
Kas raha annab inflatsiooni eest kinnisvarasse peita?
Oludes, kus üle 20% inflatsiooni ei osatud valdavalt ette näha, on ka arusaadav, et inimesed, kellel sääste jätkus, muretsesid selle ostujõu vähenemise pärast, osutas Tanilas. „See oli ka üks põhjus, miks tuli üsna palju raha aktsiaturule, võib-olla veel rohkem kinnisvarasse,” sõnas ta. „Raha inflatsiooni eest kinnisvarasse peitmine on ikka rohkem rikaste ja ilusate teema. Kui vaatame viimast 5–10 aastat siis tõesti kinnisvara on inflatsiooni eest hästi kaitstud. Aga praegu on augustist saati inflatsiooni pidurdunud ning kinnisvara puhul on pigem oht, et selle väärtus läheb allapoole,” arvas Toompark.
Mida teha aga juhul, kui elu on jõudnud sinnamaale, et ees võiks oodata esimese päris oma kodu ost? „Vahepeal peaaegu tundus, et miinusmärgiga Euribor on justkui inimõigus, harjusime sellega niivõrd ära. Ma ise prognoosisin, et tänaseks päevaks jõuame Euriboriga võib-olla 1% juurde, kergelt plussi. Aga nüüd oleme juba üle 2,6%,” märkis Tanilas.
Kui aga koduks sobiv kinnisvara on leitud ja meeldib väga, kas siis ikkagi peaks paremaid aegu ootama? „Kodu ostmisel on hoopis teised kaalutlused kui vaid raha,” tõdes Toompark. „Kui kinnisvara meeldib ja see vastab turuhinnale, siis võiks ikkagi ära osta. Võib ju mõelda, et võib-olla saan mingil muul hetkel odavamalt osta, aga võib-olla ka ei saa. Kui leida oma vajadusi rahuldava kinnisvaraobjekti, siis võib ju maksta mingi ekstra ega pea ootama mingit hinnalangust. Aga kui objekt on enam-vähem, siis tasub edasi ikkagi vaadata. Täna ei pea ostja kiirustama.”
Kahekiiruseline üüriturg kätkeb võimalusi
Kui kindlustunne pole kuigi kõrge, aga elukohta on tarvis, tasub kursis olla üüriturul toimuvaga. Toompargi sõnul on soodsamate üürikorterite turul – hinnaga alla 500 euro kuus – nõudlust praegu palju, ning nõudlust on mõjutanud ka pagulaste tulek.
„Kallimas segmendis on olukord keerulisem – pakkumist tuleb järjest peale, sest eelmisel aastal osteti palju kortereid ostubuumi käigus ja need saavad nüüd ehituslikult valmis ja tulevad üüriturule. Eelmisel aastal kindlasti osteti ka hulk kortereid, et neid lihtsalt kasumlikult edasi müüa. Kui vaatame Kv.ee üüripakkumiste keskmist hinda, siis paari kuu eest oli 14,7 euro peal ruutmeetri kohta, nüüd see on tulnud alla 14 euro. Üürihinnad lähevad allapoole,” rääkis Toompark. Hindade vähenemine võib tähendada, et need, kellel on võimalik vaadata kõrgema hinnaga ja kvaliteetsemate üürikorterite poole, on valikuvõimalusi varasemast rohkem.
„Üüriturule investeerimine oli paljudele väikeinvestoritele natuke nagu rahvussport – ühel korralikul investoril pidi ikka üks üürikorter olema. Samal ajal on turule mahtudega tulnud suuri investeerijaid, nii et enam ei pea ka otse kinnisvarasse investeerima, saab ka professionaalide kaudu. Seal on ehk isegi paljude jaoks stabiilsem tootlus,” märkis Tanilas. „Jah, miks tuleb otse kinnisvarasse investeerimine suurema tootlusega? Sest sageli oma tööd ja vaeva äriplaanis ei hinnastata. Kui panna sinna enda unistuste palk juurde, siis tõesti ehk tuleksid väärtpaberitesse investeerimine tulusam,” nõustus Toompark.
Ta lisas, et konsensuslik arvamus on see, et Tallinna korterite hinnad võiksid langeda 10–20%, ent arvestada tuleks ka raha kalliduse tõusuga. „Nende kahe argumendi pealt võiks öelda, et võtame nüüd rahulikult, ärme torma,” märkis ta. Toompargi hinnangul võiks kahe aasta pärast hinnad olla tänasest 10–15% kõrgemad, viie aasta perspektiivis võiks hinnatõus pigem jätkuda, arvestades ka sissetulekute kasvu. „Suurinvestorid vaatavad arengutele pigem optimistlikult, soovin neile edu. Erisused on ka selles, et kas osta üks objekt või laiendada portfelli. Kindlasti tasub silmad lahti hoida, elu on küll keeruline, kuid keerulised ajad ongi need, kus avanevad ärivõimalused,” sõnas Toompark lõpetuseks.
