Rahulikum aeg kinnisvaraturul jätkub. Tehingute arv on alates kevadest püsinud ligikaudu samal tasemel. Suurem laenukulu on vähendanud kinnisvarainvesteeringute atraktiivsust ning pannud majapidamisi oma ostuotsuseid hoolikalt läbi mõtlema. Majapidamiste üldine kindlustunne on nõrk, kuna intressimäärad on kõrgel, ostujõud on vähenenud ja inimesed on üha enam mures nii oma töökoha säilimise kui ka rahalise olukorra pärast. Positiivsena saab aga märkida, et korterite taskukohasus on üle pika aja hakanud taas paranema.
Tallinna korterite taskukohasus jõudis kolmandas kvartalis oma põhja. Kuigi taskukohasuse indeks näitab, et korterid on majapidamistele keskmiselt veel kättesaamatud, on taskukohasus koos turuintressimäärade langusega hakanud paranema. Ka korterite hinna ja palga suhe paraneb. Peamiselt on selle taga tugev palgakasv, samas kui hinnakorrektsioon korteriturul on seni olnud ootuspäraselt tagasihoidlik. Märkimisväärset hinnalangust korteriturul on õnnestunud vältida mõõduka töötuse, kõrge tööhõive ja tugeva palgatõusu tõttu. Eesti Panga hinnangul on eluasemeturu ülehinnatus sel aastal vähenenud.
Vähenenud nõudlus pidurdab korterite hinnakasvu
Järelturu korterite keskmine hind oli kolmandas kvartalis 2% madalam võrreldes aastataguse sama ajaga, mil hinnad olid tipus. Maa-ameti esialgsed andmed näitavad, et oktoobris ja novembris oli järelturu korterite keskmine hind kolmanda kvartaliga võrreldes ligikaudu samal tasemel.
Arendajate pakutav keskmine hind oli kolmandas kvartalis 6% kõrgem võrreldes eelmise aasta sama ajaga. Ilmselt mõjutasid seda osaliselt ka pakkumisse lisandunud kallimad korterid. Samas on aastane hinnakasv sel aastal oluliselt aeglustunud. Neljandas kvartalis on uusarenduste hinnakasv tõenäoliselt pidurdunud, kuna ostjate leidmiseks pakuvad arendajad mõningaid allahindlusi piirkondades, kus pakkumist on rohkem.
Vähenenud nõudlus on muutnud arendajad uute projektide turule toomisega ettevaatlikumaks. Väiksem ehituslubade arv viitab, et uusi eluruume lisandub lähiajal vähem. Korteri ost uusarendusse ei ole enamikule majapidamistele Tallinnas endiselt taskukohane. Uusarenduste pakkumine on eelmise aasta teisest poolest oluliselt paranenud ja on hetkel piisav tavapärasest väiksema nõudluse katmiseks. Broneeringute arv uusarendustes oli kolmandas kvartalis pandeemia-eelse (2016.–2019. aastate) keskmisega võrreldes kolm korda väiksem.
Järgmisel aastal taskukohasus paraneb
Intressimäärad tulevad oma tipust allapoole ning see langustrend jätkub ilmselt järgmisel aastal. Nõudluse ja pakkumise tasakaal korteriturul on paranenud – pakkumine on eelmiste aastatega võrreldes parem ja nõudlus väiksem. Mõningat hinnakorrektsiooni jätkumist korteriturul ei saa lähiajal välistada, eriti juhul, kui töötus suureneb oodatust rohkem ning majapidamiste kindlustunne jääb nõrgaks. Samas on vähetõenäoline, et langus jääb kestma kauaks.
Meie hinnangul palgakasv järgmisel aastal aeglustub, kuid jääb endiselt tugevaks. Tänu euribori langusele ning korterite hinna ja palga suhte paranemisele muutuvad korterid järgmisel aastal veidi taskukohasemaks. Tõenäoliselt paraneb taskukohasus rohkem siis, kui Euroopa Keskpank alustab intressimäärade langetamist. Swedbanki prognoosi järgi hakkab Euroopa Keskpank intressimäärasid langetama järgmise aasta aprillis ja viib oma hoiustamise püsivõimaluse intressimäära järgmise aasta lõpuks 2,5 protsendile. Intressimäärade langetamine peaks samuti andma positiivse tõuke korterituru aktiivsusele, kuid seda juhul, kui ka majapidamiste kindlustunne paranema hakkab. Lähiajal jääb aga olukord korteriturul endiselt rahulikuks.
Korterite taskukohasus on ka teistes Balti riikide pealinnades hakanud praeguseks paranema
Swedbanki indeksi järgi jõudis korterite taskukohasus kolmandas kvartalis oma põhja ka Riias ja Vilniuses, kuna taskukohasust on viimase pooleteise aasta jooksul mõjutanud kõige enam intressimäärade tõus. Vilniuses pole korterid keskmiselt olnud taskukohased alates selle aasta esimesest kvartalist. Erinevalt Tallinnast ja Vilniusest, olid Riias aga korterid kolmandas kvartalis jätkuvalt keskmiselt taskukohased, kuna suurima osa tehingutest moodustavad seal odavamad järelturu korterid.
*Swedbanki Balti eluaseme taskukohasuse indeksi aluseks on leibkond, kelle sissetulek on võrdne 1,5-kordse keskmise netopalgaga ja kes soovib osta 55 m²-suurust korterit. Taskukohasuse all on peetud silmas olukorda, kus kinnisvara ostuks võetud 30 aasta pikkuse ja 15% suuruse omafinantseeringuga kodulaenu maksed moodustavad 30% leibkonna netopalgast.
