Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb, et jätkuv optimismipisik on korteriturul uusi rekordeid toomas.
Korterite hinnad on kerkinud viimase viie aasta kõrgeimatele tasemetele. Tallinna korterite hinnatõus võrreldes 2009. aasta põhjaga on hirmuäratavalt 80%.
Samas on kõrge tehingutearvuga sedavõrd optimistlik kinnisvaraturg üldises majandusseisakus ning maailma üldise poliitilise olukorra ebastabiilsuse kasvades ohumärk iseeneses.
Kinnisvaraturu osalistel on soovitav säilitada kaine meel ja mitte liialt kaasa tormata kerkivate hindadega. Tasub hoiatavalt näppu viibutada ja tõdeda, et kui hinnatõus jätkub tänases tempos, siis paratamatult näeme me ühel päeval korrektsiooni allapoole.
Korteriomanditehingute arv
2014 I kvartali korteritehingute arv näitas veebruaris küll mõningat märki seisakust, kuid märtsikuine juurdekasv oli seevastu muljetavaldav. Nii kasvas ka kogu kvartali tehingute arv üsnagi jõudsalt.
Tehingute arvu tõusu taga on endiselt samad põhjused: madal intressimäär, kerkivad palgad ja kasvav eluasemelaenude käive. Lisaks on kas tarbijate kindlustunne suhteliselt heal tasemel.
Need tegurid annavad üha uutele ja uutele inimestele võimaluse kinnisvaraturule sisenemiseks. Samuti tuleb mainida, et aktiivsed on kinnisvarainvestorid, kes soetavad korteri-paar, et need samuti aktiivsel üüriturul välja üürida.
Tallinna korteritehingute arv oli 2014 I kvartalis 1869, Tartus 328 ja Pärnus 177. Kogu Eesti korteritehingute arv oli kokku 4327.
Neist numbritest paistab välja juba 2012. aastast alguse saanud turu laienemise trend. Turu laienemine tähendab, et korteritehingute arv kasvab väljaspool siin vaatluse all olevaid “suurlinnu” kiiremini, kui Tallinnas-Tartus-Pärnus. Tehingute arvu jõudmine väiksematesse maakondade keskustesse annab lootust, et ka nende piirkondade elamispindade turg saab tugevamalt jalad alla.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteritehingute arv Tallinnas-Tartus on üsna jõudsalt kasvanud juba alates 2011. aastast. Pärnu tehingutearvu juurdetulek on pisut hüplikum, kuid trend on siiski sama.
2012. aasta tehingute arvu summaarne aastane juurdekasv oli Tallinnas 23%, Tartus 24% ja Pärnus isegi 32%. 2013. aastaks vähenes see vastavalt 10, 16 ja 9 protsendile.
Korteritehingute juurdekasv on olnud sedavõrd jõuline, et see on olnud vaieldamatult üks hinnatõusu oluline vundamendikivi. Kõrge tehingute arv viitab suurele nõudlusele. Suur nõudlus survestab hinnad kerkima.
2014 I kvartaliks ei ole tehingute arvu kasv veel möödanikuks jäänud. Tallinna aastane tehingute juurdekasv oli 11% ja Pärnus 18%. Tartus jäi korteritehinguid aastaga 2% võrra vähemaks. Kogu Eesti korteritehingute arv kasvas 2014 I kvartaliks aastaga 13%.
Pidades silmas korteritehingute koguarvu ja elamufondi suurust näeme, et tehingute suhtarv on päris kõrgel.
Kui korteritehingute arv Eestis langeks 10-15%, siis tähendaks see endiselt veel aktiivset turgu. Tehingute arvu vähenemine vähendaks omakorda survet kiirestikasvavatele korterihindadele ja seetõttu oleks korterituru heale tervisele väga kasulik.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Soodsad laenutingimused, kerkiv palk ja heal tasemel kindlustunne ning kõrge tehingute arv aitavad korteritehingute hindadel järjest kerkida ja kerkida. Täna löövad korterite tehinguhinnad viimase viie aasta rekordeid.
Rekordiarvestuse tabelit pidades peab muidugi silmas pidama, et inflatsiooni tõttu on tänane euro siiski ligikaudu 15% vähem väärt kui viis aastat tagasi.
Sedavõrd tempoka hinnaralli juurde võiks siinkohal tuua täiendava põhjuse.
Kõrge tehingute arv “nopib” turult ära soodsamad pakkumised. “Hilinenud ostjad” peavad valiku tegema järelejäänud kallimate korterite vahelt. Kahanev valik sunnib koduotsijaid ostuotsusega kiirustama, sest vastasel korral on oht pakkumisest sootuks ilma jääda.
Kui veel kinnisvaramüüjaga laskuda hinnaläbirääkimistesse võib see solvavana tunduvad pakkumised tagasi lükata, et ootama jääda uut kinnisvaraostjat, kes küsitud hinnaga vastuvaidlemata nõus on.
Korteriturg on 2009. aasta äärmuslikust ostjaturust muutunud tänaseks äärmuslikuks müüjaturuks.
Sisuliselt näeme me umbes-täpselt samu tendentse, mida kogesime 2004.-2006. aastatel. Tõsi – tänane hinnaralli on pisut rahulikum ja mõõdukam, kuid printsiibis siiski üsna täpselt möödaniku kopeeriv.
Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2014 I kvartalis 1420 eurot, Tartus 1141 ja Pärnus 884 eurot. Eesti keskmine korteritehinguhind oli samal ajal 929 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korterite hinnatõus sai alguse kriisijärgsest toibumisest 2010.-2011. aastal. Omaette küsimus on, kas ja kui, siis kui suur osakaal oli toonases hinnatõusus saabuval-saabunud eurol.
