Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs toob välja, et 2014 II ja III kvartali tehingute arvu langus Tallinnas-Tartus peatus.
Tehingute arvu stabiliseerumine on andnud võimaluse taas kord uute hinnarekordite löömiseks. Siiski peab tõdema, et hinnarekordite taga on muutused tehingute struktuuris ehk asjaolu, et tehingute hulgas on proportsionaalselt rohkem uusi ehk kallimaid kortereid.
Uute korterite tehingute rohkus tõstab kogu tehingute massi keskmist hinda. Me ei saa väita, et kinnisvara väärtus tõuseks samas tempos.
Äkilised muutused tähendavad, et tasakaalu ehk stabiilsete ja lihtsalt etteennustavate prognooside tegemiseks võimalust ei ole.
Ebastabiilse ja vähest kindlust pakkuva keskkonna tingimustes tundub loogilisem, et täna veel aktiivse kategooriasse kuuluv turg liigub lähikvartalite jooksul pigem passiivsuse suunas.
Korteriomanditehingute arv
Eesti kinnisvaraturu suuremate linnade ehk Tallinna-Tartu-Pärnu trendid jätkavad liikumist erinevates suundades. Tallinna korteritehingute arv pöördus tõusule, Tartus ja Pärnus jäi enam-vähem aastatagusele tasemele.
Siin tasub meenutada, et veel aasta tagasi rääkisime Tallinnas-Tartus väga aktiivsest korteriturust, kus juhtohjad olid müüjate käes.
Tallinna korteritehingute arv ületas kvartaalsena taas 2000 tehingu piiri, mis tähendab, et jätkuvalt saame tänagi rääkida aktiivsest korteriturust.
Eelkõige Tallinnas ja Tartus annab tehingutes tooni uute korteritega tehatavate tehingute hulk. St inimesed on sõlmimas asjaõiguslepinguid korterite osas, kus sisuline ostuotsus sai tehtud juba 2013. aastal. Alles tänane asjaõiguslepingute sõlmimine toob need tehingud korterite tehingute- ja hinnastatistikasse.
Kui Tallinna ja Tartu korteritehingute arvus oleme näinud suuri langusi ja sellele järgnenud tehingute arvu muutuse stabiliseerumist, siis Pärnu puhul on olukord rahulikum. Pärnu korteritehingute arv on liikunud viimase kahe-kolme aasta jooksul liikunud suhteliselt kitsas vahemikus ja suuri hüppeid ühes ega teises suunas seal olnud ei ole.
Tallinnas tehti 2014 IV kvartalis tehinguid 2065 korteriomandiga. Tartus oli vastav näitaja 359 ja Pärnus 184. Kogu Eestis tehti 2014 IV kvartalis tehinguid 4889 korteriga.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
2014 II ja III kvartalis näitas Tallinna korteritehingute arv olulist langust. Korteritehinguid jäi aastaga vähemaks vastavalt 11 ja 9 protsenti. Nõnda suured numbrid näitavad selgelt, et tegemist ei olnud ajutise anomaalia, vaid turu muutusega.
Aasta lõpuks ehk IV kvartaliks kahanes Tallinna tehingute arvu langus 1 protsendi peale, mis tähendab, et sisuliselt võime öelda, et langus peatus ja tehingute arv jäi mullusega samale tasemele.
Eks nüüd aeg annab arutust, kas tehingute arvu vähenemise peatumine on lõplik või jätkub langus uuel aastal uue hooga. Kui tehingute arvu langus peaks jätkuma, siis ei ole põhjust oodata olulist ehk kümne protsendi suurust või hullemat kukkumist.
Pigem võiks oodata lauget ja aeglustuvat turuaktiivsuse vähenemist, sest hinnatase on endiselt sedavõrd kõrgel, et ostjatel on eelkõige just hinna tõttu raske kodu soetamisele mõelda.
