Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb, et korterituru riskid on kasvamas. Seda eelkõige 2012.-2013. aastal asetleidnud väga kiire korteritehingute arvu ja hindade tõusu tõttu.
Tänaseks on korterite hinnad kasvanud tasemele, kus need hakkavad järjest olulisemalt mõjutama tarbijate võimekus eluaset soetada.
Siiski hoiavad soodsad finantseerimistingimused kinnisvara kättesaadavust veel heal tasemel. Seda on omakorda toetamas ka kiire sissetulekute tõus.
Korteriomanditehingute arv
2013 IV kvartali korteritehingute arv jätkas kasvu. Kvartal varasema ajaga võrreldes tehingute arv küll langes, kuid siis on tegemist sesoonsete põhjustega, mitte langusega.
Tehingute arvu olulised toetajad on olnud jätkuvalt madal intressimäär ja kasvav laenukäive. Eluasemelaenude intressimäär oli 2013 novembris 2,6%, eluasemelaenude käive oli 72 miljonit eurot ehk aastatagusest 28% enam.
Finantseerimistingimuste kõrval toetas tehingute arvu kindlasti keskmise palga kasv, mis 2013 III kvartalis küündis Eestis 8,8 protsendini, Tallinnas aga koguni 9,2 protsendini.
Eelkõige kasvanud korteritehingute kui kinnisvaraturu laia indikaatori põhjal võime väita, et kinnisvaraturu osas on kinnisvaraostjate kindlustunne vägagi kõrgel tasemel.
Hea kindlustunde najalt tehti 2013 IV kvartalis Eestis kokku 4718 korteritehingut. Tallinnas tehti korteritehinguid 2083, Tartus 351 ja Pärnus 186.
Veel korra tuleb tõdeda, et korteriturg hakkab vaikselt-vaikselt “suurlinnadest” väljaspoole liikuma. Kui 2012. aastal tehti 58% korteritehingutest Tallinnas-Tartus-Pärnus, siis 2013. aastaks kukkus vastav näitaja aasta keskmisena 56% peale.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteritehingutele positiivsena mõjuvad tegurid on andnud võimaluse tehingute arvu hoogsalt kasvatada.
Eelmainitud finantseerimistingimuste ja sissetulekute kasvu kõrval mõjutab korteriturgu kindlasti ka asjaolu, et korteriturul on laienenud ettevõtetest ostjate osakaal. Teisisõnu soetavad ettevõtted kortereid investeeringuna, et neid välja üürida.
Korterite tehingute arvu kasv on isegi kiirenenud. Kui 2013 III kvartalis oli aastane tehingute arvu juurdekasv Tallinnas 6%, siis IV kvartalis kerkis see juba 13% peale. Eesti tehingute arv kasvas vastavalt 13% pealt 17 protsendini.
Pärnu 2013 III kvartali aastane tehingute arvu langus -6% pöördus IV kvartaliks tõusule +14%.
Erand selles ansamblis on Tartus, kus 2013 III korteritehingute aastane tõus 14% langes IV kavrtaliks 4 protsendini.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
On üsna loogiline (ja eriti veel tagantjärele tarkusena tõdeda), et korteritehingute arvu tõusuga käib viitajaga kaasas hindade tõus. Nii oleme kogu 2013. aasta vältel kogenud pea sirgjoonelist korterihindade tõusu.
Juba väljatoodud olulisemate turumõjurite taustajõuna on korterite hindu kergitanud pakkumiste vähesus. Kui uute korterite tehingute arv jäi 2013. aastal aastatagusega enam-vähem samale tasemele, siis uute korterite pakkumiste ar v on aastaga vähenenud.
Vähenenud on ka vanemate korterite pakkumiste arv. Portaali KV.EE andmetele tuginedes, mis sisaldab nii uusi, kui vanu kortereid on korterite müügipakkumiste hulk aastaga vähenenud Eestis 6% ja Tallinnas 15%.
Nii kerkis Tallinna korteritehingute keskmine hind 2013 IV kvartaliks Tallinnas tasemele 1333 €/m2, Tartus 1092 €/m2 ja Pärnus 781 €/m2. Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind kerkis sel ajal tasemele 885 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Vähenenud pakkumine ja suur tehingute arv on korterite hinnatasemeid tõstnud oluliselt. Kahtlejad võivad küsimärgi alla seada, kas korterite väärtus on kerkinud sama palju, kui näitab tehingute keskmise hinna tõus viies mõtisklused sellele, et äkitsi tehakse rohkem tehinguid uute korteritega ja see loob illusiooni korterite suurest hinnatõusust.
