Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb korterite hinnatõusu, kuid esimesi märke tehingute arvu vähenemisest.
Eesti suuremate keskuste korterituru trendid on olnud positiivsed. Kõrget tehingute arvu ja kasvavat hinnatrendi on toetanud madalad intressimäärad ja kasvavad eluasemelaenude käibed.
Siiski võime täheldada, et hinnatõus on olnud kiire, võib öelda, et isegi liiga kiire. Varem või hiljem põhjustab liiga kiire korterite hinnatõus tagasilööki tehingute arvus.
Korteriomanditehingute arv
2013 II kvartal näitas korteritehingute arvu tõusu – nii nagu ka viimased kaheksa kvartalit ehk kaks aastat on seda näidanud.
Kõrge kinnisvaratehingute arv näitab inimeste kõrget kindlustunnet. Seda kinnitab ka konjunktuuriinstituudi mõõdetav tarbijabaromeeter.
Kinnisvaraturule on tugevat tuge pakkunud madal eluasemelaenude intressimäär, mis mai kuus lõi järjekordse rekordi. Mai eluasemelaenude intressimäär oli 2,44%, mis on Eesti kõigi aegade madalaim näitaja.
Eluasemelaenude väljastamine jääb tänasel päeval kaugele kinnisvarabuumi tippaastatest. Siiski on laenude käive oluliselt kasvanud. 2013. aasta esimese viie kuu jooksul väljastasid Eesti pangad eluasemelaenusid 247 miljoni euro väärtuses. Aastaseks laenukäibe kasvuks teeb see 25%.
Vaatamata kõrgele laenukäibe kasvule tehakse pankade hinnangul endiselt pooled elamispindadetehingutest laenuvahendeid kaasamata. Seega arenguruumi laenuturul on veel küllaga.
2013 II kvartalis tehti Eestis kokku 4494 korteritehingut. Neist tehingutest 2006 tehti Tallinnas ja 433 Tartus. Pärnu tehingute arvuks kujunes samal ajal 170.
Nii tehti kolmes suurema tehingute arvuga linnas 58% kogu Eesti korteritehingutest.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteritehingute arv on pea kaheksa kvartali lõikes kasvanud. Mullune mitmekümneprotsendiline tehingute arvu kasv on tänaseks pisut aeglustunud.
Siiski võime Eesti tehingute arvu 15-protsendilist tõusu pidada märkimisväärselt suureks kasvuks.
Tallinna kui kogu Eesti korterituru suurima piirkonna tehingute arvu kasv oli ligilähedane Eesti keskmisele ehk 14%.
Tartus tuli tehinguid aga aastaga juurde koguni 25%. Pärnu tehingute arvu kasv oli seekord tagasihoidlikum jäädes 9% juurde.
Tehingute arvu suhteliselt ühtlane kasv näitab, et tehingute arv on kasvanud väljaspool Tallinnat-Tartut-Pärnut analoogses 15-protsendilises tempos. Võime lugeda äärmiselt positiivseks, et korteriturg on pead tõstmaks ka väiksemates keskustes.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korterite tehinguhinnad on alates kinnisvarakriisi põhjast 2009. aastal näidanud stabiilset tõusu. Kinnisvara hinnatõus on positiivne, sest eluaseme näol on tegemist eraisikute kõige suurema varaga.
Samuti mõjub stabiilselt inflatsiooni ületavas tempos kasvav kinnisvara hinnatõus positiivselt tehingute arvule, sest inimesed on motiveeritud ostma kinnisvara kui püsikaupa, mille väärtus kasvab.
Kinnisvara hinnatõusu taga on kindlasti laenuturg. Madal intressimäär soosib laenu võtmist. Kasvavad laenukäibed toovad kinnisvarasektorisse uut raha ja kergitavad nõudlust. Kasvav nõudlus mõjutab hindu tõususuunas.
Tallinna keskmine korteritehingu ruutmeetrihind tõusis 2013 II kvartaliks tasemele 1225 €/m2. Tartu ja Pärnu hinnatasemed jäid neljakohalisele numbrile alla olles vastavalt 969 ja 776 €/m2.
Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind oli 2013 II kvartalis 841 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Peale 2012. aastal asetleidnud korterite hinnatõusu aeglustumist on tänaseks hinnad taas kiiremini kerkima hakanud. Liiga kiirelt kasvav kinnisvara väärtus muudab kinnisvara inimeste jaoks raskemini kättesaadavaks ehk vähendab inimeste ostujõudu. Normaalseks võiksime pidada inflatsiooni paari protsendiga ületavat korterite hinnatõusu.
