Hiljuti ilmus uudist, et Knight Franki ülemaailmse hoonete hinnaindeksi järgi on Eesti kinnisvara üks maailma tulusamaid ja aastaga on Eestis kinnisvara hind tõusnud 10%. Kas tõesti saab nii positiivse üldistuse teha kogu Eesti kinnisvara kohta, küsib Domus Kinnisvara maakler Kadri Lest.
Rääkides Eesti kinnisvaraturul toimuvast hindade tõusust, tuleks täpsustavalt rääkida Tallinna ja Tartu korteriturust.
Kõigist Eesti kinnisvaraturul toimuvatest ostu-müügitehingutest umbes 20% on Tallinna ja selle lähiümbruse korteritehingud, mille tõttu on kogu Eesti kinnisvaraturu näitajad suuresti mõjutatud Tallinna korteriturul toimuvast.
Kui räägitakse, et kinnisvaraturg on ülekuumenemas, siis tegelikult puudutab see ainult Tallinna ja Tartu korteriturgu. Elamuturul valitseb jätkuvalt stabiilne olukord.
Kinnisvara hinnatõusu taga on 2015. esimesel poolaastal uusarendustes asjaõiguslepingute sõlmimised, kus varem broneeritud korterid on valmis saanud ja korteriomandid üle antud. Seega on uute korterite osakaal tehingutes tõusnud.
Näiteks Tallinnas tehti 2015. aasta esimesel poolaastal keskmiselt viiendik korteritehingutest uute korteritega ning Tartus ligi 18 protsenti. Kui terve 2014. aasta jooksul anti Tallinnas korterelamute ehitamiseks 46 ehitusluba, siis 2015. esimesel poolaastal on väljastatud juba 47 ehitusluba, mis viitab sellele, et uute korterite pakkumisse tulek veel ei rauge.
Samas on märgata, et praegu ületab pakkumine juba mõnevõrra nõudlust ja valesti hinnastatud ning läbimõtlemata projektide realiseerimine on keeruline nii Tallinnas kui ka Tartus.
Pärnus ja Viljandis muutusteta
Inimeste ootused müügihinnale on küll ka teistes piirkondades tõusnud, mida näeb kinnisvaraportaalides pakkumises olevate korterite hindade tõusust, kuid tehingusse jõudvate korterite hinnad on ikkagi samal tasemel või tulenevalt piirkonna inimeste ostujõu kasvust minimaalselt tõusnud võrreldes varasemate aastatega.
Näiteks Kuressaares, kus alates 2012. aastast on korterite aasta keskmine mediaanhind olnud stabiilselt 650-660€/m2, on vahepealse ajaga soovitav müügihind tõusnud 15%. Samuti on Pärnu ja Viljandi korteriturg toiminud suurte muutusteta.
Neis piirkondades on küll pakkumiste arv languses, millest võiks eeldada, et keskmine hind on pakkumise vähesuse tõttu tõusnud, kuid siiski on viimastel aastatel korteritega tehtud tehingute keskmine hind jäänud üldjoones samale tasemele.
Üksikute kvartalite kõrgemad keskmised tehinguhinnad tulenevad enamasti uute korterite aktiivsemast müügist, eriti just Pärnus. Narva linnas on aga oodata hindade langust. Siiani on keskmine hind Narvas vaikselt tõusnud, eriti just 2013. aastal. Seda tänu suurtele ehitusprojektidele, mis tõid kaasa hulgaliselt ehitustöölisi, kes vajasid eluaset.
Nüüd, kui ehitustööd on lõppenud ja suur nõudlus üürikorterite järgi raugenud, on ka keskmise hinna tõus seal peatunud ning ühel hetkel hakkab see taas langema.
Pilgud pöörduvad ridamajade poole
See, et suhteliselt kõrged korterite hinnad on kliendid rohkem elamuid vaatama pannud, vastab tõele. Samas on elamute lõpphinnad siiski kallimad kui korterite omad ning paljud ei saa endale seda lubada, kuigi nad seda väga soovivad. Sellises olukorras on leitud alternatiivina ridaelamuboksid, mille arendusi kerkib usinasti nii Tallinna kui ka Tartu linna piirile.
Maa-ameti statistikas kajastuvad ridaelamubokside tehingud korteriomandi tehingute all ja seega ei ole hoonestatud elamute tehingute aktiivsus tõusnud.
Tallinn ja Tartu tulusaimad
Eesti tulusaim kinnisvara asub Tallinnas ja Tartus, mujal piirkondades tuleb endale sealsed kinnisvaraturu trendid selgeks teha, enne kui suure hooga minna kinnisvarasse investeerides suurt tulu teenima. Sama tasub ka Tallinnas ja Tartus teha, sest näiteks Tartu Annelinna tagumises osas suurte kommunaalkuludega 4-toaline korter ei ole just kõige tulusam investeerimise objekt.
Rääkides suurtest hinnatõusudest, tuleb eeskätt pöörata pilgud Tallinna poole, mis on üks väheseid kohalikke omavalitsusi, kus elanikkonna arv viimastel aastatel on kasvanud, tekitades suuremat nõudlust ka uute elamispindade järele.
Artikli allikas on Domus Kinnisvara blogi. |
 |
