Adaur Grupp OÜ kvartaalne Tallinna-Tartu-Pärnu elamispindade turu analüüs leiab, et tänased korteritehingute hinnad on küll uute korteritega tehtavate tehingute najal kasvanud, kuid reaalne kinnisvara väärtus on üsna mullusel tasemel.
Järjepanu raporteeritavad hinnarekordid ja võrdlused maailma edetabelitega on küll klikke tõmbav teema, kuid see ei ava pealiskaudse publiku jaoks kogu tõde.
Korteritehingute keskmised hinnad küll kerkivad, aga seda ainult uute korteritega tehtavate tehingute arvu kasvu tõttu. Vanemate korterite tehingute osakaal väheneb ja see võimendab statistilist hinnatõusu veelgi.
Nii näeme statistikas ja tegelikkuses vastuolu, kus keskmine hind justkui tõuseb, kuid kinnisvara väärtus püsib pigem paiga. Lisaks pakuvad paljud arendajad müügi endendamiseks uute korterite ostjatele otseseid hinnaalandusi või muid peibutusi.
Uue korteri hinna alandamise ei pruugi tähendada kinnisvara väärtuse langust. Tihtipeale on hinnaalanduse taga eelkõige liiga kõrgeks määratud esmane müügihind, mis tuleb ostjate huvipuuduse tõttu reaalsele turuväärtusele lähemale korrigeerida.
Teisene korteriturg ehk vanemate korterite turg võitleb sarnaselt hinnakonkurentsis. Siin-seal võib kuulda üksikutest suure allahindlusega tehingutest. Laiemasse turuandmestiku kaevudes võime siiski tõdeda, et kinnisvara väärtus on üsna samas kohas, kus aasta tagasi.
Korteriomanditehingute arv
Möödunud 2014. aasta keskpaiga langus korteritehingute arvus on osutunud ajutiseks tagasilöögiks. 2015 I kvartalis ei ole tehingute arv näidanud tagasiminekut. Mulline seisak tehingute arvus oli vaid hetkeline.
Analüüsi koostaja hinnangul on elamispindade turg, eelkõige just korterite turg aktiivses faasis, kus toetavad elemendid on eelkõige aktiivne uusarenduste lisandumine ja soodsad eluasemelaenu tingimused.
Tehingute arvu juures, just eelkõige Tallinna korteritehingute arvu juures tuleb jätkuvalt pöörata tähelepanu asjaolule, et sõlmimisel on hulk uute äsjavalminud korterite asjaõiguslepinguid. Nende korterite puhul, mis täna tänu asjaõiguslepingutele statistikasse jõuavad, sisuline ostuotsus on tehtud juba 3-4-5 kvartalit tagasi.
Uute korterite tehingustatistikasse viitajaga jõudmine on tavapärane praktika. Siiski peab mainima, et aasta tagasi oli uute korteritega sõlmitavate asjaõiguslepingute arv väiksem, kui see on 2015. aastal.
Tallinnas tehti 2015 I kvartalis 1931 ja Tartus 377 korteritehingut. Pärnu korteritehingute arv oli samal ajal 161. Eesti summaarne korteritehingute arv aasta I kvartalis oli 4400.
Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Endiselt tasub meenutada, et 2014 II ja III kvartalis näitas Tallinna korteritehingute arv olulist langust. Toonasele langusele on keeruline tuua ühte konkreetset ja lihtsat põhjust. Tehingute arv kukkus paljude tegurite koosmõjul. Nendeks teguriteks  võiks nimetada Ukraina sündmustest tingitud ebakindlust, kuid eelkõige kiiret korteripakkumiste arvu kasvu nii uute kui vanade korterite turul.
Pakkumiste arvu kiire kasv suurendas ostjate valikuvõimalust ja andis neile pikemalt aega ostuotsust kaaluda. See tagasilöök tõi turule hetkelise tardumise, mis väljendus tehingute arvu kukkumises aasta baasil 2014 II ja III kvartalis vastavalt 11 ja 9%.
Ei saa öelda, et majanduslik olukord oleks vahepealsel ajal väga muutunud või majanduskasv oleks täna tugevamal vundamendil kui aasta tagasi.
See paneb kahtlema korteritehingute arvu edasise suurenemise jätkusuutlikkuses. Pigem on tehingute arvul potentsiaali allapoole tulla, sest hinnatase ei ole oluliselt alanenud ehk tarbijate ostujõud pole paranenud.
Samuti on meili deflatsioon, mis tähendab, et laenumaksete tegemine ei lähe koduostja jaoks aasta-aastalt hõlpsamaks nagu see on varasematel aastatel olnud, mis võiks olla ostutehingut tegema panev tegur.