Peamine põhjendus, miks äkilisi muudatusi turul ootama ei peaks, on finantseerimistingimused. Finantseerimistingimustes olulisi muutusi aset ei ole leidnud, pangad on pigem valmis eluasemelaenusid väljastama. Madal intressimäär on oluline tugi, mis aitab kinnisvaratehingutel ja hindadel püsida.
Olukord on keerulisem Tartus
Tartu puhul on prognooside tegemine juba märksa keerulisem. Tartu tehingute arv ei vähenenud 2014 II ja III kvartalis analoogselt Tallinnale mitte palju, vaid lausa väga palju. Tartus jäi korteritehinguid aastaga vähemaks vastavalt 23 ja 20 protsenti.
Siin on tegemist juba näitajatega, mis saa jätta hinnatasemetele mõju avaldamata. Sedavõrd jõudsalt vähenev tehingute arv peab hinnataseme allapoole tõmbama, et ostjad turule tagasi peibutada.
Analoogselt Tallinnale muutus Tartu IV kvartali tehingute arvu muutus oluliselt positiivsuse suunas. Tartu korteritehingute arv oli 2014 IV kvartalis 2% suurem kui aasta tagasi.
Pärnus toimus 2014 IV kvartalis 3% vähem korteritehinguid kui aasta tagasi. Jätkuvalt ei saa Pärnu turu väiksuse tõttu siit midagi olulist välja lugeda.
Kogu Eesti korteritehingute arv kasvas aastaga 4%. Arvestades, et Tallinna-Pärnu tehingute arv jäi aastaga vähemaks ja Tartus pisut kasvas, siis tuleb taas tõdeda, et Eesti korteritehingute arvu kasv tuleb väljastpoolt suurlinnu.
Siiski peab siin arvestama, et oma oluline osa tehingute arvu kasvus on Tallinna piirivaldadel, kus toimib igati aktiivne Tallinna äärelinnadega võrreldav korteriturg.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korterituru hinnad ei väsi ja löövad rekordi rekordi järel. Tallinna korteritehingute ruutmeetri keskmine hind 2014 IV kvartalis oli 1495 eurot. Samal tasemel olid tehingute hinnad 2008 I kvartalis ehk suurema hinnalanguse alguses.
Nagu kogu 2014. a. korterite hinnastatistikat jälgides peame tähelepanu pöörama tehingute struktuurile. Kasvav uute korterite asjaõiguslepingute arv kallutab tehingute tasakaalu uute korterite poole. See kergitab tehingute keskmist hinda, kuid ei tähenda veel, et kinnisvara või konkreetsemalt korterite väärtus samas taktis kasvaks.
Sama kehtib Tartu kohta, kus keskmine korteritehingute hind oli 2014 IV kvartalis 1174 eurot.
Pärnu kõnnib hindade osas taas oma teed pidi. Pärnu hinnatase on varasematest kvartalitest madalam, kuid aastatagusest siiski kõrgemale jääv 796 €/m2.
Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind oli 2014 IV kvartalis 961 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Vaatamata korteritehingute arvu vähenemisele 2014. aastal ja sellest tulnud hinnasurvele näitab aastane hinnamuutus igati muljetavaldavaid numbreid.
Tallinna korteritehingu keskmine hind oli 2014 IV kvartalis 12% kõrgemal kui aasta varem. See on viimase kuue kvartali kõige madalam näitaja. Siiski ei tohiks pikemaid prognoose tehes eeldada, et kinnisvara väärtus või tehingute hinnad võiksid sedavõrd tempoka kasvuga pikalt jätkata.
Tartu on aasta keskele jäävate kvartalite suur tehingute arvu langus toonud kaasa väikema aastase hinnamuutuse. Tartu korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 7%. Pärnu hinnad olid 2014 IV kvartalis 1% aastatagusest kõrgemal.
Eesti keskmine korterite tehinguhind oli 2014 IV kvartalis 9% eelmise aasta analoogsest näitajast ülevalpool.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Pilk ajalukku ehk kinnisvarabuumi aja tipphindadele annab meil võimaluse mõelda inimestele, kes on oma kodu ostnud hinnatipus. Tänane hinnatase võrrelduna toonaste hinnatippudega annab aimdust, milline võib olla tipphinnaga kodu ostnud inimese kinnisvara väärtuse ja laenujäägi suhe.
