Kodu soetamine on enamike jaoks elu suurim investeering, millele eelneb pikk planeerimine, säästmine ning unistamine. Aina enam on hakatud eelistama moodul- ja tehasemaju, mille valik on väga rikkalik, valmimise aeg kiire ning kvaliteet kõrge. Kirjeldame lühidalt, kuidas pangalaenuga moodul- ja tehasemaja ehitust finantseeritakse – mis on olulised etapid ja mida silmas pidada.
Nii moodulmaja kui ka tehasemaja ehitatakse valmis tehases. Tehasemaja puhul toodetakse elemendid tehases ja krundil monteeritakse ja moodulmaja puhul toodetakse samuti tehases aga pannakse ka kohe seal moodulina kokku. Sisuliselt on mõlemal juhul tegemist tehasemajaga, kuid krundile jõudmise vorm on erinev. Pangalaenu väljastamise osas on aga põhimõtted täpselt ühesugused.
Maja ehitamise teekond algab krundist. Kui krunt on juba olemas, on majaehitajal üks oluline samm juba tehtud, sest tihti võtabki sobiva elukeskkonna leidmine kõige enam aega. Järgmine nüanss on uurida, kas krundil on olemas vajalikud liitumised tsentraalsete vee ja kanalisatsioonitrassidega või on plaan hoopis luua lokaalsed süsteemid. Tänapäeval ei kujuta keegi elu ette ilma elektrita, seepärast tasub enne krundi soetamist juba uurida, kas elekter on krundil olemas või kas ja kui palju selle sinna toomine maksab. Ekstra tähelepanu nõuab juurdepääsutee. Kas see on juba olemas ja kellele see kuulub ning kuidas kasutamine on kokku lepitud. Kui juurdepääsuteed ei ole, siis on määrava tähtsusega hinnata, kuidas aastaringne juurdepääsutee tekitada, kas vajalik on puude mahavõtmine kõige muu sinna juurde kuuluvaga. Paljudel juhtudel soovitakse olemasoleval krundil vana maja lammutada ja selle asemele ehitada kaasaegne, sel juhul võivad nii liitumised kui ka elekter ja juurdepääsutee olla juba olemas.
Sobiva maja valimine nõuab teatud aega ja süvenemist, tihti perekondlikku diskussiooni ning see võib eelneda krundi leidmisele. Majatootja pakkumisi üle vaadates tuleks pöörata tähelepanu sellele, kas ja mis tööd peaksid enne maja püstitamist olema tehtud. Varasemalt oli juttu liitumistest, nüüd juba konkreetsemalt, kas vundamendi rajamise eest hoolitseb paigaldaja või peaks omanik ise panustama. Tõenäoliselt on võimalik, et tootjal on ka koostööpartnerid, kes pakuvad terviklahendust , mis inimesele võibki tähendada väiksemat aja- ja närvikulu, kuid siiski teatud rahalist väljaminekut.
Moodu- ja tehasemaja finantseerimine eristub selle poolest, majatootja soovib reeglina raha saada enne, kui maja on valmis saanud ja püsivalt paigaldatud. See on aga nüanss, mis pangalaenu väljamaksmisel võib saada kitsaskohaks, sest laenuraha ei saa enne välja maksta, kui ei ole piisavalt tagatist ning tühja krundi väärtus ilma majata on selgelt madalam.
Seega on oluline kaardistada kogu majaprojekti kalkulatsioon, sealhulgas krunt ja sellega kaasnev ning vajalikud ettevalmistused moodul/tehasemaja püstitamiseks ning pöörata tähelepanu, millises etapis maja paigaldatakse ning kas vajalikud rahalised vahendid on olemas või kas tagatist piisavalt laenu väljamaksmiseks.