Tallinna korteritehingute arv suurenes aastatagusega võrreldes 3%. Tartus lisandus aastatagusele tehinguid 15%.
Pärnu tehingute arv vähenes eelmise aastaga võrreldes 9%, kui nagu ikka tuleb Pärnu juures turu väiksusest tingituna sageli ette suuremaid kõikumisi ja ühest numbrist end liialt liigutada ei maksa lasta.
Eesti summaarne korteritehingute arv kasvas aastaga 2%.
Korteriomanditehingute keskmine hind, €/m2
Korteritehingute hindade osas on meil kvartal kvartali järel võimalik raporteerida järjest uutest hinnarekorditest. Tallinna hinnakõver on liikumas lausa sirgjoonelises tõusuunas. Paistab, et igavest rikkust tõotav rahapuu on 8-10-aastase vaheaja järel taas leitud.
Kasvusuunas kerkivad üsna kindlalt, kuid viimaste kvartalite jooksul pisut aeglustuvas tempos ka Tartu tehingute hinnad. Pärnu hinnatase liigub tagasihoidlikumas tempos – sellist tõusunurka nagu Tallinnas-Tartus me Pärnus ei näe.
Jätkuva hinnatõusu taga on taas paljus uusarendused, mis läbi asjaõiguslepingute sõlmimise hinnastatistikasse jõuavad. Tähele peab panema, et 2015 I kvartalis on Tallinnas asjaõiguslepinguid sõlmitud kahe väga kalli elamu ehk Merko Kentmanni 6 ja Metro Capitali Meerhofi maja korteritega, mis annab keskmise hinna tõusule täiendava hoo.
Uute kallite korteritega asjaõiguslepingute sõlmimine tõstab küll keskmise tehingu hinda, kuid see ei tähenda, et kinnisvara väärtus seetõttu kasvama peaks.
Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind ületas 2015 I kvartalis alates 2007. aasta järel taas kord 1500-eurost hinnapiiri. Tallinna keskmine tehinguhind oli 1543 €/m2 ja Tartus 1204 €/m2.
Pärnu korteriomandid vahetasid omaniku keskmiselt 838-eurose ruutmeetrihinna eest. Eesti keskmine korteritehingute maksumus oli 1033 €/m2.
Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %
Aasta baasil on korteritehingute hinnad valdavalt kasvanud. Ikka ja jälle tuleb mängu tuua uusarendused, mis on olnud olulised tehingute keskmise hinna kergitajad.
Keskmine tehinguhind peegeldab nende varade hindu, millega tehinguid tehakse ehk keskmist hinda mõjutab tehingute struktuuri kaldumine odavamate või kallimate korterite suunas. Kinnisvara väärtus ja selle muutus annab meile aga aimdust, kas täna on samaväärne korter võimalik soetada aastatagusest kallimalt või odavamalt.
Tehinguhindade puhul räägime me faktidest ehk asetleidnud sündmustest. Kinnisvara väärtuse puhul räägime hinnangutest.
Siit jõuame küsimuseni, kas kinnisvara ehk korterite väärtus on täna aastagausega võrreldes muutunud?
Viisime läbi lühianalüüsi, kus võrdlesime kolme asumit valdavalt nõukogudeaegsete paneelelamutega hoonestatud piirkondades Haabersti, Mustamäe ja Lasnamäe linnaosades, kus viimaste aastate jooksul ei ole rajatud uusi korterelamuid. See tähendab, et tehingute struktuur saab neis asumites olla üsna ühtlane ja välistatud on sellest tingitud keskmise tehinguhinna moonutused.
Analüüsi tulemus näitab, et tänane korteritehingute keskmine hind ja mediaanhind (hind, millest pooled tehingud tehakse kallimalt ja pooled odavamalt), et ligikaudu samal tasemel, kus need olid aasta tagasi.
Nii võime väita, et kinnisvara väärtuse ei ole vaatamata korteritehingute üsnagi kõrgele, mis sellest, et aeglustuvale kasvunäitajale aastataguse ajaga võrreldes oluliselt muutunud.
Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind oli 2015 I kvartalis 9% aastatagusest kõrgemal. Tartu hinnad kerkisid aastaga 6%. Pärnu hinnatase liikus vaadeldavatest linnadest ainsana languse suunas ja näitas -5%.
Eesti keskmine korteritehingute hind kerkis aastaga paljuski väiksemate asulate toel isegi 11%.