Tartu korterite hinnad on juba tänaseks 98 protsenti 2007. aasta tipphindadest. See on taas number, mis paneb tõsiselt mõtlema elamispindade edasisele hinnaperspektiivile Eesti suuruselt teises linnas.
Tallinna hinnad on tipphindadest tänaseks veel 10% allpool ehk need moodustavad 90% ajaloolisest maksimumist. Pärnu hinnatase jääb juba oluliselt allapoole olles vaid 56% tipu tasemest.
Eesti korteritehingute keskmine hind moodustab 79% tipphindade tasemest.
Eelneva juures peame veel arvestama, et 7 aastaga on meil olnud märgatav inflatsioon. See tähendab, et nominaalselt on Tallinna-Tartu hinnad küll kunagise tipu lähedal, kuid reaalhinnad ehk inflatsiooniga korrigeeritud hinnad jäävad ajaloolisele maksimumile siiski veel oluliselt alla. Samuti on aastate jooksul oluliselt kerkinud inimeste sisetulek.
Kokkuvõtteks
Korteritehingute kiire hinnatõus on tänaseks oluliselt aeglustunud, kuid jäänud Tallinna näitel siiski märkimisväärse 12% aastase kasvu peale pidama. See number siiski ei kajasta kogu tõde, sest muutunud on korteritehingute struktuur.
Korteritehingutesse kuulub proportsionaalselt rohkem uute korterite tehinguid. See tõstab näiliselt kogu tehingute hulga keskmist hinda, kuid ei tähenda, et samal ajal kinnisvara väärtus kasvaks.
Võime öelda, et 2014. aasta jooksul toimus mõningane hindade korrektsioon allapoole. Seda nii uute kui vanade korterite sektoris. Kui vanemate ehk teisese turu korterite hindu lasti allapoole, siis uute korterite sektoris olid hindade langetamised enam peidetud, kus allahindluse sai klient, kes oskas seda küsida.
Korteritehingute arvu langemine praktiliselt peatus. See tähendab, et me saame jätkuvalt rääkida aktiivsest ehk kõrge tehingute arvuga korteriturust. Aeg näitab siis, kas peatus korteritehingute vähenemises oli hetkeline, või on turg leidnud uue tasakaalu.
Majanduse üldist konteksti ja kindlustunnet hinnates võiks pigem prognoosida korteritehingute arvu mõningat langust.
Korterituru edasiste trendide juures on oluline osa endiselt soodsatel finantseerimistingimustel. Pankadel on valmidus laene väljastada. Eluasemelaenu hind ehk intressimäär lööb madala taseme osas järjest uusi rekordeid. Euribor on seejuures juba niivõrd alla kukkunud, et edasist languseruumi suurt ei ole, kuigi siingi on senini liikumine pigem languse suunas.
Nii võime eelnevale lõigule esitada julgelt ka vastupidise väite – finantseerimistingimused ei ole elamispindade turu juures oluline tegur, sest laenutingimused ei ole viimaste aastate jooksul suures plaanis muutunud.
Pikemas perspektiivis on korterituru prognooside tegemine keeruline. Suhteliselt olulised hüpped tehingute arvus ja selle muutustes panevad tõsiselt pead murdma, mis on järgmised arengud. Äkilised tehingute arvu muutused Tallinnas 9 protsendilt 1 peale ja Tartus isegi -20 protsendilt +2 protsendi peale näitavad, et tasakaalu turul ei ole.
Loogilisem areng tundub, et täna veel aktiivne korteriturg võiks pisut jahtuda ja surve hindadele võiks jätkuda.
Kindlasti peab rõhutama, et olulise hinnalanguse prognooside tegemiseks ei ole põhjust, sest korterituru arenguid suuresti määrav finantseerimise turg pakub kodu ostmiseks endiselt soodsaid tingimusi.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