Tarbijahindade aastane kasv oli 2013 II kvartalis 3,8%. Eesti korteritehingute keskmine hind aga kasvas 2013 II kvartaliks võrreldes aastatagusega isegi 12%.
Käsitletavate tõmbekeskuste Tallinna-Tartu-Pärnu hinnakasvud olid väiksemad.
Tallinna korterite keskmine tehinguhind kasvas aastaga 11%, Tartus 10%. Pärnu korterite tehinguhinnad kasvasid aastaga 9%.
Asjaolu, et Eesti keskmine hinnatõus ületab suuremate tõmbekeskuste hinnatõusu tähendab, et korterite hinnatõus on jõudnud väiksematesse linnadesse. Hinnatõusu väikelinnadesse jõudmine on taas positiivne märk Eesti kui terviku kinnisvaraturu tervise taastumise protsessi käivitumisest.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis.
Tänaste hinnatasemete võrdlemine kunagiste ajutise meeltesegaduse ajel toimepandud hullustega ei pruugi olla väga mõistlik. Siiski on tegemist üsna praktilise lähenemisega nende inimeste seisukohast, kes soetasid oma kodu 2006.-2007. aasta tipphindade juures.
Kui toona sai koduostuks laenuraha kaasatud, siis võib tänane koduvahetus üsna problemaatiliseks kujuneda, sest laenujääk ületab vara turuväärtust. Kui sellisel puhul on soov olemasolev elamispind müüa, siis tuleb panga jaoks leida täiendav summa, mille arvelt laenu puudujääv osa tagastada, mida müüdud elamispinna väärtus ei kata.
Alates 2009. aastast on korterite hinnad vääramatult liikunud tõususuunas, kuid hinnad jäävad veel oluliselt alla 2007 II kvartali ehk 6 aasta taguse aja tasemetele.
Tallinna korteritehingute keskmine hind moodustab toonasest tipust 74%, Tartus 81%. Pärnu hinnatase moodustab kunagisest tippmargist kõigest 55%, kuid siin peame arvestama väikesest tehingute arvust tingitud kunagiste anomaaliatega.
Eesti keskmine korteritehingu keskmine hind moodustab 2007. aasta tipust 70%.
Tänaseid hindu kuue aasta taguse ajaga võrreldes peame arvestama veel inflatsiooni. 6 aastaga on tarbijahinnaindeks kasvanud 29% ehk elu on muutunud selle võrra kallimaks. Seega on tänane korterite reaalne väärtus tipphindadest eeltoodud protsentidest märksa rohkem allpool.
Kokkuvõtteks
Eesti korterituru arengud on viimaste aastate jooksul olnud äärmiselt positiivsed, võib öelda, et märksa positiivsemad, kui majanduse üldised arengud.
Kindlasti on nende trendide üheks põhjuseks jätkuv majanduskriis ja määramatus, mis finantsvõimekusega inimesi paneb vaatama kapitali kinnisvarasse paigutamise suunas.
Selgelt võime täheldada üürituru laienemist nõudluse poolt, kui ka üüriinvesteeringute arvu kasvu.
Positiivseid trende korteriturul toovad endaga kaasa ka ülimadalad intressimäärad ja eluasemelaenude käibe kasvu. Kiire laenukäibe kasv kanaliseerub paratamatult vähemalt osaliselt korterite hinnatõusuks.
Hinnatasemed on kiiresti kasvanud ületades keskmise palga kasvu isegi kahekordselt. Inflatsioonist ehk tarbijahindade tõusust on kinnisvara hinnatõus üle isegi ligi kolm korda.
Nii võime täheldada, et inimeste ostujõud korteri ruutmeetrites järjest kahaneb. Ostujõu vähenemine viib ühel hetkel paratamatult nõudluse tagasitõmbumisele ja seeläbi tehingute arvu vähenemisele.
Suunda tehingute arvu vähenemisele oleme prognoosinud juba mitu kvartalit. Tagantjärele tarkusena peame tõdema, et siiani on ülimadal ja veel langenud intressimäär olnud turu mõjurina hinnatõusust tugevam. Mida kiiremini aga korterite hinnad kasvavad, seda kiiremini mõju tehingute arvu vähenemisele saabub.
Lähema kahe-kolme kvartali perspektiivis prognoosime korterite hinnatõusu jätkumist, kuid selle aeglustumist. Vaatamata senistele eksimustele prognoosime hinnatõusust tulenevat survet tehingute arvu väheseks languseks.
Senine tehingute arvu kasv ei ole väga puudutanud uusarenduste sektorit. Uute korterite müügil on potentsiaali kasvada, kuid seda eeldusel, et laieneb müügiks pakutavate projektide nimekiri ehk koduotsijate valikuvõimalus.
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