Reeglina kasutatakse moodul- ja tehasemaja soetamiseks laenu tagatiseks lisatagatist, mis on pere senine eluase ning tagatisena saab kasutada ka kinnistust, kuhu maja püstitatakse. Kõik tagatised tuleb laenu saamiseks aktsepteeritud kinnisvara poolt hinnata. Kinnistu, kuhu püstitatakse maja, eksperthinnang peaks sisaldama nii hetke turuväärtust kui ka tuleviku turuväärtust. Hetketuruväärtus annab teadmise, kui palju krundi vastu on võimalik laenu anda ning tulevikuturuväärtus annab juba hinnangu, kui palju maksab kinnistu, kui sellele on valitud maja juba püstitatud. Tulevikuturuväärtus on ka omanikule oluline hindamaks, kas ikka moodus-ja tehasemaja soetusmaksumus koos krundiga on väiksem või kõrgem ning hinnata ka asjaolu, kas lisatagatise vabastamine ilma laenu osalise tagasimaksmiseta on võimalik.
Oma raha või lisatagatis on laenu puhul kohustuslikud
Laenu puhul küsib pank alati lisatagatist või omafinantseeringut. Ilma selleta ei saa laenu väljastada. Omafinantseering on enamasti vähemalt 15% kogu projekti maksumusest ning selle suurus sõltub lisatagatise olemasolust.
Üks tagatis on reeglina krunt, kuhu hakatakse maja püstitama, aga tihti kasutatakse ehitusperioodil ka olemasolevat eluaset n-ö lisatagatisena.
Kõik tagatised tuleb laenu saamiseks aktsepteeritud kinnisvara poolt hinnata. Kinnistu, kuhu püstitatakse maja, eksperthinnang peaks sisaldama nii hetke turuväärtust kui ka tuleviku turuväärtust. Hetketuruväärtus annab teadmise, kui palju krundi vastu on võimalik laenu anda ning tulevikuturuväärtus annab juba hinnangu, kui palju maksab kinnistu, kui sellele on valitud maja juba püstitatud. Tulevikuturuväärtus on ka omanikule oluline hindamaks, kas ikka moodus-ja tehasemaja soetusmaksumus koos krundiga on väiksem või kõrgem ning hinnata ka asjaolu, kas lisatagatise vabastamine ilma laenu osalise tagasimaksmiseta on võimalik.
Mida täpsem on kogu projekti (krunt+maja+haljastus jne) kalkulatsioon ning raha olemasolu ja liikumise etapid, seda selgem on kas ja kui palju ja millal on võimalik laenuraha kasutada. Laenu taotlemiseks tuleb edastada taotlus ning võiks valmis olla ka selleks, et lisaks sissetuleku dokumentidele küsitakse tagatiste eksperthinnanguid ning maja pakkumist, mis sisaldab ka infot raha liikumise kohta.
Moodulmaja ehitamise teekond
Soovin oma moodulmaja
- Kas mul on krunt olemas?
- Millist moodulmaja ma soovin?
- Mis valmisastmega maja soovin tellida?
Panen paika eelarve
- Küsin majatootjalt pakkumised
- Valin välja sobiva hinna ja valmidusega krundi.
- Uurin, kas ehituse alustamiseks vajab ehitusfirma/majatootja sissemakset.
Teen panka laenutaotluse
- Kui palju saan kasutada oma raha?
- Kas mul on lisatagatis?
- Kui palju vajan laenu?
Panen valmis dokumendid
- Hinnapakkumine, ehitusluba ja -teatis.
- Hinnangud kinnisvara hetke ja vajadusel tuleviku turuväärtuse kohta.
- Muud ehituse või kinnistuga seotud dokumendid.
Sõlmin pangaga laenulepingu
- Laenulimiit saab olla kuni 70% kinnistu tuleviku turuväärtusest.
- Laenusumma makstakse välja lepingus kokku lepitud etappides.
- Sean hüpoteegi kinnistule ning kui kinnistu turuväärtus ei kata kuni maja püstitamiseni soovitud laenulimiiti, ka lisatagatisele.
Võtan kasutusse esimese osa laenust
- Kui hetkel on tegemist tühja krundiga, siis saan kasutusse võtta 50% krundi turuväärtusest ning lisatagatise olemasolul selle turuväärtusest kuni 85%
Tehas hakkab maja tootma ning maja püstitatakse kokkulepitud viisil ja tähtajaks
- Järgmise osa laenust on mõistlik kasutusele võtta siis kui ehitusetapi/majatootja maksete jätkamiseks vajalik.
