Elamispindade turu prognoosimine antud turuseisukorras on keeruline, sest turgu nii tõusu kui languse suunas mõjutavate tegurite jõud on suhteliselt võrdsed.
Seetõttu on lihtne eeldada, et turul jätkub “status quo” ehk olulisi muutusi me lähiajal ei näe.
Tänaseid turunäitajaid pealiskaudselt analüüsides on lihtne astuda optimismilõksu, kus unustatakse ära, et tänased kõrged tõusunumbrid on paljus seotud aastataguse euro saabumise ja sellest tulenenud mõningase kinnisvaraturu seisakuga.
Korteriomanditehingute arv
2012. a. esimene kvartal näitas korteritehingute osas igati tugevat numbrit. Tehinguid tehti sedavõrd palju osalt seetõttu, et järjest valmivad eelmisel aastal alustatud uusarendusprojektid, millede puhul täna sõlmitakse asjaõiguslepinguid.
Nende tehingute puhul on kliendi sisuline ostuotsus jäänud eelmisse aastasse, kuid sellesse aastasse on tulnud rahade tasumine ja maa-ameti statistikabaasi jõudva tehingu vormistamine.
Kogu Eestis tehti 2012. a. esimeses kvartalis korteritehinguid 3314 ja Tallinnas 1547.
Tartus sõlmiti korteritega tehinguid 270, Pärnus 128.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Aastataguse ajaga võrreldes näitasid korteritehingute numbrid väga tugevat kasvu. Ainuüksi tõusunumbrite baasilt otsustades peaks arvama, et oleme uue kinnisvarabuumi lävel, kui mitte sinna juba sisenenud.
Reaalsus aga pakub tagasihoidlikuma seletuse.
Mullune aasta esimene kvartal oli kinnisvaraturul ooteaeg, mil jälgiti kauaoodatud eurost saabuvaid turumõjutusi. Hinnad aga ei muutunud ja 2011. a. jaanuaris-veebruaris tagasitõmbunud korteritehingute arv taastus märtsi lõpuks.
Seega oli võrdlusbaasiks kasutatav aastatagune number sedavõrd madal ning reaalne turuaktiveerumine on märksa tagasihoidlikum.
Eesti korteritehingute arv kasvas aastaga 25%, Tallinnas 30%.
Tartus tehti selle aasta esimeses kvartalis aga koguni 40% rohkem korteritehinguid kui aasta varem.
Pärnu tehingute arvu kasv oli “napp” 24%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korterite tehinguhind püsib viimastel kvartalitel üsna samal tasemel.
Ühest küljest on hea näha, et jutud Lõuna-Euroopa peatsest majanduskatastroofist on kinnisvaraturul lasknud siiski oma elu elada ja hinnad ei ole langusesse pöördunud.
Teisalt aga näeme, et hinnatõus on pidurdunud. Kas selle põhjuseks on hirm jätkuva majanduskriisi ees või midagi muud – sellele saab kõige paremaid hinnanguid anda mõningaselt ajaliselt distantsilt.
Tallinna korteritehingute keskmine hind 2012. a. esimeses kvartalis oli 1076 €/m2 ja Tartus 875 €/m2.
Pärnus keskmine hind jäi seekord Eesti keskmisele 741 €/m2 alla ja oli 686 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Aastataguse ajaga võrreldes on vaadeldavate piirkondade hinnad tõusuteel. Ainsa erandina on languses Pärnu korterite tehinguhinnad.
Hinnatõusu osaliseks põhjuseks on kindlasti muudatused tehingute struktuuris. Tänasesse statistilisse baasi on lisandunud kallima hinnaga uusarendusekorterid, mis hinda tõstavad.
Samas peame tõdema, et kui peame silmas üht või teist konkreetset Tallinna korterit, siis selle väärtus aastaga oluliselt muutunud ei ole.
Nii peame tõdema, et viimaste kvartalite hinnatõus on pigem statistiline näitaja, mil vähe sisu. Seetõttu ei tohiks liiga imeks panna, kui näeme uusarenduse mahu vähenemise tõttu lähiajal mõningast tehinguhindade langust.
Tallinna korterite tehinguhinnad olid 2012. a. esimeses kvartalis 14% aastatagusest kõrgeal. Tartu tõusunumber oli 4%.
Pärnu tehinguhinnad näitasid langust 10%, Eesti tehinguhindade tõus oli Tallinnaga samaväärne ehk 14%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Eesti korterite tipphinnad oli 2007. a. II kvartalis. See oli aeg, kus tänases mõistes maksti kinnisvara eest hullumeelseid hindu.
Täna, kus kinnisvaraturgu valitseb pigem mõistus oleme pea viie aasta tagusest hinnatasemest oluliselt allpool.
Oodata, et me oleme kriisist sedavõrd õppinud, et kunagiste numbriteni enam kunagi ei jõua, on sügavalt ekslik.
Küll hinnad jõuavad kunagiste tippnäitajateni tagasi, kuid vahepeal teeb oma tööd inflatsioon ja loodetavasti tõusevad ka palgad.
Igal juhul on tänased Tallinna korteritehinguhinnad kunagistest tippudest allpool 35% ja Tartus 27%.
Pärnu hinnad on “tänu” viimase kvartali hinnataseme kukkumisele tipust allpool 51% ehk enam kui poole võrra.
Kogu Eesti keskmist vaadates, mis on lisaks tehingute kvaliteedistruktuurile veel eriti mõjutatud korteritehingute geograafilisest struktuurist, siis see näitaja jääb 2007. a. tipptasemele alla 39%.
Kokkuvõtteks
Korterituru dünaamika ühtib muu majandusega – statistilised näitajad ei ole kõige hullemad, kuid paljus on turul ettevaatlikku ja tagasihoidlikku meelestatust, mis nii mõndagi pidurdab.
Kinnisvaraturu ja just elamispindade turu tehingute arvu vaadates ei saa me rääkida passiivsest turust ja lootusest turu kasvule.
Pigem peame tõdema, et tehingute arv on igati mõistlikul tasemel ja suurem tehingute arv tekitaks küsimuse, kes neid tehinguid siin sedavõrd palju tegema peaks.
Edasiste elamispindade turu muutuste prognoosimine on äärmiselt keerukas, sest turul puuduvad momendil valdavad jõulised tegurid, mis teiste tegurite mõjust üle käiks.
Pigem on elamispindade turgu ühele ja teisele poole lükkavate argumentide jõud suhteliselt tasakaalus, mis lubab prognoosida suhteliselt muutumatut lähitulevikku.
