Koroonakriis ei ole selle aasta esimeses kvartalis korteriturule olulist mõju avaldanud, tehinguaktiivsus hakkas langema eriolukorra kehtestamisega märtsi teises pooles.
Swedbanki arvestuste järgi Tallinna eluaseme taskukohasus esimeses kvartalis langes võrreldes aastataguse ajaga, kuna Tallinna korterite hinnakasv oli pealinlaste netopalga kasvust kiirem. Esimeses kvartalis oli Tallinna korterite hinnakasv 8,4%, samal ajal kasvas pealinlaste netopalk 6%. Samas on korterite taskukohasus viimasel kuuel aastal püsinud võrdlemisi stabiilsena. Esimeses kvartalis pidi pealinna elanik ühe ruutmeetri eest välja käima 1,6-kordse netopalga.
Korterite hinnakasvu toetas jätkuvalt uute korterite kõrge osakaal (29%) tehingutes ning uusarenduste valmimine kallimate korterite segmendis. Esimeses kvartalis oli uute ja järelturu korterite keskmine hinnavahe 28%.
Koroonakriis mõjutas nii nõudlust kui ka pakkumist
Esimeses kvartalis langes tehingute arv Tallinna korteriturul 1%. Kui veebruar oli korteriturul väga aktiivne kuu – tehingute arv oli 19% kõrgem kui aasta tagasi samal ajal, siis eriolukorra kehtestamisega langes aktiivsus märtsi teises pooles väga järsult. Aprillis toimus Tallinna korteriturul 43% ning mais 36% vähem tehinguid kui aasta varem. Vaatamata nõudluse järsule langusele ei ole mõju korterihindadele veel avaldunud – nii aprillis kui mais püsis nende kasv 9%. Hinnakasvu on toetanud uusarenduste valmimine, kuna lepinguid sõlmitakse eelnevalt tehtud kokkulepete põhjal – kui aprillis ja mais kasvas uute korterite hind 11%, siis järelturu korterite hind tõusis aprillis 5% ning langes mais 3% aastases võrdluses. Käimasolevate arenduste valmimine peaks ka lähikuudel keskmise hinna kasvu toetama.
Müügis olevate uute korterite laojääk esimeses kvartalis veidi suurenes. Seda mõjutasid peamiselt planeeritavad uusarendused, mis koroonakriisi tõttu on nüüd arendajate poolt pigem ootele pandud, mistõttu on uute korterite pakkumine tegelikkuses veidi madalam.
Peale piirangute leevendamist peaks aktiivsus korteriturul hakkama paranema. Nõudluse paranemise tempot jääb aga pidurdama palgakasvu seiskumine ning teatud tegevusaladel ka selle langus, töötute arvu kasv ja üldine ebakindlus tuleviku suhtes. Aprillis langes majapidamiste hinnang oma järgneva 12 kuu finantsolukorrale järsult 2008. aasta sügise tasemele ning kuigi mais kindlustunne taastus, jääb see veel tugevasti alla viimaste aastate taseme.
Nõudluse vaevaline taastumine võib kinnisvarahindade kasvu järsult pidurada või need langusesse viia. Kui hinnalangus peaks tulema, jääb see meie hinnangul mõõdukaks ja lühiajaliseks, kuna kinnisvaraturg on viimastel aastatel olnud paremas tasakaalus võrreldes eelmise finantskriisi algusega. Samas sõltuvad tehingute ja hindade arengud kinnisvaraturul sellest, kuidas majandus kriisist taastub.
Balti riikide pealinnadest paranes taskukohasus vaid Riias
Swedbanki indeksi järgi paranes esimeses kvartalis korterite taskukohasus vaid Riias, kus netopalga kasv (5,5%) oli kinnisvarahindade kasvust (5,4%) veidi kiirem. Vilniuses taskukohasus aga langes võrreldes aastataguse ajaga, kuna korterite hinnakasv (12,1%) ületas netopalga kasvu (9,2%). Pealinnade võrdluses oli esimeses kvartalis eluase jätkuvalt kõige taskukohasem Riias, kus suure osakaalu tehingutes moodustavad Nõukogude-aegsed korterelamud ning uute korterite osakaal on tagasihoidlik.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
https://kukkur.swedbank.ee/analuusid/noudluse-taastumine-korteriturul-tuleb-vaevaline
