Elamispindade turg liigub vaikselt. Turuaktiivsus on mõningal määral vähenenud. Hinnad jätkavad vaikset tõusu, mis kõrget inflatsiooni arvestades ei ole sugugi ebaloomulik.
Raske on prognoosida välistest teguritest Eesti elamispindade turule tulevaid mõjutusi, kuid selge on, et Lõuna-Euroopa raskused meist puutumatult mööda ei lähe.
Korteriomanditehingute arv
2011. aasta alguses saabunud euro andis tagasilöögi kinnisvaratehingute arvus. Teiseks kvartaliks tehingute arv justkui taastus.
Siiski oli tehingute arvu “tagasitulemine” selline, mis jäi turuosaliste ootustele alla. Peaks ju aasta teine kvartal olema aeg, mil turg aktiveerub. Paraku jäi 2011. a. II kvartali tehingute arv eelmise aasta näitajale alla.
Arvestades aga suhtarvuna korteritehingute hulka olemasolevasse korterite hulka tuleb tõdeda, et ega eriti suurt tõusuruumi tehingute arvul ei ole.
2011. a. II kvartalis sõlmiti Eestis kokku 3158 korteriomanditehingut, millest alla poole ehk 1347 tehingut tehti Tallinnas. Tartus toimus tehinguid 290 ja Pärnus 130.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Tehingute arvu languse võib ajada üldise ebakindluse kaela. Ebakindlus on tingitud osalt ikka nii saabunud eurost, kiirest hinnatõusust kõikides sektorites, kui kindlasti ka maailmamajanduse ebastabiilsusest.
Üks põhjus, miks tehingute arv enam ei tõuse võiks olla ka asjaolu, et 2010. aastal oli kinnisvaraturg aktiivne seetõttu, et turul olid ostjatena need inimesed, kel 2008. ja 2009. aastal tehingud tegemata jäid.
Nüüd on kriisiaegne nõudlus rahuldatud ning tehingute arv vastab surutisest väljuva majanduseolukorra tingimustele. Kriisiajal tegemata jäänud tehingutele viitab ka asjaolu, et ülikiired uusarendute müügitempod on tänaseks vaikselt pikenema hakanud.
Eesti korteriomanditehingute arv vähenes 2011. a. II kvartalis võrreldes eelmise aastaga 5%. Tallinna tehingute aastane vähenemine oli seejuures 6% ja Pärnus 13%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Eesti keskmine korteriomanditehingute hind tõepoolest ei näita liiga suurt tõusu. 2011. a. II kvartali keskmine korteriomanditehingute keskmine hind oli 703 €/m2.
Tallinna keskmine ruutmeetrihind ületas üle kahe aasta taaskord 1000 € piiri ja jõudis 1033 euroni.
Tartu korteritehingute keskmine hind oli aasta II kvartalis 866 €/m2 ja Pärnus 716 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Pessimistid ei taha kuulda võtta, et korterite hinnad on tõusnud ja jätkuvalt tõusmas. Siiski tuleb tõdeda, et suuremate tõmbekeskuste ehk Tallinna-Tartu korteritehingud väga selgelt tõusevad. Pärnu tehinguhinnad väiksemale turule omaselt kõiguvad suuremas skaalas ning ei oma veel väga kindlat liikumissuunda.
Eesti korteriomanditehingute keskmine tehinguhind on peamiselt Tallinna-Tartu toel tõusnud 2011. a. II kvartaliks aastaga 11%.
Tallinna hinnad on seejuures tõusnud 10% ja Tartus 13%.
Pärnu hinnatase on eelmise aasta tasemel. Siin aga tuleb mängu Pärnu turu väiksus, mis tähendab seda, et tehingute struktuur mõjutab keskmist hinda väga oluliselt.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad jäid Eesti-Tallinna-Tartu-Pärnu näitel 2007. aasta esimesse või teise kvartalisse. Tänase seisuga, kus hinnatasemed on tõusma hakanud, on vahe kunagise tipphinna ja tänase vara väärtuse vahel korterite hinnatõusu tõttu kahanemas.
Kõige kiiremini liigub kunagise hinnatasemel suunas Tartu korterite keskmine hind. Tartu korterite tänane hinnatase on kunagisest tipphinnast 28% allpool.
Ärgu tartlased pahandagu, kuid siiski oleks loogilisem see, kui pealinna kui suurima majanduskeskuse hinnatase liiguks muudest piirkondadest eespool.
Tallinna hinnatase on kunagisest tipust 38% ja Pärnus 49% allpool. Eesti keskmine korterite tehinguhind on nelja aasta tagusest ajast 42% allpool.
Kokkuvõtteks
2011. a. I kvartali kinnisvaraturu liikumised määras paljuski eur saabumine. II kvartaliks on inimesed uue valuutakursiga mingil määral juba harjunud.
Aasta teise kvartali turgu määras paljus ebakindlus ja kiire hinnatõus kõikides majandussektorites.
Mööda ei saa ka vaadata ebakindlusest Lõuna-Euroopas, mis kaudselt oma mõju ka siinsele kinnisvaraturule omab.
Kui välismaised tegurid siiski korra ära unustada, siis sisemaised faktorid lubavad kinnisvaraturule ja eelkõige elamispindade sektorile stabiilset liigsete hüpeteta arengut. Mõningaid tagasilööke võime ehk sel aastal näha uusarenduste turul, kus uusi projekte lisandub kui seeni peale vihma.
Siiski võib tänaste numbrite alusel eeldada, et kui tagasilööke ses vallas tulebki, siis väga fataalseks need kellelegi ei saa.
