Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs tõdeb, et vaatamata senistele prognoosidele on kasvamas. Sama kerkivad jõudsalt ka tehingute hinnad.
Eriti jõudsalt on sel aastal kasvanud Tartu korteritehingute arv. Tartu hinnad liiguvad Tallinna hindadega ligilähedaselt samas tempos.
Korterituru tehinguaktiivsus hakkab vaikselt ka Tallinnast-Tartust välja jõudma. Kui Tallinna-Tartu-Pärnu korteritehingute arv oli eelmisel aastal 58% kogu Eesti korteritehingutest, siis 2013 II kvartalis moodustasid kolme suurima tõmbekeskuse korteritehingud Eesti tehingute koguarvust vaid 55%.
Korteriomanditehingute arv
2013 III kvartalis tehti korteritehinguid jõudsalt. Tehingute arvu on julgelt toetanud madal eluasemelaenude intressimäär ja kerkiv laenukäive.
Eluasemelaenude intressimäär oli augusti kuus 2,57%. Eluasemelaene aga väljastati viimase 3 kuu jooksul 182 miljoni euro väärtuses ehk aastatagusest 15% rohkem.
Võime öelda, et alates mai kuust on laenukäibe kasvu kiirus küll aeglustunud, kuid jäänud siiski tugevaks kasvuks.
Soodsad laenutingimused kombineerituna sissetulekute kasvuga on andnud head võimalused kinnisvara soetamiseks.
2013 III kvartalis tehti Tallinnas 2002 ja Tartus 492 korteritehingut. Pärnu tehingute arv oli 184. Eestis kokku tehti samal ajal 4838 korteritehingut.
Nii tehti kolmes suurema tehingute arvuga linnas 55% kogu Eesti korteritehingutest. Kvartal varem oli vastav näitaja 58%.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Soodne kinnisvaraäri keskkond on jõuliselt tehingute arvu kasvatanud. Tehinguid on tulnud juurde nii Tallinnas, kui Tartus. Samas on aga Pärnu tehingute arv üle aastate erandlikult langenud.
Korteritehingute juurdekasv Eestis ületab Tallinna korteritehingute arvu kasvu. See näitab, et korteriturg hakkab Tallinnast-Tartust-Pärnust ka kaugemal vaikselt vedu võtma. Tehingute arv on kasvanud pea kõikides maakonnakeskustes.
Tallinna korteritehingute aastane kasv oli 2013 III kvartalis 6%, Tartus 14%. Pärnus langes tehingute arv aastaga 5%. Eesti korteritehingute arv tõusis tervikuna 13%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korterite hinnad on keskmise palga kerkimisega paralleelselt järjest ülespoole nihkunud. Kõrge tehingute arv on suurendanud ostjate hulka ja see on andnud kinnisvaramüüjatele võimaluse hindu ülespoole kruvida.
Soodsad laenutingimused on ostjatele andnud jälle võimaluse müüjate ootustega kaasa liikuda.
Tallinna korteritehingute keskmine hind oli 2013 III kvartalis 1273 €/m2. Tartu tehingute keskmine hind jõudis peale 2009. aastat taas üle 1000-eurose hinnapiiri ehk täpsemalt 1074 euroni.
Pärnu korteritehingute keskmine hind oli 802 ja Eestis 836 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Korterihindade tõusu esimeseks eelduseks on nõudluse olemasolu. See, et nõudlus on täna igati olemas ja tugev peegeldub kõrges korteritehingute arvus.
Esinevalt tehingute arvu ühtsest tõusust on korterite hinnaliikumised pisut erinevad. Tallinna korterite tehinguhinnad on alates aastatagusest ajast järjest kiirenenud.
Tartus on hinnaliikumised stabiilsemad ja tasakaalukamad. Pärnu hinnamuutustes peegeldub piirkonna väiksus ja statistika hüplikkus.
