Euroopa Keskpank hakkab intressimäärasid tõenäoliselt vähem kui kuu aja pärast langetama ning see on kodulaenu võtjatele positiivne uudis. Korterite taskukohasus hakkab peagi märgatavamalt paranema, täielik taastumine on veel kaugel. Majapidamiste kindlustunne aprillis veidi paranes, kuid meelolu on veel endiselt väga ebakindel.
Aasta esimeses kvartalis jätkus korteriturul nõudluse madalseis, kuid vaatamata sellele ei ole suurt hinnalangust toimunud. Korterid on aastataguse sama ajaga keskmiselt kallimad – järelturul oli esimeses kvartalis hinnakasv 5%, arendajate pakutavad uusarenduste hinnad olid keskmiselt 6% aastatagusest kõrgemad. Võrreldes eelmise aasta viimase kvartaliga olid järelturu korterid 1,4% odavamad, uusarendused 1,4% kallimad. Uusarenduste hinnataset mõjutasid pakkumisse lisandunud kallimad korterid.
Uute ja järelturu korterite hinnavahe on suurenenud
Swedbanki arvestuste järgi järelturu korterite kättesaadavus esimeses kvartalis veidi paranes. Sellele aitas kaasa nii korterite keskmise hinna ja palga suhte paranemine kui ka madalam intressimäär. Swedbanki andmetel sai Tallinnas elav pere keskmiselt* lubada endale järelturul kuni 58-ruutmeetrise korteri. Aasta tagasi oli perel keskmiselt võimalik osta ligi 64-ruutmeetrine korter. Taskukohasuse põhi jäi eelmise aasta kolmandasse kvartalisse, mil pere sai keskmiselt lubada järelturult alla 55-ruutmeetrise korteri.
Uusarenduste taskukohasus on jätkuvalt vilets ning jäi esimeses kvartalis eelmise aasta lõpuga samale tasemele. Kuigi intressimäär oli madalam, siis arendajate pakutava hinna ja palga suhe veidi halvenes. Keskmiselt oli Tallinna perel võimalik uusarenduses soetada 32-ruutmeetrine korter, mis näitab, et korteri ost uusarenduses on praegu pigem kõrgema sissetulekuga inimeste eelis. Vähese nõudluse taustal pakkusid arendajad lisaks muudele hüvedele hinnasoodustusi. Võrdluseks, aasta tagasi sai pere esimeses kvartalis lubada keskmiselt ligi 40-ruutmeetrist korterit.
Esimeses kvartalis jätkus uute ja järelturu korterite hinnavahe suurenemine: turul pakutavad uusarendused olid järelturu korteritest keskmiselt 44% kallimad. Aastatel 2016–2019 oli see vahe keskmiselt 36%.
Majapidamiste kindlustunne hakkab sel aastal paranema
Majapidamiste kindlustunne näitas aprillis kauaoodatud paranemise märke, kuid on jätkuvalt väga nõrk. Enim ollakse mures pere rahalise olukorra ja tööpuuduse kasvu pärast. Ebakindlust on lisanud ka maksutõusud ning valitsuse plaan uusi makse kehtestada.
Palgad kasvavad tarbijahindadest kiiremini eelmise aasta keskpaigast. Kuigi kiire inflatsiooni mõjul on majapidamiste sundkulutused oluliselt tõusnud, on keskmise palga ostujõud praeguseks suurel määral paranenud. Swedbanki prognoosi järgi palgakasv tänavu küll aeglustub, kuid jääb tugevaks. Tööturg on vaatamata pikalt kestnud majanduslangusele aga hästi vastu pidanud. Tööpuudus on kasvanud oodatust vähem. Hõivatute arv küll väheneb, kuid hõive jääb kõrgeks. Majanduses tervikuna peaks olukord sel aastal hakkama järk-järgult paranema, mis toob rohkem positiivseid majandusuudiseid. Kuigi ühe kuu põhjal on trendi pöördumise kohta veel vara järeldusi teha, siis mitmed tegurid, nagu vastupidav tööjõuturg, ostujõu jätkuv paranemine, intressimäärade oodatav langetamine kui ka majanduse kasvule pöördumine annavad alust loota, et majapidamiste kindlustunne hakkab sel aastal paranema.
Korterid muutuvad taskukohasemaks, kuid taastumine ei tule kiire
Meie prognoosi järgi hakkab Euroopa Keskpank intressimäärasid langetama juuni alguses ning viib aasta lõpuks hoiustamise püsivõimaluse intressimäära 3 protsendile. Seega jätkab euribor langust, mis tähendab kodulaenu võtjatele madalamat laenukulu. Koos intressimäärade langetamisega hakkab korterite taskukohasus suuremal määral paranema. Seda toetab lisaks korterite hinna ja palga suhte paranemine. Swedbanki prognoosi järgi jääb netopalga kasv Tallinnas sel aastal 6% juurde ja ületab korterite hinnakasvu. Kuigi taskukohasus paraneb aasta teises pooles kiiremas tempos, siis see tänavu veel ei taastu.
Nii taskukohasuse paranemine kui ka majapidamiste kindlustunde suurenemine toovad korteriturule mõningat elavnemist. Eesti Panga otsus leevendada aprillist eluasemelaenude väljastamise nõudeid võimaldab osal majapidamistel jõuda tehinguteni, mis varem polnud kättesaadavad. Maa-ameti andmetel oli aprillis aktiivsus järelturul mullu sama kuuga võrreldes veidi suurem. Broneeringute arv uusarendustes samuti mõnevõrra kasvas, kuid oli jätkuvalt pandeemiaeelse (aastate 2016–2019) keskmisega võrreldes üle kahe korra madalam.
Korterite taskukohasus paranes nii Riias kui ka Vilniuses
Korterid muutusid esimeses kvartalis mõnevõrra taskukohasemaks ka Riias ja Vilniuses. Swedbanki arvutuste järgi oli Vilniuses esimeses kvartalis perele keskmiselt kättesaadav kuni 53-ruutmeetrine korter järelturul ning arendajate pakkumishinda arvestades kuni 42-ruutmeetrine korter uusarenduses.
Kuigi Riias hästi võrreldavad andmed puuduvad, on olukord järelturu korterite kättesaadavusega tervikuna parem kui Tallinnas ja Vilniuses. Läti Maa-ameti hinnastatistikale tuginedes oli Riia uusarenduses perele keskmiselt kättesaadav 43-ruutmeetrine korter.
* Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse arvutuse aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55-ruutmeetrist korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
