Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs leiab, et suvine kinnisvaraturg on väga aktiivne. Arvestama peab eelmise aasta II kvartali korterituru tagasilöögiga – see muudab tänavused kasvunumbrid lausa äärmuslikeks.
Tallinna kinnisvaraturg on selgelt üle saanud eelmise aasta tagasilöögist, see on jäänud möödanikuks. Tehingute hinnad löövad rekordeid, kuid nende rekordite taga on paljus muutused tehingute struktuuris.
Üha suurenemas on uute korterite tehingute osakaal. See ajab keskmist tehinguhinda ülespoole ilma, et reaalne kinnisvara väärtus seejuures kasvaks. Teisisõnu saab samaväärse korteri täna osta ligikaudu sama hinnaga, mis aasta tagasi.
Eesti kinnisvaraturg kulgeb positiivses vaimus. Seejuures jäävad arvestamata globaalsed riskid, mis meid paratamatult mõjutavad alates Kreeka kriisist kuni Hiina börsimullini. Vene-Ukraina konflikt on juba uus normaalsus, millega oleme harjunud ja mis enam märkimistki ei vääri.
Korteriomanditehingute arv
2014 II ja III kvartalis toimus Tallinna-Tartu korteriturul tagasilöök, mis väljendus eeskätt tehingute arvu olulises languses. 2014 II kvartalis vähenes korteritehingute arv aasta baasil 11 ja III kvartalis 9%.
Sellise tehingute arvu languse taustal paistab tänavune korteriturg eriti silma aktiivsusega. Tehingute arv on kõrge, mis on peegeldab ühest küljest tarbijate veendumust, et kinnisvara ostmine on turvaline tegevus. Teisalt on tänavuse tehingute arvu kõrge numbri taga eelmisel-üle-eelmisel aastal alguse saanud arendusbuum. Toona alustatud uued korterid jõuavad täna asjaõiguslepinguteni ja seeläbi tehingute ametlikku statistikasse.
Tehinguid tehakse valdavalt omatarbeks. Täna on turul üksjagu vähem investoreid, kes soovivad eluruumide üüriäris läbi lüüa. Investorite arvu vähenemise taga on tõsiasi, et üüriäri keskendub enamuses kinnisvara väärtuse kasvule. Kõrgele kerkinud hindade keskkonnas on vara väärtuse tõusuperspektiiv väiksem ja üüriäri seetõttu vähematraktiivne.
Varasemategi aastate kohta ei saa öelda, et investorid oleksid olnud oluline nõudluse rühm. Erinevatel hinnangutel võib öelda, et investorite tehtud tehingute arv ei ole ületanud 5% tehingute koguarvust.
Tallinna korteritehingute arv 2015 II kvartalis oli 2289, mis on viimase 8 aasta rekord. Tartu kvartaalseks tehingute arvuks jäi 398 ja Pärnus 192. Kogu Eesti korteritehingute arv 2015 II kvartalis oli 5083.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Tehingute arvu aastast muutust ehk turu aktiivsuse kasvu-kahanemist hinnates tasub veel korra meenutada eelmise 2014. aasta suvist tehingute arvu langust. 2014 II kvartalis vähenes Tallinna korteritehingute arv 11 ja III kvartalis 9%.
Tartu tehingute arvu tagasilöök oli märksa olulisem. 2014 II kvartalis vähenes korteritehingute arv 23 ja III kvartalis 20%.
Tehingute arvu taga võib tänase tagantjärele tarkusena näha eelkõige sündmusi Ukrainas ja nendest tingitud üldist ebakindlust, samuti suhteliselt tagasihoidlikku uusarenduste mahtu.
Tänase teadmise juures võime öelda, et eelmise aasta keskpaiga tagasilöök oli ajutine. 2014. aasta lõpuks tehingute arv taastus ja tänaseks on see uusi rekordeid löömas. Nii saame rääkida jätkuvalt väga aktiivsest korteriturust.
Kõigil eeltoodud põhjustel tuleb tehingute arvu aastastesse juurdekasvudesse 2015 II ja III kvartalis suhtuda tarkusega, et sellistelt tõusunumbritelt pikaajalist jätkumist mitte oodata.
Tallinna korteritehingute arvu aastane kasv oli 28% ja Tartus 19%. Pärnu linnas, mida mullune langus puudutas vähem kasvas tänavu tehingute arv aasta baasil 9%. Kogu Eesti korteritehingute arv suurenes aastaga 16%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m²
On üldine reegel, et tehingute arvu kasv kinnisvaraturul viib hindade tõusule. Selle põhjuseks on asjaolu, et kinnisvarapakkumist ei ole võimalik kiiresti suurendada ja see võimaldab nõudluse suurenemisel kinnisvaramüüjatel konkurentsi vähenemise tõttu hindu kergitada.
Nii pole sugugi imekspandav, et tehingute arvu kasvades on korteritehingute keskmine hind stabiilselt tõusnud. Samas on elamispinnad kallinenud tempoga, mis keskmiste näitajate baasilt arvutades muudab tehingu tegemise ostja jaoks järjest raskemini kättesaadavaks.