Tallinna korterite aastane hinnatõus on mulluse 3% pealt tänaseks kerkinud juba 15% peale. Tartus kerkisid korterite hinnad 2013 III kvartalis aastaga 12%. Pärnu korteritehingute keskmise hinna tõus jäi napi 1% peale.
Eesti korteritehingute keskmine hind kasvas aastaga 8%.
Korterite hinnatõus on positiivne, sest hinnatõus motiveerib ostjaid ostma ja ostuotsust mitte edasi lükkama. Hinnatõus peaks aga käima käsikäes inflatsiooni ja sissetulekute tõusuga.
Kui kinnisvara hind kerkib sissetulekutest ja inflatsioonist oluliselt kiiremini, siis muutub kinnisvara vähemkättesaadavaks. Kui aga kinnisvara hinnatõus on aeglasem, siis kahaneb taas investorite ja kodusostjate motivatsioon kinnisvarasse raha paigutada.
Tallinna, Tartu ja Eesti korterite hinnatõus 8…15% on selgelt tasemel, mis pikaajaliselt käib ühiskonnale üle jõu. See ei tähenda, et hinnad peaksid langema hakkama. Küll tähendab see seda, et ei ole mõistlik eeldada samal tasemel korterite hinnatõusu jätkumist.
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korterite hinnad ka ka kunagistele tippudele kiiresti lähenemas. Tartu korterite tehinguhind moodustab täna ju ba 90% 2007. aasta tipust.
Tallinna hinnad peavad veel üksjagu kerkima, et tippu tagasi jõuda.  Tallinna hinnad on ajaloolisest kõrgeimast tasemest 77%.
Oluliselt kaugemal on Pärnu hinnad, mis moodustavad tipphindadest ainult 57%. Eesti keskmine korteritehingu hind on 2007. aasta tipust 69%.
Korterihindade tipule lähenemine ei tähenda sisuliselt suurt midagi. Vahepealsel ajal on ka inflatsioon käsikäes keskmise palga kasvuga usinalt “tööd teinud” ja kunagisele tipu tasemele jõudvad hinnad ei tähenda, et elamispindade kättesaadavus oleks sama nigel, kui 2007. aastal.
Siiski paneb Tartu korterihindade sedavõrd kiire tõus mõtlema, kas tõesti on tänase korteri nominaalne väärtus ligilähedane kinnisvarabuumi tipu näitajatega.
Pärnu mahajäämus ses võidujooksus on selgitatav sellega, et kinnisvarabuumi tipus soetati usinalt teist eluaset ja selle asukohas sobis suvepealinn ideaalselt. Tänaseks ei ole suvituskorterite ostmine sellist hoogu sisse saanud ja seetõttu kerkivad ka Pärnu korterite hinnad aeglasemalt.
Kokkuvõtteks
Kokkuvõttena tuleb veelkord tõdeda, et korteritetehingute arv ja hinnad tõusevad liiga kiiresti. Hinnang “liiga kiiresti” ei tähenda, et kasv peaks muutuma languseks. Kui, siis ei teeks tehingute arvu mõningane langus tõepoolest paha.
Hindade puhul oleks aga “tervislik” kasvutempo oluline aeglustumine ja edasine kerkimine inflatsiooni ja sissetulekute tõusuga samas tempos, ehk pisut kiiremini.
Vastasel korral tuleb tagasilöök, mis teeb palju haiget neile, kes teevad sunnitud kodu ostmise, müümise või vahetamise tehignuid. Kui korterite hinnad kerkivad sedavõrd, et tarbijad enam ei suuda kodu ostu omale võimaldada, siis toimub paratamatult korteritehingute arvus järsk tagasilöök.
Positiivne stsenaarium oleks siiski see, kus arengud on rahulikud ja stabiilsed, st etteennustatavad. See võimaldab turu erinevatel osapooltel, eelkõige eraisikutest kinnisvaramüüjatel, -ostjatel ja kinnisvaraarendajatel teha pikaajalisi plaane ja mitte keskenduda turukonjunktuuri ajutistele hüpetele või langustele.
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) juhatuse liige.
|
|
|
|
