Miks juhtub äri- ja kaubanduspindade arendamisel ja üürileandmisel pahatihti nii, et just siis, kui kõik tundub olevat lõpusirgel, tekivad tagasilöögid? Tundub, et sageli on nii arendajad kui tulevased üürnikud oma plaanides liialt optimistlikud.
Tihti jäetakse arvesse võtmata tegurid, mis ei allu ei arendaja ega üürniku vahetule kontrollile, kuid võivad sõlmitud kokkulepped ära rikkuda.
Juba planeerimisetapis tuleb tegutseda perspektiiviga
Detailplaneeringul on seaduse kohaselt hulk erinevaid eesmärke. Paraku ei näe ega saagi seadus näha ette detailselt kõiki lahendamistvajavaid küsimusi ega viise nende küsimuste lahendamiseks. Kuigi detailplaneeringu ülesandeks on muuhulgas lahendada kruntide servituutide vajadus ja juurdepääsude lahendamine, ei ütle seadus, kuidas see täpselt peaks toimuma. Hilisemas, üürilepingu sõlmimise, etapis võib tagasilööke tekitada see, et planeerimise käigus ei ole ette nähtud kõiki vajalikke servituute või on jäetud mõne planeeritud krundi juurdepääsu küsimus kohaselt lahendamata.
Arendaja huvides on, et igal konkreetsel juhul oleks detailplaneeringu elluviimiseks vajalikud lahendused olemas ning reaalselt teostatavad. Mõistlikem viis saada planeeringusse vajalikud ja elluviidavad lahendused on need ise leida ja kohalikule omavalitsusele välja pakkuda. Kas kohalik omavalitsus ning avalikkus sellise arendaja pakutud lahendusega nõustub, ei ole ette teada ning on seega üks arendaja kontrollile mittealluv tegur. On väga oluline, et planeeritud kinnistud oleks jagatud õigesti, et oleks olemas juurdepääsuteed, seatud servituudid ning kasutusõigused, samuti kõik muu, mis vajalik iga kinnistu eraldi toimimiseks.
Üürilepingut läbi rääkides tuleb arvestada väliste teguritega
Nagu igasuguse muu lepingu puhul, nii on ka väljaehitamiskohustusega üürilepingu läbirääkimistel mõlemale poolele oluline kõigis pooli huvitavates detailides kokku leppida. Sellise üürilepingu iseärasuseks on loomulikult see, et muuhulgas tuleb läbi rääkida ja kokku leppida ehitamisega seonduvad nüansid.
Näiteks mistahes tähtaegade kokkuleppimisel peaks arendaja välja selgitama, kas ja millise taristuettevõttega liitumine on üürniku jaoks oluline ning kas konkreetse taristuliigi rajamiseks on olemas vajalik servituut või kasutusõigus. Servituudi või kasutusõiguse saamiseks on sageli vaja kaasata protsessi ka kõrvalkinnistu omanik. See aga on väline tegur, mis ei pruugi alluda üürileandja kontrollile.
Samuti on oluline leppida üürnikuga piisava täpsusega kokku, millistele kvaliteedi- ja muudele standarditele ning nõudmistele peab vastama arendatav pind. Arendusobjekti üleandmiseks on kindlasti mõistlik leppida kokku, et objekt antakse üle alles siis, kui kohalik omavalitsus on väljastanud hoonele kasutusloa. See välistab arendaja jaoks riski, kas hoone vastab avalik-õiguslikele ehitustehnilistele nõuetele. Ka kasutusloa vahendusel väljendatav avalik-õiguslik hinnang on tegur, mis üldjuhul ei allu arendaja kontrollile.
Selleks et arendaja saaks loodud äri- ja kaubanduspinnalt teenida suurimat võimalikku tulu, on väga oluline arvestada juba varases planeerimise etapis potentsiaalsete üürnike või üürnike sihtgrupi eeldatavate huvide ja vajadustega. Samuti on vajalik võimalikult varases staadiumis mõelda läbi kõik võimalikud planeeringulahendused, selekteerida neist välja ilmselt sobivaim. Lisaks tuleks identifitseerida planeeringulahenduse elluviimiseks lahendamist vajavad küsimused ning pakkuda välja ka neile planeeringulahenduse seisukohalt sobivaimad lahendused.
Ramil Pärdi
Vandeadvokaat
Tamme Otsmann Ruus Vabamets
www.torv.ee
Advokaadibüroo Tamme Otsmann Ruus Vabamets kuulub TRINITI Pan-Balti advokaadibüroode allianssi.