Samas võime öelda, et tehingute keskmise hinna kasvu taga on paljus uusarendused. Uued valminud korterid on turu keskmisest tasemest kallimad. Eelmisel 2014. aastal alguse saanud uute korterite pakkumise kiire kasv jõuab nüüdseks kiirenevas tempos asjaõiguslepinguteni.
Nii kerkib kallimate korteritega tehtavate tehingute arv ja see surub summaarset tehinguhinda ülespoole. Teisisõnu on kinnisvara hinnatõus statistiline, kinnisvara väärtus ei kasva sugugi samas tempos.
Pigem võib öelda, et Tallinnas kui Eesti kinnisvaraturu trendide looja peab leppima kinnisvara väärtuse püsimisega aastatagusel tasemel. Kesklinnas ja selle lähistel on kinnisvara väärtus aastatagusest isegi mõned protsendid kõrgemal.
Korteritehingute keskmine hind oli 2015 II kvartalis Tallinnas 1549 €/m² ja Tartus 1242 €/m². Pärnu tehingute keskmine hind oli samal ajal 925 €/m². Eesti korteritehingute keskmine hind oli 2015 II kvartalis 1044 €/m².
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korteritehingute struktuurist tulenevalt ehk põhjustatuna jagunemisest uute ja vanade korterite vahel on tehinguhinnad näidanud tugevat tõusutrendi. Kordame veel, et selle taga on eeskätt uute korteritega tehtavate tehingute osakaalu suurenemine.
Tallinna korteritehingute keskmine hind kerkis 2015 II kvartalis aasta baasil 9%. Tegemist on viimase kahe aasta ühe väikseima näitajaga.
Tartu korteritehingute hinnatõusuks tuli samal ajal 7,7% ja Pärnus 5,1%.
Eesti keskmine korteritehingute hind kasvas aastaga koguni 13,4%.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteritehingute hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega annab meile eelkõige sportlikust huvist lähtuvat infot selle kohta, kui kõrgel me kunagi oleme hinnataseme poolest olnud. See info võib olla sisu poolest tähtis neile, kes on kinnisvara soetanud kunagise tipphinnaga ja kes mõtlevad täna vara realiseerimisele. Tipust ostnud inimesed peavad kalkuleerima, kas kinnisvara müües jääb müügihinnast midagi üle või tuleb kõik pangale laenujäägi katteks loovutada.
Siiski ei saa me 2007. aasta tipphinda üks-ühele tänasega võrrelda. Arvestama peame, et vahepealsel perioodil ehk 2007 I kv kuni 2015 II kv on olnud inflatsioon. Tarbijahinnad on selle ajaga kerkinud üle 30%.
Tallinna 2015 II kvartali korteritehingute keskmine hind on buumiaegsest tipust allpool 7%. Tartus on tehingute hinnad juba teist kvartalit järjest kõrgemal. 2015 II kvartalis oli Tartu korteritehingute keskmine hind juba 104% buumi tippnäitajast.
Pärnu korteritehingute keskmine hind jääb ehk ülepingutatud buumiaegsest tasemest veel kolmandiku võrra allapoole. Kõrge tehingute arv Pärnus näitab, et sel piirkonnal võiks olla perspektiivi hoogsamaks taastumiseks.
Eesti korteritehingute keskmine jääb 2007. aasta tipule 14% alla.
Kokkuvõtteks
Tallinna-Tartu-Pärnu korteriturud on aktiivsed. Tallinna korteriturg on tehingute arvu kasvatanud tempoga, mis näitab, et hinnalanguse ootused on asjatud.
Kui ostjad on turul ja teevad tehinguid ning nende meelsus on pigem positiivne, on hinnad teisejärguline küsimus.
Kinnisvara väärtus püsib paigal või tõuseb vaikselt. See tähendab, et samaväärse korteri eest ei pea täna maksma oluliselt teistsugust hinda kui aasta tagasi.
Kasvavate palkade tingimustes kinnisvaraostjate ostujõud suureneb ja see annab hindadele omakorda toetust.
Kogu kinnisvaraturgu toetab laiemalt soodne finantseerimiskeskkond. Eluasemelaenude intressimäärad on madalad. Pangad on laenukäibeid järjest kasvatamas ja seegi toetab nõudlust.
Taevas ei ole siiski täiesti pilvitu. Kreeka kriisist suurt mõju Euroopa majandusele ei oodata. Teatavat ebakkindlust loovad igapäevased negatiivsed sõnumid siiski ja tarbijate meelsus pole kaugeltki väheoluline tegur.
Selle kõrval ei ole Euroopa majandus liiga kindlatel jalgadel. Hiina börsimull võib tunduda kauge teema, kuid selle lõhkemisel positiivset mõju kindlasti ei ole.
Venemaa agressiivsus naabrite osas on muutunud juba uueks normaalsuseks, mis liiga tihti mainimist ei leia. Kaugemalt vaatajate jaoks on Eesti rinderiik, kuhu investeeringuid teha pole mõtet.
Kokkuvõtteks võime öelda, et maailmamajanduses on palju riske ja teadmatust, mille mõju on pigem negatiivne. Sellele vaatamata on Eesti kinnisvaraturul hoog sees ja sisemaised tegurid ei näita, et siin peaks tagasilööke tulema. Turuülevaate võib kokku võtta vana ja hea ütlusega, et olukord on hea, kuid mitte lootusetu.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.
|
|
|
|
|
