Tänane elamispindade turg näitab üsna selgelt, et turuosalised loevad hullemad ajad seljataga olevaks. Turu normaalsust kirjeldav sesoonsete kõikumistega korteriomanditehingute arv ja tõusnud tehingute hinnatase võiksid lisada tarbijatesse ja oluliselt ka finantseerijatele kindlust, et tagatiste väärtuse pärast pole enam mõtet põdeda.
Tehingute hinnataseme tõus ei peegelda siiski üks-üheselt vara väärtuse kasvu. Arvestama peab tehingute struktuuriga, kus Tallinnas on suurenemas uusarenduste osakaal tehingutes.
Korteriomanditehingute arv
Eesti korteriomandite turg on leidnud tasapisi tavapäraseks peetava, kuid buumi ajal kadunud rahuliku sesoonse kõikumise, kus aasta esimest kvartalit iseloomustab tehinguarvu langus, teist tõus, kolmandat langus ja neljandat taas tõus.
Tehingute arv käesoleva aasta III kvartalis on küll madalamal II kvartali näitajatest, kuid langus on minimaalne ega ole mingil juhul seletatav mingite tagasilöökidega turul. Pigem võib vähese tehingute arvu languse põhjuseks tuua troopilise suve, kus inimeste prioriteedid olid eluasemeteemadest selgelt eemal.
Käesoleva aasta III kvartalis tehti Eestis kokku 3251 korteriomanditehingut. Tallinnas tehti tehinguid samal ajal 1421 ja Tartus 297. Pärnu korteriomanditehingute arv oli kevadkvartalis 131.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteriomanditehingute arv on küll eelmise kvartaliga võrreldes kukkunud, kuid eelmise aasta sama ajaga siiski selgelt tõusnud. Kui 2009. aasta esimene pool oli kogu majanduse ja seal hulgas ka kinnisvaraturu jaoks pime aeg, mil valitses teadmatus ja ebamäärasus tuleviku suhtes, siis 2009. a. teises pooles hakkas pilt juba klaaruma.
Tehingute arvu miinimum jäi 2009. aasta I kvartalisse. III kvartalis olid tarbijate kindlus kinnisvaraosas selgelt taastumas, kust alates on tänaseni tehingute arv ülespoole rühkinud.
Elamispindade turg siiski ei ole tänagi veel liiga kindlatel jalgadel. Seetõttu on tehingute arvu juurdekasv võrreldes eelmise aastaga mitte liiga kõrgel tasemel.
Tehingute arvu juurdekasvust paistab ka välja see, et enam on tõusnud tehingute arv Tartus-Pärnus, kus kinnisvaraturg on hüplikum ja sammub selgelt arengutes Tallinna järel.
Eesti korteriomanditehingute arv kasvas käesoleva aasta III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 14% võrra. Tallinna juurdekasvuks oli seejuures napid 7%.
Enam ehk 14% kasvas tehingute arv võrreldes möödunud aastaga Tartus. Pärnu korteriomanditehingute arv suurenes aga koguni 36% võrra.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Suurenev korteriomanditehingute arv näitab, et tarbijate kindlustunne elamispindade soetamisel on kasvanud. Ostjad sisenevad julgemalt turule ja seeläbi suureneb nõudlus. Tõsi – suureneb ka pakkumine, kuid seniseid arenguid arvestades peab tõdena, et nõudluse jõud on olnud suurem. See on kinnisvaraturu peamistes tõmbekeskustes viinud tõusule ka korteriomanditehingute hinnad.
Tähele peab panema, et Tallinna-Tartu-Pärnu korteriomanditehingute keskmised hinnad pigem tõusevad, kuid Eesti keskmine hind püsib stabiilsena. See tähendab, et kinnisvaraturu suurematest tõmbekeskustest väljaspoole jäävates piirkondades peavad järelikult tehinguhinnad endiselt allapoole liikuma. 2010. a. III kvartalis moodustasid Tallinna-Tartu-Pärnu korteriomanditehingud 56% kogu Eesti korteriomanditehingute koguarvust.
