Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta.
Korteriomanditehingute arv
Aprillis jätkus Eestis tervikuna ja Tallinnas kolmandat kuud kestev korteriomanditehingute arvu kasv. Siiski peab tõenäoliselt paari kuu pärast tõdema, et tegemist on iga-aastase sesoonsee tõusuga ning turg siiski üldist languse suundumust murdnud veel ei ole.
Meeldetuletuseks tasub pilk heita minevikku. Ka 2007. ja 2008. aasta esimestel kuudel tõusis korteriomanditehingute arv ning nii mitmedki hõiskasid, et langus on murtud. Sellele järgnes järsk langus mais ning pisut tagasihoidlikum langus järgnevatel kuudel.
Tartule ja Pärnule sama skeemi otseselt ülekanda ei ole võimalik, sest sealsed tehingute arvud on niivõrd madalad. Aprillis tehti Pärnus 28 ja Tartus 60 korteriomanditehingute Tallinna 394 ja kogu Eesti 890 vastu.
Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2
Korteriomanditehingute keskmine hindlangeb üsna ühtlase joonega vaatamata tehingute arvu mõningasele tõusule. Tagantjärele tarkusena on enam kui selge, et kui pendel läheb korra ühte äärmusesse, siis peab ta minema ka teise äärmusesse. Ülaltoodud graafikult joonistub kenasti välja, et tänane hinnatase on sama, mis oli 2005. aasta keskel.
See siiski ei tähenda, et meil võiks alata taaskord 2005. aastal juba jõuliselt kestnud kinnisvarabuum. Toona oli majanduskeskkond teistsugune ning trendid teises suunas – laene väljastati järjest enam, tööpuudus vähenes, palgad tõusid…
Loomulikult on graafiku kõrgeim pealinna hinnakõverat kajastav joon. Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2009. aasta aprillis 14 389 krooni. Tartu hinnatasemeks oli eelmisel kuul 11 550 krooni ja Pärnus 10 799 krooni. Eesti keskmiseks korteriomanditehingute ruutmeetrihinnaks oli aprillis 10 110 krooni ja prognoosiksin siinkohal, et järgmisel kuul langeb see alla 10 000 krooni piiri.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Kui eelmise kuuga võrrelduna võime märgata korteriomandite turul kolm kuud tõusnud tehingute arvu, siis korrektsem võrdlus oleks eelmise aasta sama perioodiga. Võrreldes korteriomanditehingute arvu aastataguse ajaga peame tõdema, et langus küündib pea 50 protsendini.
Nii oli Tallinna tehingute arv aprillis 2009. a. mullusest 46, Tartus 59 ja Pärnus 49% madalam. Eesti keskmiseks tehingute arvu languseks oli aprillis 46%.
Tehingute arvu langus võrreldes aastataguse ajaga ei ole viimase mõne kuuga oluliselt ei kiirenenud ega aeglustunud – oleks tore, kui langusenumber hakkaks siit nüüd kahanema. Võib öelda ka, et Pärnus-Tartus on tehingute arv juba sedavõrd minimaalsel tasemel, et ega sealt suurt enam langeda ei ole võimalik.
Ülimadal tehingute arv on kahjulik kõikidele turuosalistele. Tehingute puudumine ei anna ostjatele ja müüjatele hinnainfot, mis on turu kui sellise üks oluline funktsioon. Samuti on kinnisvara müüma sunnitud inimesed tõsistes raskustes, sest ostusoovide puudumisel ei ole võimalik müüdava vara eest saada õiglast väärtust.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on alates 2006. aastast justkui sirgjooneliselt langenud. Kui 2006. aasta hinnamuutus oli suurusjärgus +70%, siis käesoleva aasta aprilliks oleme jõudnud tasemele -40.
Hinnamuutuse liikumine on sedavõrd sirgjooneline, et graafikut vaadates on raske prognoosida, miks peaks see lähiajal peatuma. Pigem tuleb hinnalanguse juures tõdeda, et eelmise aasta sama kuuga langusnumbreid võrreldes on hinnalangus täna kiirenemas.
Tallinnas langesid korteriomanditehingute keskmised ruutmeetrihinnad aastaga 37%, Tartus 35 ja Pärnus 44%. Eesti keskmiseks tehinguhindade aastaseks languseks oli 40%. Kõigis piirkondades oli aastane hinnalangus kõigi aegade suurim.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem – veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini. Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni.
Aprillis 2009. a. on hinnad tulnud tipust alla ligi kaks korda. Tallinna hinnad on tipuga võrreldes 54, Tartus 59 ja Pärnus 47% tasemel võrreldes 2007. aastal olnud tipphindadega.
Võrdlusena olgu siinkohal toodud, et Soome lama ajal langesid elamispindade hinnad 4 aasta kestel erinevatele allikatele tuginedes 40-50%, Rootsi hinnalangus jäi samal ajal elamispindade sektoris 25-30% suurusjärku.
Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)
Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest.
Tallinna korteriomanditehingute hinnalangus on viimaste kuude kestel olnud pigem Eesti keskmisest madalam. Siiski aprillis on Tallinna hinnad keskmisega võrreldes enam langenud. Tallinna puhul on tõenäoliselt tegemist ka nö kohaliku suurlinna fenomeniga, st suurema rahvaarvu puhul on hõlpsam leida kinnisvaratehingusse ostjaid ja müüjaid kui väiksemas linnas.
Tartu ja Pärnu tehingute keskmised hinnad on endiselt tunduvalt hüplikumad. See on tingitud väiksematest turu mahtudest, kus iga üksik tehing võib turu keskmisi näitajaid olulisel määral muuta.
Kokkuvõtteks
Kuigi Tallinn-Tartu-Pärnu on linnad, mis tulevad kinnisvaraturust rääkides esmajärjekorras meelde, siis kinnisvaraturust rõhuga sõnaosal “turg” saame täna rääkida ainult Tallinna ja vähemal määral Tartu puhul. Andku pärnakad andeks, aga selle aasta nelja esimese kuu jooksul keskmiselt 21 korteriomanditehingute kuus on ikkagi väga vähe.
Loodetavasti siiski ükskordlöövad pirrud kahel otsal lõkendama ning näeme taas aegu, kus kinnisvaratehingute arv ülespoole ronima hakkab.
Eelneva kokkuvõtteks saab välja tuua olulisemad trendid, mis korteriomanditurul valitsevad. Nendeks trendideks on tehingute arvu jätkuv langus, mis mõnel pool – nagu näiteks Pärnus – on jõudnud tasemele, kust palju langeda enam ei ole. Mõningast turu aktiivsuse sesoonset tõusu aasta alguses ei tohi veel ära segada turu pöördumisega.
Teine oluline trend on hinnalanguse kiirenemine. Aastataguse ajaga võrreldes on hinnalangus suurusjärgus 35-40% ning igakuiselt on see seni suurenenud. Raske on tänasel turul näha tegurit, mis peaks korteriomandite hinnalanguse peatama, ammugi siis tõusuks pöörama.