Reaalsus on see, et uute korteritega ehk kallima kinnisvaraga tehti 2013. aastal tehinguid isegi pisut vähem, kui 2012. aastal, st uute korterite osakaal kogu tehingute mahu suhtes on vähenenud.
Nii võime kahtlusevarjuta kinnitada, et korterite reaalne tehinguhind, mis viitab ka nende väärtusele, on aastaga kasvanud.
Eesti keskmine korteritehingute ruutmeetrihind kerkis 2013 IV kvartaliks aastaga 14%. Seda ületas Tallinna korterite hinnatõus, mis oli 18%.
Veelgi kõrgem oli korterite hinnatõus Tartus, kus see oli 21%. Pärnu korterite hinnad kerkisid aastaga aga ainult 1%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Huvipakkuv on korterite hinna võrdlemine 2007. aasta tippudega. Sisulist tähendust kunagisel hinnahullusel majandusreaalsusega eriti ei ole, kuid pisut siiski.
Võrdlus kunagiste tipphindadega annab meile võimaluse mõelda toonasele korteritehingute arvule ja sellele, kui palju on tänaseks inimesi, kes tipphinnaga korteri ostsid ja kelle korterilaenu jääk veel tänaseni eluaseme turuväärtust ületab.
Kui 2011. aastal prognoositi, et hinnatasemed võiksid 2007. aasta tasemele jõuda 2017.-2019. aastal, siis tänaseid numbreid vaadates tundub, et hinnalõksust pääsemist ootavate inimeste vabanemine toimub siiski varem.
Eesti korteritehingute keskmine hind on tipust veel küll üsna kaugel ehk 73% peal. Tallinnas on hinnad aga 80% 2007 II kvartali tasemest.
Kõige lähemal tipule on Tartu korterite tehinguhinnad, mis moodustavad 2007. aasta tipust 91%.
Kõige kaugemal on seevastu Pärnu korterite hinnatase, mis on vaid 55% kõige kõrgemast tasemest.
Märkusena olgu siiski veel igaks juhuks meelde tuletatud, et loomulikult on vahepeal majanduses laineid löönud inflatsioon. See tähendab, et tänane 1000 eurot ei ole sootuks seda väärt, mis ta oli 6-7 aastat tagasi.
Kokkuvõtteks
Kokkuvõttena võime tõdeda, et 2013. aasta korterituru areng oli tormiline. Tallinna-Tartu tehihgnute arv tõusis väga kiiresti, sarnast ülivõrret võime kasutada ka korterihindadest rääkides.
Vaadeldavatest “suurlinnadest” kolmas ehk Pärnu on arengutes olnud märksa tagasihoidlikum. Seda eelkõige Pärnu kinnisvara- ja korterituru väiksuse tõttu.
Otseselt ei ole märke, et alanud 2014. aastalt peaksime ootama trendi muutust ja tehingute arvu või hindade tõusu pöördumist languseks. Samas tuleb tõdeda, et hinnatõus on olnud sedavõrd kiire, et kinnisvara kättesaadavus hakkab halvenema. Senist kinnisvara head kättesaadavust on toetanud soodsad finantseerimistingimused, kuid intressimäär on “põhjas” ja languseks ehk laenutingimuste veelgi soodsamaks muutumiseks suurt ruumi ei ole.
Tehingute arv on samuti juba määra lähedal, mis ületab kaugeltki kestliku majanduskasvu tingimustes olevat normaalsuse määra, milleks peetakse 3…5% elamufondist. Majandusreaalsus on aga see, et meie suurimatest kaubanduspartneritest lähinaabrite majandusseisud on sama nutused, kui meilgi. Kui väliskaubanduses tuleb tagasilööke, siis selle mõju kandub paratamatult ka kinnisvaraturule.
Nii võime öelda, et teadmatus elamispindade turu edasise käitumise osas on suurenenud ehk elamispindade turu riskid on kasvanud.
Omaette põnev teema, mille kaudsed järelmid Eestigi kinnisvaraturule võiva jõuda on Rootsi elamispindade turg. Väidetavalt sisaldavad Rootsi elamispindade hinnad 25% õhku ehk väljendatakse suurt võimalikkust, et hinnad võivad langeda. Kuidas Eestis tegutsevate pankade keerulised olukorrad koduturul peegelduvad teisele poole Läänemerd on siiski raske ennustada. Siiski on vähetõenäoline, et Rootsi elamispindade turu riskantseks hindamise järel nähakse vajalikkust Eesti (või Baltikumi) eluasemelaenude portfelli suurendada, mis aitaks siinsel korterite hinnatõusul senises tempos edasi minna.
.
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
