Juulikuine korteriomanditehingute arv oli üllatavalt kõrge. Korteriomanditehingute arv on üsna sirgjooneliselt langenud. Viimasel kolmel kuul aga on see tõusnud. Juulikuine Eesti korteriomanditehingute arv 936 küündis pea samale tasemele, kus see oli kolmveerand aastat tagasi. Siit küsimus suurele ringile – kas tehingute arvu langus on peatunud? Või peatumas?
Vaatamata võimalikule tehingute arvu languse peatumisele (või esimestele märkidele languse peatumise peatsest saabumisest) on korteriomanditehingute hinnad endiselt languses. Eesti keskmine korteriomanditehingu hind langes juulis 2009. a. 9070 kroonini.
Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.
Korteriomanditehingute arv
Juuli kuus sõlmiti Eestis 936 korteriomanditehingut, mis on kolmas tehingute arvu tõusukuu järjest. Tõsi – selles tehingute arvus sisalduvad mõned blokk-tehingud, kus hulk kortereid tõsteti ühe isiku nimelt teise nimele. Sellised tehingud on kindlasti erandiks, kuid samas on neid varemgi tehtud.
Tallinna tehingute arv oli juulis 492 ja tehingute arv on olnud kaks kuud tõusutrendis. Tartus tehti juulis 68 tehingut ehk eelmisest kuust 6 tehingut vähem. Pärnu tehingute arv 33 oli eelmise kuuga võrdne.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Kuude lõikes on tehingute arvud eelmise kuu andmete lähedal või neid ületanud. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv siiski kõikjal sügavas miinuses.
Eesti korteriomanditehingute arv on juuli kuuks aastaga langenud ühe kolmandiku ehk 33% võrra. Sama madal langustempo oli viimati oktoobris 2008. a.
Tallinna korteriomanditehingute langus aastataguse ajaga võrreldeson kõigest 20%. Langus Tartus oli 44 ja Pärnus 35%.
Tasub veelkord rõhutada, et tehingute arvu langustempo on vähemalt juuli baasilt võetuna kõikides piirkondades langenud.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Vaatamata tehingutearvu keerdkäikudele on tehingute hinnad endiselt stabiilses langustempos.
Eesti keskmine korteriomanditehingu hind langes juuli kuuks 9070 krooni võrra ehk ühe kuuga 6% võrra.
Tallinna tehinguhinna langus oli ühe kuu baasilt 16% ja tehingu keskmiseks ruutmeetrihinnaks oli 11280 krooni eelmise kuu 13360 krooni vastu.
Tartu keskmine tehinguhind oli juulis 10819 ja Pärnus 11355 krooni ruutmeetri eest.
Endiselt peab tõdema, et Pärnu tehinguhinnad on Tallinna-Tartuga võrreldes ebaproportsionaalselt kõrged ning oleks igati loogiline sealt peatselt suuremat langust oodata.
Viimaste aastate buumijärgne hinnapõhi oli Pärnus käesoleva aasta aprillis, mil 29 korteriomanditehingu keskmiseks hinnaks oli 10576 krooni.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Eesti korteriomanditehingute hinnalangus võrreldes aastataguse ajaga on viiendat kuud järjest stabiilselt suurusujärgus 40-41%.
Tallinnas langesid tehingute hinnad mullusega võrreldes 46, Tartus 34 ja Pärnus 30% võrra.
Võrreldes tänaseid hindu aastatagusega ei saa öelda, et võiks märgata hinnalanguse olulist kiirenemist või aeglustumist.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.
Juuli kuuks on vaadeldavatest piirkondadest kõige enam langenud Tallinna korteriomanditehingute hinnad. Need on kukkunud 58% võrra. Pisut üle poole ehk 51% võrraon kokkunud Pärnu hinnatase.
Tartus on hinnalangus tagasihoidlikum jäädes 44% tasemele. Eesti keskmiseks hinnalanguseks võrreldes tipphindadega oli juuli kuus 53%.
Võrdlus tipphinnaga (või aastataguse hinnaga) ei tähenda, et kinnisvara väärtus oleks veel sel määral langenud.
Kinnisvara väärtuse languse hindamisel muutub oluliseks tehingute struktuur. Tehingute struktuur on buumijärgselt kandunud järjest enam ja enam odavama kinnisvara sektorisse.
Enam tehinguid odavama varaga viivadki keskmise hinna alla.
Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)
Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.
Endiselt tõdeme, et Pärnu ja Tartu hinnamuutused korteriomanditehingute puhul on langenud Eesti keskmisest vähem. Pärnu hinnagraafiku suured hüpped üles-alla on tingitud tehingute nappusest.
Pärnu keskmise hinnataseme Eest keskmisele kiire lähenemine viimastel kuudel näitab ajutist anomaaliat tehingute struktuuris, kus väheste tehingute puhul kaubeldi kallima kinnisvaraga. See viis keskmise tehinguhinna üles, kuid ainult ajutiselt.
Kokkuvõtteks
Positiivne märk juuli korteriomanditehingute turult on suhteliselt suur tehingute arv. Tehingute arv küll sisaldas blokk-tehinguid, kuid neid kõrvaldades ei ole ikkagi tegemist halva kuuga.
Positiivseid märke kinnisvaraturu kui terviku seisukohast on veelgi, kuigi need märgid näitavad alles kauget turukonjunktuuri paranemist.
Mõned näited – USA majanduslangus oli oodatust väiksem, Suur-Britannia kinnisvarahinnad on kolmandat kuud tõusmas, USA Case-Shiller kinnisvaraindeks on tõusmas.Kriisi lõppu algust on nägemas nii president Obama kui nobelist Paul Krugman. Üha rohkem on ettevõtteid, kes aastataguse pessimismi kaldumise asemel vaatavad tuleviku suunas üha enam lootusrikkalt.
See veel ei tähenda, et kinnisvara hinnalanguse põhi oleks meil käega katsuda. Hinnapõhi tuleb tõenäoliselt mitme aasta pikkune periood, mitte hetk, mida spekulandid peaksid soodsa ostu nimel püüdma.
Seni kui positiivsemad nägemused tegudeks hakkavad realiseeruma on kinnisvarahinnad endiselt languses. Loodetavasti hakkab peatselt selgelt langema ka hinnalanguse tempo.