Tasub veel korrata: kinnisvaratehingute hinnad näitasid küll Tallinnas-Tartus-Eestis märkimisväärset tõusu, kuid kinnisvara väärtus seisis aastataguse tasemel
Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %
Korteritehingute hinna võrdlemine 2007. aasta tipphindadega annab meile eelkõige sportlikust huvist lähtuvat infot selle kohta, kui kõrgel me kunagi oleme hinnataseme poolest olnud. See info võib olla sisu poolest tähtis neile, kes on kinnisvara soetanud kunagise tipphinnaga ja kes mõtlevad täna vara realiseerimisele. Tipust ostnud inimesed peavad kalkuleerima, kas kinnisvara müües jääb müügihinnast midagi üle või tuleb kõik pangale laenujäägi katteks loovutada.
Siiski ei saa me 2007. aasta tipphinda üks-ühele tänasega võrrelda. Arvestama peame, et vahepealsel perioodil ehk 2007 I kv kuni 2015 I kv on olnud inflatsioon. Tarbijahinnad on selle ajaga kerkinud 30%.
Seega ei tähenda täna 2007. aasta hindade tasemele jõudmine, et meid oleks tabanud analoogne hullus nagu 8-10 aastat tagasi juhtus, mida irooniliselt, kuid tabavalt on nimetatud kollektiivse joobe ajastuks.
Täna on Tartu korteritehingute hinnad 2007. aasta tipu ületanud napi 5 euro võrra, mis tähendab, et uus Tartu hinnarekord on sündinud. Tallinna hinnad jäävad kunagisele rekordile veel 7% alla.
Pärnu korteritehingute hinnad jäävad tipptasemele alla koguni 41%. Eesti keskmine hind, mis on paljus mõjutatud Tallinna-Tartu arengutest, on 2007. aasta tasemest 15% allpool.
Kokkuvõtteks
Tallinna-Tartu korteritehingute hinnad löövad rekordeid. Neist numbritest ei tohi lasta end pimestada, sest hinnatõusu taga on peaasjalikult statistikasse jõudvad uusarendused. Tulenevalt asjaolust, et uusarenduste turg on aktiivne nii pakkumise kui ostutehingute poole pealt, näeme statistilist hinnatõusu veel tulevikuski.
Proovides puude tagant metsa kiigata näeme, et tegelikkuses ei ole kinnisvara väärtus aastatagusega võrreldes kerkinud, ega ka langenud. See tähendab, et täna on võimalik samaväärne korter osta ligikaudu sama hinnaga, mis aasta tagasi. Hea õnne korral saab tänase tehingu teha aastatagusest 2-3% odavamalt.
Eelmise aasta keskel turgu ehmatanud tehingute arvu langus tõi endaga kaasa ajutise hinnakorrektsiooni. Tänaseks on tehingute arvu langus taastunud mullusele tasemele. Samuti on praktiliselt kadunud hinnalangus.
Selle, pigem positiivse alatooniga jutu juures peab rõhutama, et tulenevalt üldisest ebakindlast majanduskeskkonnast ja kinnisvarapakkumiste kõrgest arvust ei saa me öelda, et kinnisvaraturul on liiga palju kindlust.
Ebakindlus tuleneb kehvast majanduskasvust, millele äkilist tõusu Vene sanktsioonide või kaubanduspartnerite kesise majandusolukorra tõttu kiiret paranemist ei ole loota.
Paljud müügisolevad uusarendused pakuvad müügi edendamiseks hinna- või muid soodustusi. Pakkumiste arv teisesel turul on samuti kõrge, mis pikendab müügipeerioode ja survestab ettevõtetest või eraisikutest kinnisvaramüüjaid, kel on müügiga kiire.
Seega võib kokkuvõtlikult anda soovituse olla korterituru arengute suhtes ettevaatlik, sest kõrge pakkumine ähvardab endaga kaasa tuua korrektsioonid hindades.
Olukord ei ole selline, kus saame tõmmata liiga otseseid paralleele 2008. aastaga ehk kiiret (st paarikümne protsendi ulatuses) hinnalangust ei peaks pakkumiste arvu tõusu või uusarenduste hinnasoodustuste tõttu ootama. Küll võib arvata, et lähema 2-3 kvartali jooksul saab hind olema oluline instrument, millega kinnisvaraturu orkestris kõige enam mängitakse.
Kõigi graafikute vaatamiseks kliki siin: KINNISVARATURG GRAAFIKUTES!
Tõnu Toompark on Adaur Grupp OÜ ja Kinnisvarakool OÜ juhatuse liige ning Eesti Kinnisvarafirmade Liidu (EKFL) ja Eesti Omanike Keskliidu juhatuse liige.
|
|
|
|
|