Eesti korteriomanditehingute keskmine hind oli 2010. a. III kvartalis 9904.-/m2. Tallinna tehingute ruutmeetrihind jõudis 14 165 ja Tartus 12 647 kroonini. Pärnu korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli samal ajal 11 528 krooni.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Elamispindade turg on 2010. a. III kvartaliks selgelt suurematest raskustest üle saamas ja seetõttu on üles poole liikumas ka eelmise aasta sama perioodiga võrreldud hinnatase. Tänane hinnatase on üle pikkade aastate võrreldes mullusega tõusnud kõikides vaadeldavates piirkondades – nii Tallinnas, Tartus kui Pärnus.
Suurim keskmise tehinguhinna tõus on aset leidnud Tallinnas, kus käesoleva aasta III kvartali tehinguhind ületas aastatagust 16% võrra. Samas peab Tallinna juures märkima, et siinne uusarenduste turg on esimesena varjusurmast ärganud ning hinnatõusu on kindlasti kannustanud tehingute struktuuris suurem osakaal kui aast tagasi.
Tartu keskmine hinnatase on aastaga kerkinud 9 ja Pärnus 8%. Eesti keskmine korteriomanditehingute keskmine hind on peamiselt Tallinnale-Tartule-Pärnule tuginedes tõusnud aastaga 6%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Tänase seisuga, kus hinnatasemed on tõusma hakanud ja vahe kunagise tipphinna ja tänase vara väärtuse vahel on kahanemas.
Tallinna hinnapõhi oli 2009. a. III kvartalis ja kiire tehinguhindade tõus on tänaseks viinud meid olukorrani, kus tänane tehingute keskmine hind moodustab tipust 55%. Seega on üle poole vara väärtusest alles.
Tartu tehinguhindade langus on olnud selgelt väiksem kui mujal Eestis. See on tinginud ka Tartu loiuma turu, kus tehingute arv on linna suurust arvestades üsnagi kokku kuivanud. Tartu hinnatase moodustab täna 67% 2007. a. tipphindadest.
Pärnu elamispindade turg on ajast-aega olnud oluliselt mõjutatud välistest klientidest nii pealinnast kui piiri tagant. See on Pärnu korterituru muutnud hüplikumaks ja välistele mõjutustele enam reageerivaks. Sealne tänane hinnatase püsib poole tipphinna lähedal ehk vara väärtusest on säilunud 52%.
Pärnuga sama palju on hinnad kukkunud ka Eestis keskmiselt ehk Eestiski on tänane korteriomanditehingute hinnatase võrrelduna tipphindadega 52% tasemel.
Kokkuvõtteks
Kokkuvõtteks võib rahulolevalt tõdeda, et Eesti elamispindade turu halvimad ajad on möödas, kuid kiiret uue buumi saabumist ei ole mõtet loota.
Tehingute arvu stabiilne tõus ja sesoonse kõikumise väljapaistmine näitab, et tehingute arv on mõistlikul normaalsel tasemel. Vähe on põhjusi, mis annaksid alust eeldada kiiret tehingute arvu tõusu.
Suuremate tõmbekeskuste korteriomanditehingute hinnatõus näitab, et tarbijate usaldus elamispindade turu vastu on taastunud. Hinnataseme tõusu juures Tallinnas peab kindlasti arvestama asjaolu, et tehingute struktuuris on suurenenud kunagi kokkukuivanud uusarenduste osakaal, mis kõrgema hinnataseme tõttu tehingute keskmist taset tõstavad.
Kõige lõpetuseks kohustuslik kommentaar peatsele euro saabumisele. Raske on uskuda, et euro saabumine võiks aastases perspektiivis elamispindade turul mingeid olulisi muutusi esile kutsuma. Võib-olla tõesti ehmuvad inimesed aasta alguses nappi palganumbrit euros nähes ja külmutavad kõik kulutused.
Samas saab selline šokk olla pigem lühiajaline, mis kiirelt tuleb, et kiirelt taas uute harjumuste tekkimisel kaduda.
