Eesti suuremate linnade korteriturg sai möödunud 2010. aastal selgelt mõõnast üle. Siiski tasub tähelepanelik olla väliste riskide osas, mis kaudselt finantseerimistingimusi mõjutades võivad avaldada oma mõju elamispindade- ja kogu kinnisvaraturule.
Üldiselt võib 2010. aastat nimetada kokkuvõtlikult korterituru taastumise aastaks. Seda mitte niivõrd hinnadünaamikat vaadeldes. Pigem tuleb tõdeda, et korteritehingute arv on jõudsalt taastunud. See on ehk hindadest olulisemgi tegur.
Korteriomanditehingute arv
Eesti ja Tallinna korteriomanditehingute põhi oli 2009. a. I kvartalis. Sellest ajast alates on tehingute arv vaikselt, kuid kindlalt tõusnud.
Tehingute arvu tõus on oluline parameeter turu tervise hindamisel. Mõistlikul tasemel olev tehingute arv näitab, et müügisoovi olemasolul on kinnisvaraobjekt võimalik mõistliku aja jooksul realiseerida.
Tehingute kõveras olevad mõningad langused viitavad eelkõige sesoonsetele kõikumistele. On tavapärane, et elamispindade turg on aktiivsem aasta teises ja neljandas kvartalis ning tehingute arv võrreldes eelmise kvartaliga väheneb aasta esimeses ja kolmandas kvartalis.
2010. a. IV kvartalis tehti Tallinnas 1682 korteriomandi ostu-müügitehingut, Tartus oli tehinguid 258 ning Pärnus 132. Eestis kokku tehti samal ajal tehinguid 3648.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Võrreldes eelmise aasta viimase kvartaliga on nii Tallinnas-Tartus-Pärnus tehingute arv kasvanud. Kasvunumbrid on kahanenud.Selle põhjuseks asjaolu, et kunagistelt ülimadalatelt tehingu arvu tasemetelt on lihtsam mitmekümnetesse protsentidesse ulatuvat kasvunumbrit näidata.
Käesolevalt 2011. aastalt on raske sedavõrd suuri tõusunumbreid tehingute arvu osas oodata. Arvestama siiski peab, et majanduse seis ei ole vaatamata majanduse põhja ületamisele oluliselt paranenud.
2010. a. IV kvartalis tõusid võrreldes 2009. a. IV kvartalige korteriomanditehingute arv Tallinnas 12″, Tartus 11% ja Pärnus 40%. Eestis keskmisena tõusis tehingute arv 19%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korteriomanditehingute arv saavutas 2010. aastal suurlinnades stabiilsuse. See siiski ei tähenda veel, et kõikjal hinnatasemed tõusid.
Eesti keskmine korteriomanditehingute ruutmeetrihind jõudis 2010. a. IV kvartaliks tasemele 653 €/m2 (10 219 kr/m2). Tallinna keskmine hind oli samal ajal 949 €/m2 (14 848 kr/m2) ja Tartus 796 €/m2 (12 448 kr/m2). Pärnu kui väikese ja seetõttu hüpliku turu keskmine hind langes oluliselt ja jõudis tasemele 615 €/m2 (9616 kr/m2).
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Võrreldes eelmise aastaga jäid Tallinna-Tartu hinnad plussipoolele. Pärnus hinnad langesid, kuid siin ei ole tegemist mingi lokaalse katastroofiga, vaid eelkõige tehingute struktuurist tuleneva hinnalangusega.
Tallinna korteriomanditehingute hinnatase oli 2010. a. IV kvartalis aastatagusest 13% kõrgemal. Tegemist on mõistliku muutusega hinnatasemes, mis arvestab, et 2009. a. hinnad olid ebaloomulikult alla surutud.
Tallinnaga samasse suurusjärku jääb hinnatõus Tartus. Tartu tehingute keskmine hind tõusis aastaga 12%. Pärnu hinnad aga langesid 15%, kuid nagu juba mainitud, siis tasub siin pöörata tähelepanu eelkõige muutusele tehingute struktuuris.
Eesti keskmine hinnataseme muutus jäi aastaga 4% jagu plussi poolele.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Tänase seisuga, kus hinnatasemed on tõusma hakanud, on vahe kunagise tipphinna ja tänase vara väärtuse vahel üldiselt kahanemas.
Siiski on tänastel hindadel veel vägagi pikk tee käia, et jõuda kunagisele tipptasemele. See aga on kindel, et sinna nad absoluutnumbrites kindlasti kunagi jõuavad. Iseasi on see, et selleks ajaks on raha väärtus langenud.
Vaatlusaluste piirkondade puhul on kõige enam vaja tõusta Pärnu hindadel – üle kahe korra, et jõuda kunagisele 2007. a. tasemele. Pärnu hindade endisaegsest hiilgusest on tänaseks alles 44%.
Tallinna hinnatase on 2007. a. II kvartalist tänaseks allpool 43% ja Tartu 34%. Tartu madalam hinnalangus tipust ja väiksema tehinguaktiivsusega turg on põhjus, miks sealt võiks eelolevalt aastalt oodata madalamat hinnatõusu.
Eesti keskmine hinnatase on tipust allpool 46%.
Kokkuvõtteks
Möödunud 2010. aasta läks elamispindade turul turu taastumise märgi all. Aasta esimeses pooles taas hingitsema asunud uusarendus jõudis aasta lõpuks sellise uute projektide laviinini, mis paneb pisut muret tundma uue ülepakkumise laine pärast.
Hinnatasemed suuremates linnades said 2009. aasta põhjast selgelt üle ning need püsivad kindlatel alustel. Suuremates linnades edasise hinnalanguse ootamine on põhjendamatu.
Loodetavasti saavad 2011. aastal jalad alla ka väiksemad piirkonnad ning lõppeb sealgi juba igikestvana tunduv elamispindade hinnalangus. Ehk teiste sõnadega saab loodetavasti ükskord lõpu inimeste elamispinna ehk ühe olulisema vara väärtuse langus.
Elamispinna turust rääkimise positiivsete nootide kõrval tasub meenutada siiski kestvat võlakriisi euroopas. Kui see peaks tekitama uue panganduskriisi, siis jõuavad raskused läbi pankade ning finantseerimise taas karmistumise paratamatult taas Eesti kinnisvaraturule.
