Pealinna korterite taskukohasuse langus aasta esimeses kvartalis ootuspäraselt süvenes, kuna intressimäärade tõus suurendab laenukulusid. Samas on korteriturul eelnevatel aastatel toimunud kiire hinnakasv, mis on korterite hinna ja palga suhet oluliselt halvendanud. Eelmise aasta ülemäärane nõudlus korteriturul on asendunud ettevaatlikkusega ning turg otsib uut tasakaalu. See omakorda toob Swedbanki hinnangul sel aastal mõõduka hinnakorrektsiooni.
Pealinna elanike netopalga kasv ületas esimeses kvartalis korterite hinnakasvu. Swedbanki hinnangul jääb see trend sel ja järgmisel aastal püsima, kuna palgatõus jääb tugevaks. Inflatsioon on hoogsalt taandumas, mistõttu hakkab ka reaalpalk järk-järgult kasvama. Sellele vaatamata võtab majapidamiste ostujõu taastumine 2021. aasta tasemele veel oluliselt aega.
Korterite müük on langenud, kuid hinnad näitavad püsivust
Nõudlus korteriturul on langenud, samas kui pakkumine on tõusnud. Esimeses kvartalis oli järelturu korteritega 40% vähem tehinguid võrreldes 2021. aasta tipuga, kuid pandeemiaeelse ajaga võrreldes oli langus tagasihoidlikum. Esialgsed andmed aprilli ja mai kohta näitavad, et aktiivsus on hooajaliste tegurite toel veidi paranenud, kuid on siiski tagasihoidlik. Hinnad näitavad püsivust – mais olid järelturu hinnad keskmiselt vaid 3% madalamad võrreldes eelmise aasta hinnatipuga.
Broneeringud uusarendustes esimeses kvartalis ootuspäraselt langesid ja olid viimase 13 aasta madalaimal tasemel. Võrreldes kõige aktiivsema kvartaliga, mis jäi 2021. aasta algusesse, oli broneeringuid 12 korda vähem. Uusarenduste pakkumine oli esimeses kvartalis mõnevõrra kõrgem võrreldes neljanda kvartaliga ning enam kui kolmandiku võrra kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga, kui pakkumine oli oma põhjas. Erakordselt tugev nõudlus on võimaldanud arendajatel viimastel aastatel hinda järsult tõsta. Samas mõjutas arendajaid ehitusmaterjalide puudus, mis nende hinda oluliselt kergitas. Koos intressimäära tõusuga on hinnakasv uusarenduste taskukohasust viimasel kahel aastal oluliselt halvendanud. Arendajate pakkumishind jätkas esimeses kvartalis tõusu võrreldes neljanda kvartaliga ning oli poole võrra kõrgem võrreldes 2021. aasta sama ajaga. Swedbanki arvestuste järgi ei vasta uue kodu soetamine enam enamike perede rahalistele võimalustele. Lisaks muudele hüvedele võib praegu näha ka mõningaid hinnasoodustusi potentsiaalsete ostjate meelitamiseks.
Korterite taskukohasus jätkab langust ka teises kvartalis
Korterite taskukohasus jääb sel aastal madalaks, kuna intressimäärade tõus lähiajal veel jätkub. Samas on korterite hinna ja palga suhe hakanud paranema ning tarbijahindade kasv on taandumas. Taskukohasus aga jätkab veel mõningat langust kuni euribor jõuab oma tippu. Turgude ootuste järgi peaksime nägema seda aasta teises pooles. Seejärel peaks taskukohasus hakkama paranema. Palgakasv jääb korterite hinnakasvust sel ja järgmisel aastal tugevamaks.
Riias ja Vilniuses järelturu korterite hinnad langevad
Swedbanki indeksi järgi korterite taskukohasus nii Riias kui ka Vilniuses jätkuvalt langes. Riias on korterite taskukohasus jätkuvalt parem võrreldes Tallinna ja Vilniusega, kuna suurima osakaalu tehingutest moodustavad Riias odavamad järelturu korterid. Vilniuses on seis korteriturul paljuski sarnane Tallinnale. Kuigi korterite taskukohasus võrreldes Tallinnaga oli Vilniuses veidi halvem, oli korterite hinna ja palga suhe Tallinnaga samal tasemel, samas kui kodulaenu intressimäärad olid Vilniuses mõnevõrra kõrgemad. Sarnaselt Tallinnale on nii Riia kui ka Vilniuse korteriturul aktiivsus madal ning järelturul on hinnad oma tipust mõnevõrra alla tulnud. Swedbanki hinnangul jääb hinnalangus Vilniuses ja Riias samuti mõõdukaks.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
