Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs võtab möödunud aastat kokku kui positiivsete arengutega perioodi.
Tänaseks on suur tehingute arv korteriturul hakanud etteennustatult vaikselt vähenema, hinnatasemed jätkavad seejuures vaikselt positiivset tõusutrendi.
Üheks elamispindade turu oluliseks mõjuriks on olnud eluasemelaenude sektor. Soodne intressimäär ja kasvavad laenukäibed on aidanud kinnisvaraturu aktiivsena hoida.
Eelolevalt 2013. aastalt võib oodata analoogsete trendide jätkumist. See tähendab, et 2013. aasta korteritehingute arv tuleb mõned protsendid madalam, kui 2012. aastal ja hinnatasemed on aasta lõpuks tänasest 4-8% kõrgemal.
Korteriomanditehingute arv
2012 IV kvartal näitas maa-ameti andmetele tuginedes endiselt kõrget tehingutearvu, mis kinnitab inimeste valmidust kinnisvaratehinguid teha.
Olgu siis suure tehingute arvu põhjuseks soodne intressimäär, vajadus säästusid ebakindlate aegade kartuses investeerida või soov teha ostutehing enne suurt hinnatõusu.
2012 IV kvartali Tallinna 1847 korteritehingut on igati võrreldav buumi hinnatipu aja ehk 2007. a. viimase kvartaliga, mil korteritehinguid tehti 2014.
Tartus tehti mullu viimases kvartalis korteritehinguid 337 ja Pärnus 164.
Kogu Eestis tehti 2012 IV kvartalis 4044 korteritehingut.
Sesoonsetel põhjustel on aasta IV kvartal tavapäraselt kõrgema tehingutearvuga, kui III kvartal. Tähelepanu väärib, et 2012. aastal Tallinna tehingute arv vähenes pisut, Tartus-Pärnus aga juba märkimisväärselt.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteritehingute arv võrreldes mulluse III kvartaliga küll vähenes, kuid aastataguse IV kvartaliga võrreldes siiski tõusis.
2012. a. esimese kolme kvartali jooksul oli Tallinna korteriomanditehingute arvu kasv 30% läheduses. Aasta IV kvartaliks langes tehingute arvu kasv aga 9 protsendini.
Tartu tehingute arv kasvas aastaga 15, Pärnus 36%. Pärnu tehingute arv on hüplik ja seetõttu ei tasu suurtest numbritest end segadusse ajada lasta.
Kogu Eesti korteritehingute arv aga kasvas 12%.
See tähendab, et Eesti korteritehingute arv on kasvanud suuremate tõmbekeskuste Tallinna-Tartu-Pärnu arvelt. Nende kõrval on muudes linnades-valdades tehtud tehingute arv kas püsinud aastatagusel tasemel või koguni langenud.
Seega tasub meeles pidada, et kui me räägime aktiivsest elamispindadeturust ja hinnatõusust, siis me räägime peaasjalikult Tallinnast-Tartust-Pärnust. Muud piirkonnad jäävad vähemalt hetkel sellest mängust välja.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korteritehingute stabiilne hinnatõus näitab selle jätkusuutlikkust, kuid seda endiselt vaid tõmbekeskustes.
Kindlasti on hinnatõusu põhjusteks soodne eluasemelaenude intressimäär, mis soosib laenuvõtmist ja ostuotsuse edasi mittelükkamist.
Intressimääraga haakub kasvav eluasemelaenude käive. Kasvav eluasemelaenude käive toob elamispindade turule uut värsket raha ja see kanaliseerub vähemalt osaliselt hinnatõusuks.
Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2012 IV kvartalis 1128 €/m2, Tartus 902 €/m2 ja Pärnus 773 €/m2. Eesti keskmine hind oli samal ajal 773 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Tallinna-Tartu-Pärnu korterite tehinguhinnad on võrreldes aastataguse ajaga kasvanud viimased kaks aastat. Erandiks on siin Pärnu, kus väike tehingute arv tekitab hindade hüplikkuse – Pärnu hinnad on kahel korral näidanud ka miinust.
Nagu juba mainitud, siis on üheks elamispindade hinnatõusuks sektorisse läbi eluasemelaenude voolav rahaline ressurss, mida kõigi aegade soodsaim intressimäär.
Eesti korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 6%, sama palju oli ka Tallinna hinnatõus. Tartu korteritehingute hind kasvas aastaga 11% ja Pärnus 14%.
Need näitajad on suhteliselt mõistlikul tasemel ega ületa väga kinnisvaraostjate taluvuspiire.
Korteritehingute arvu kasvu peatumist ei tohiks siduda liiga kõrgele kasvanud hindadega. Elamispindade turg on olnud tegelikkuses üliaktiivne ning mõningane tehingute arvu korrektsioon on olnud oodatud.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis. Lähenemine kunagistele tippudele on alates 2009 a. aastast olnud pidev, kuid kunagine tippmark on veel käeulatusest kaugel.
Traditsiooniliselt on tipphindadele kõige lähemal Tartu korteritehingute hinnad. Tartu tänane hinnatase jääb tipule alla 25%.
Selle põhjuseks on ka fakt, et Tartu tehinguhinnad langesid buumijärgselt kõige vähem.
2007. aasta tipphindadest kõige kaugemal ehk 45% kaugusel on Pärnu korteritehingute hinnatase.
Pärnu puhul tuleb aga mängu üks ajutine ja eelnevast-järgnevast kvartalist selgelt eristuv hinnatipp, millega tänased hindu võrreldes vahe suureks venib.
Tallinna korteritehingud jäävad tipule alla 32 ja kogu Eestis 36%.
Kokkuvõtteks
Korteritehingute arvu kasvus on vastavalt kvartal tagasi tehtud prognoosile toimunud korrektuur. Poleks sugugi imekspandav, kui tehingute arvu kasv pöörduks ajutiselt tagasihoidlikuks languseks. Aasta baasilt ei tohiks karta suuremat, kui mõneprotsendilist tehingute arvu vähenemist.
Siiski ei ole stabiilse majanduskeskkonna puhul põhjust oodata tehingute arvu langust, mis hinnataset mõjutama hakkaks.
Korteritehingute hinnad on jõudsalt kasvanud ja tänaseks on korterite hinnatõus aeglustunud mõistlikule tasemele.
Liigne hinnatõus peletaks turult ostjad, sest nende jõud ei hakkaks kaubale peale. Sama teeks ka hindade langus, sest keegi ei soovi osta langeva väärtusega kinnisvara.
Prognoosida võib, et kinnisvarapakkujatele ja ostjatele on 2013. aastal mõlemale vastuvõetav aastane hinnatõus vahemikus 4-8%.
Hinnatõusu kasvatab soodne finantseerimiskeskkond ja elamispindade turule juurdevoolav rahaline ressurss.
Arvestama aga peame, et intressimäärad, aga eelkõige euribor on langenud tasemele, kust edasine langus on üsna piiratud. Seega laenuturu ühe olulise katalüsaatori ehk intressimäära jätkuvat soodsamaks muutumist eeldada ei tohi.
Elamispindade turu arengud olid 2012. aastal igati positiivsed. Kui majanduskriis uusi pöördeid ei võta, siis võime käesolevalt 2013. aastalt oodata sarnaste trendide jätkumist.
Eelkõige seisneb see stabiilselt tugevas tehingute arvus ja aeglaselt kasvavas hinnatasemes.
