Euroopa Liidus on kinnisvara soetamise praktika riigiti väga erinev. Eesti elanikele harjumatult tuleb mõnes riigis tasuda kinnisvara soetamisel kõrget käibemaksu, teises pole haruldane osta kodu hoopis oksjonil. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma selgitab, kas eri riikide praktika annab põhjust järeldada, et Eestis on oma kodu soetamise protsess küllaltki lihtne ja madalate kõrvalkuludega?
Kodu omamine on paljude jaoks stabiilsuse ja turvatunde sümbol. Euroopa Liidu riikide statistika kohaselt on Eesti inimesed oma kodu omamise osas küllaltki heas positsioonis. 2022. aasta Eurostati andmete järgi elas 82% Eesti inimestest kodus, mis oli kas nende enda või leibkonda kuuluva inimese omanduses ning vaid 18% üüritud pinnal. Euroopa Liidus keskmiselt omab oma eluaset ligi 70% elanikest, siis on ka riike, kus endale kuuluvas kinnisvaras elab vaid ligi pool rahvastikust, näiteks Saksamaal (47%) ja Austrias (52%).
Puudub ühene põhjus, miks kodu omamise määr riigiti nii märgatavalt erineb. Ühelt poolt on mõjuteguriks kinnisvara hind, soetamisel lisanduvad maksud ning ostuprotsessi keerukus. Lisaks on paljudes Lääne-Euroopa riikides tugevalt arenenud üüriturg, teistes piirkondades mängivad rolli ajaloolised ja kultuurilised omapärad. Eesti puhul on koduomanike suure osakaalu taga kahtlemata Nõukogude Liidu lagunemisega kaasnenud eluruumide erastamine, misläbi said paljud inimesed varem riigile kuulunud ruumide omanikeks ning muidugi saadi tagasi varem ebaseaduslikult ära võetud ja perekonnale kuulunud varad.
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul toetab Eestis kodu ostmist lisaks omanikustaatuse heale mainele ka see, et kinnisvaraga seotud maamaks on suhteliselt jõukohane ning osad omavalitsused võimaldavad eluasemele maamaksuvabastust. Küll aga on Euroopas näiteid riikidest, kus inimestel tuleb kodu ostmisel arvestada hoopis suurte lisakuludega või on kinnisvara soetamisel populaarseks viisiks enampakkumised.
Kinnisvara ostuhinnale lisanduv käibemaks
Hispaanias peavad inimesed kinnisvara soetades arvestama oma eelarves mitme täiendava kulureaga. Näiteks lisandub sarnaselt Eestile ka Hispaanias uue kinnisvara ostuhinnale käibemaks, mis on kuni 10% ostuhinnast. Arvestades kinnisvara hinnaks 200 000 eurot, peab ostja maksma 20 000 eurot käibemaksu. Kuid erinevalt Eestist lisandub Hispaanias ka kasutatud kinnisvarale kuni 10% suurune maks, mida kutsutakse kinnisvara edasimüügi tasuks. See aga tähendab paratamatult ka seda, et kinnisvara ostmine investeerimise eesmärgil on keeruline, sest kinnisvarahind peaks tõusma vähemalt üle 10%, et tootlus oleks positiivne. Sõltuvalt kinnisvara tüübist ja asukohast tuleb Hispaanias kokkuvõttes maksudena tasuda 8–11.5% ostuhinnast. Eestis tuleb maksta käibemaksu: ehitiste ja ehitiste aluse maa võõrandamist enne ehitise esmast kasutuselevõttu: oluliselt parendatud ehitiste võõrandamist enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu ja ehitusmaa võõrandamisel.
“Võrreldes paljude teiste riikidega soodustab Eestis laenuvõtmist kinnisvaramaksu puudumine, lisaks ei pea ostjad ise tasuma mitmeid teisi suuri kulutusi,” selgitab Pärgma. Ta toob võrdluseks, et Saksamaal moodustab ostuhinnast 3-6% kinnisvaraagentuuri tasu, mille maksab ostja. Arvestades juurde ka kinnisvara ostumaksu ja notariteenuste maksu, tuleb sakslastel kokkuvõttes arvestada ligi 14% ulatuses lisatasudega ostuhinnast. “Eestis on notaritasud oluliselt väiksemad ja vahendajale maksab see, kes teenuse tellis. Samuti teevad pangad ja kinnisvara vahendajad Eesti koduostjatele ära suure osa tööst, mille jaoks välismaal palgatakse advokaadid või eraldi laenunõustajad,” rõhutab Pärgma.
Kodu soetamine oksjonil
Ehkki üldiselt soetatakse teistes ELi riikides kodusid sarnaselt Eestile otseläbirääkimiste ja hinnapakkumiste kaudu, enampakkumise teel müüb varasid kohtutäitur, kuid leidub mitmeid riike, kus käib kogu protsess läbi oksjonite. Nii on see näiteks Hollandis, kus nõudlus eluasemete järgi on väga suur. Näiteks 2024. aastal on 55% eluasemetest müüdud kõrgema hinnaga kui oli esialgne küsitud hind. Hollandis toimub märkimisväärne osa kinnisvaratehingutest nii avalike kui veebi teel korraldatud enampakkumiste kaudu. Ka mitmed sealsed kinnisvarabürood keskenduvad just oksjonite korraldamisele ja klientide nõustamisele. Seejuures ei ole oksjonite puhul tegu vaid sundmüügiga, vaid kinnisvara pannakse oksjonile ka vabatahtlikult.
Enampakkumise korral saab uueks omanikuks kõrgeima pakkumise tegija. Ehkki näiteks sundmüügioksjonitel osaledes võib saada suhteliselt hea hinnaga kinnisvara, tuleb arvestada ka riskidega. Näiteks võidakse oksjonil esitada ostjale vaid piiratud hulk dokumente ja sageli puudub võimalus seada omapoolseid tingimusi või teha täiendavat kontrolli nii-öelda peidetud puuduste osas.
Eesti pangad lihtsustavad laenuvõtmist
Kokkuvõttes on Eestis kodulaenu võtmine tehtud võimalikul mugavaks, leiab ka Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma. “Eesti pangad pakuvad laenuvõtjatele kogu ostuprotsessi jooksul palju tuge. Laenuhaldurid abistavad kliente kõigega, mis laenu puudutab, pakkudes sageli abi ka lihtsamate juriidiliste nõuannetega ning nõu saab küsida ka kogu laenuperioodi jooksul,” avab Pärgma. Lisaks saab Eestis usaldada kinnisvaratehinguid vahendavaid atesteeritud maaklereid, kelle igapäeva töö seisneb erinevate kinnisvaraga seotud küsimuste lahendamises ning enda klientidele tehinguni jõudmiseni panustamises.
Lihtsus ja bürokraatiavabadus on Eesti pankade puhul suuniseks kogu laenuperioodi vältel. Näiteks on enne laenu võtmist klientidele abiks kõikvõimalikud digitaalsed abivahendid, muuhulgas erinevad laenukalkulaatorid, mis annavad kiiresti hea ülevaate eri võimalustest ja lisavad läbipaistvust Hilisema laenuperioodi jooksul on aga oluline, et kodulaenu võtjail võimalik teha laenulepingus muudatusi digitaalselt, seevastu kui paljudes riikides nõuavad juba lihtsamad toimingud juristide abi ning arvestataval hulgal bürokraatiat ning pea alati füüsiliselt kohtumist