2012. aastaks hinnatõus vaibus, et 2013. aastal tempo taas üles võtta. Käesoleva analüüsi kirjutamise ajal ei ole märke, mis näitaksid korteritehingute keskmise hinnatõusu peatumise märke.
Võrreldes veelkorra tänaseid korterite hindu viie aasta taguse ajaga näeme, et Tallinna-Tartu tehinguhinnad on toonasest 40% kõrgemal.
Pärnu korterituru aktiivsus on tehingute arvu osas on küll kasvanud, kuid sealsed hinnad pole pooltki nõnda kasvanud, kui suuremates linnades. Pärnu korteritehingute keskmine hind on viie aastaga kasvanud ainult väga tagasihoidlikuna tunduva 12%.
Eesti korterite keskmised tehinguhinnad on viie aastaga kasvanud 34%.
Aastataguse ajaga võrreldes on Tallinna korterite hinnatõus kiirenenud. Tallinna korteritehingute hinnad kasvasid 2014 I kvartaliks aastaga 21%, Tartus 19%.
Pärnu hinnakasv oli samal ajal 22%. Samas peame meeles pidama, et Pärnu õhuke kinnisvaraturg kogeb väga sageli tõususid ja mõõnasid. Mõni üksik mitte isegi suurem tehing võib Pärnu puhul kvartaalset statistilist keskmist tugevalt ühes või teises suunas mõjutada.
Kogu Eesti korteritehingute keskmine tehinguhind kasvas aastaga 16%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Eelkõige ajaloolist huvi pakub korteritehingute keskmise hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega. Liiga suurt sisulist tähendust kunagisel hinnahullusel majandusreaalsusega eriti ei ole.
Võrdlus kunagiste tipphindadega annab meile võimaluse mõelda toonasele korteritehingute arvule ja sellele, kui palju on tänaseks inimesi, kes tipphinnaga korteri ostsid ja kelle korterilaenu jääk veel tänaseni eluaseme turuväärtust ületab.
Kui 2011. aastal prognoositi, et hinnatasemed võiksid 2007. aasta tasemele jõuda 2017.-2019. aastal, siis tänaseid numbreid vaadates tundub, et hinnalõksust pääsemist ootavate inimeste vabanemine toimub siiski oluliselt varem.
Tallinna korterid on 2007. aasta hinnatipust 14% kaugusel. Tartu korterite hindu eraldab tipust vaid 5%. Märksa kaugemal asuvad Pärnu hinnad, mida eraldab tipphindadest veel 37%.
Kogu Eesti korteritehingute keskmine tase on 2014 I kvartalis 23% kaugusel tipust.
Kokkuvõtteks
Korteritehingute kiire kasv on endaga kaasa toonud tehinguhindade kiire kerkimise. Kinnisvaraomanikud on selle üle rõõmsad, sest nende vara maksab rohkem, kui aasta tagasi.
Kinnisvaraostjate meel ei ole ka väga kurb. Raha peab küll soetatava eluaseme eest maksma aastatagusest rohkem, kuid madalad intressimäärad pakuvad teatavat leevendust. Kinnisvaraostja ostujõud ei ole väga oluliselt langenud isegi vaatamata kiirele hinnatõusule – ostujõud on täiesti heal tasemel.
Tõmmates paralleele tänase tehingute arvu ja hindade kiire tõusu juurest 2004.-2006. aastasse näeme me tugevaid paralleele. Täna Eesti, kuid eelkõige siiski Tallinna-Tartu vanemate korterite turul toimuv sarnaneb üsna paljudes detailideski toona juhtunuga. Hinnad tõusid tänu soodsatele laenutingimustele osalt korteridefitsiidi ja osalt investorite koostoimes ülikiiresti. Ostjad tormasid turule kartes “hinnatõusu rongist maha jääda”. Kinnisvara paistis illusoorsena turvaline investeering, mille väärtus ei saa langeda.
Tõe kriteeriumiks olev praktika aga näitas midagi muud…
Kui 2007. aasta korterihindade tipule järgnes 50-protsendiline hinnalangus, siis seda me siiski täna tõenäoliselt kartma ei pea. Tänane kinnivaramere tormilaine on küll kõrge, kuid siiski märgatavalt madalam, kui 2007. aasta tsunaami tipp.
Kui 2007. aastal oli tegemist eelkõige majanduslike riskidega, siis täna ei saa me mööda vaadata poliitilistest arengutest. Võib-olla ehk mõningase liialdusega võime väita, et meie naaberriik on sõjas. See tähendab investeeringute tegemise valmiduse vähenemist meilgi. Tarbijate kindlustundes me täna veel muutusi ei näe, kuid raske on arvata, miks kasvanud riski ei peaks ostjate käitumises peatselt peegelduma.
Kui kvartal tagasi kokkuvõtet tehes sai tõdetud, et ebakindlus korterituru edasiste arengute osas on kasvanud ja seeläbi suurenenud, siis täna saame tõdeda, et teadmatust ja riske on hetkeseisuga veelgi rohkem, kui veel mõni kuu tagasi.
Kinnisvaraturu osalistele saab siit teha ühe soovituse. Tänased majandusotsused tuleb tõsiselt läbi kaaluda. Seejuures on ohtlik maksta kinnisvara eest “homset hinda” ehk arvestada ülikiire hinnatõusu jätkumisega. Tasuks säilitada teatavat konservatiivset joont, mis aitaks pidurdada kiiret hinnatõusu ja arvestaks majanduse ja poliitilise reaalsusega märksa rohkem, kui optimismist pakatavad tänased tehingutearvu ja hinnatõusu näitajad.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
