Veel aasta tagasi olid Tallinna büroopindade osas olulisemateks märksõnadeks kesklinna A-kvaliteedi büroohoonete nullilähedane vakants ning see, et kvaliteetsete büroode defitsiiti ei suuda leevendada ka rajatavad uusehitised.
Tänaseks päevaks on näha, et üürnikud soovivad aina vähem muuta olemasolevaid üüritingimusi, sõlmida uusi „kuldsete käeraudadega“ üürilepinguid ning pigem on lojaalsed oma üürileandjale – pikendavad olemasolevaid üürilepinguid ning teavad läbirääkimistel nii enda kui ka üürileandja positsiooni. Kolimise (üüripinna vahetamise) peale mõeldakse alles siis, kui ruumivajadus on märkimisväärselt suurenenud/vähenenud, ruumid/hoone amortiseerunud, üürihinna osas ei saada kokkuleppele jne. Ka rahvusvahelise taustaga ettevõtted, kes otsivad pikemaajaliselt juba endale uut bürood suhtuvad skeptiliselt kohalikku kinnisvaraturgu ning nende otsust laieneda siiapoole või siis üürida uus büroo mõjutab selle riigi majanduslik olukord, kus peakontor asub.
Aastaid tagasi algas protsess, mille käigus kolisid vanalinna ärid kesklinna büroohoonetesse ja kaubanduskeskustesse, kuna parkimine vanalinna piirkonnas muutus tasuliseks. Tänu sellele on võrreldes kesklinna uute büroodega vanalinna üürihinnad veidi langenud ning ettevõtted leidnud taas üles vanalinna, mille iidsetesse hoonetesse on võimalik projekteerida modernne büroo. Samuti leiab vanalinnas väiksemaid büroosid (80-150 m2), mida uutes büroohoonetes napib.
Tallinna vanalinn on äritegevuse mõttes kesklinna ärikeskusest väga erinev. Peatänavad nagu näiteks Viru ja Väike-Karja tänav ning Raekoja platsi ümbrus on äriliselt väga aktiivne piirkond, kus suurem osa ärikinnisvarast on suunatud turistide teenindamisele, sest restoraniäri püsib suuresti vaid turistide najal. Kuid vanalinna kõrvaltänavad sobivad turistide vähese huvi tõttu nii elamiseks kui ka büroodeks. Kui kliendil on ambitsioone rajada büroo vanalinna, siis peaks tal olema sisemist soovi läheneda oma kontori lahendusele teisiti kui muu keskkonna puhul. Vanalinnas peab arvestama sellega, et hooned on vanad, ruumidele kuluvad hooldustasud kõrgemad kui uutes hoonetes. Ventilatsiooni- ja kommunikatsioonisüsteem tuleb keskaega sobitada ning asjad, mida pole kunagi vanalinnas olnud, tuleb uude büroosse mahutada. Kõikvõimalike tegevus- ja kauplemislubade taotlemisel, äripinna siseviimistluse muutmisel, reklaamide paigaldamisel tänavale ja hoone fassaadidele, tuleb kokku puutuda muinsuskaitse kõrgendatud tähelepanuga. Vanalinna bürood ehitades ongi firmajuhi põhiprobleemid, kuidas kitsal pinnal võimalikult ökonoomselt töökohta organiseerida ja keskaegses hoones tänapäevast ventilatsiooni- ning kommunikatsioonisüsteemi rajada.
Lõppkokkuvõttes töötingimused ei pruugi olla just kõige paremad, kuid samas teeb õdus aura selle vea tasa: oskuslikult saab ära kasutada tsaariaegses majas peituvaid väärtusi nagu kivist seinu ja massiivseid laetalasid, ripplaed jäetakse üldjuhul ära tänu laes olevaile maalingutele või unikaalsetele karniisidele. Omapäraselt mõjuvad aknad vaheseintes või siis põrandas, mis lisavad büroole avarust.
Vanalinna bürood sobivad väga hästi loomingulistele ettevõtetele, kelle jaoks on oluline tegutsemine omapärases keskkonnas. Samuti tunnevad jätkuvalt vanalinna glamuurihõngulise kinnisvara vastu huvi saatkonnad, advokaadibürood, diplomaadid jne. Suur osa vanalinna büroopindade üürnikest näeb vanalinna kinnisvaras ennekõike sealse kinnisvara unikaalsust ja ajalugu. Kesklinna üüriklientide nõudmised ei ole aga aastaga muutunud ning peamisteks valikukriteeriumideks on kindlasti mugav parkimine, hea ligipääs, logistiliselt hea asukoht ja korralikud tehnilised tingimused hoones nagu ventilatsioon, jahutus ning kommunikatsioonid. Seega tundub vastuoluline, et kesklinna uute büroopindade kõrval on kasvamas huvi ka omanäoliste ning hea auraga vanalinna büroopindade vastu, kuid üürnike eelistuste põhjuseks ei ole ainult soodsam üür vaid ka omanäoline ning kordumatu õhkkond.
Artikli autor:
Jana Uibo
Uus Maa
| Artikli allikas on Uus Maa |
 |
