Järgnevat minianalüüsi ajendas mind kirjutama LHV foorumis üks skeptiline väljaütlemine, kus kirjutati korterihinda ülespuhutuse kohta.
Kahtlemine hinnamulli osas on igati õigustatud. Seda eriti olukorras, kus meedias olevad elamispindade turu enamus sõnumid tiirlevad hinnatõusu ümber. Kõigi aegade kõige kõrgematest korterihindadest on minu meelest liiga palju juttu. Aga tasub asju konkreetselt numbrilisena vaadata.
Millest sõltub korteritehingute hind?
Korteritehingute keskmise hind sõltub teiste tegurite kõrval palju sellest, millise varaga tehinguid tehakse. Näiteks hinnatõus 2015. a alguses ei tähendanud kinnisvara väärtuse tõusu, vaid kahe mahuka luksusprojekti asjaõiguslepinguite sõlmimist ja nende tehingute lühikese aja jooksul statistikasse jõudmist.
Uute korterite osakaal Tallinna tehingutes oli 2012. a ca 12-15%, täna ca 35%. Seega on selge, et kasutada pimesi keskmist hinda ja selle muutust on väga ohtlik misiganes järelduste tegemisel.
Lasnamäe korter sobib indikaatoriks
Nii ei huvita meid tegelikult mitte keskmine hind, vaid kinnisvara väärtus ja selle dünaamika. Vaatama peame samaväärse vara väärtuse (ja seeläbi ehk ka hinna) muutust.
Kasutaks samaväärse kinnisvaraobjekti määratlemisel Lasnamäe korterit. Lasnamäe korteriturg on toote poolest üsna homogeenne, Lasnamäe turg on piisavalt suur, et tehingute arv oleks usaldusväärse statistika jaoks piisav.
Siiski on Lasnamäelgi arendus aktiivne ja uute korterite proportsioon oluliselt muutunud. Võtaks siis samaväärse tootena, mille tehinguhinna muutust võrrelda, Lasnamäe korteri, mis on valminud 1971.-1990. aastatel.
(Kes tahab sama katset kodus ise järele proovida – mida ma soovitan – võib minna veel kraadi võrra kangemaks ja näiteks välistada 10% kõige kallimad ja kõige odavamad äärmuslikud tehingud. Aga ütlen ette, et tulemust see väga ei muuda)
Võrdleme pakkumist nõudlusega
Toote ja selle hinna (ehk pakkumise) juurest jõuame selleni, millega hinda võrrelda. Võrdlema peame, sest hind ei ole asi iseeneses. See on liiga kõrge, liiga madal või optimaalse lähedane mingis kontekstis.
Mõistlik on pakkumist võrrelda nõudlusega. Lasnamäe korteri nõudluse loob valdavalt eraisik. Eraisiku nõudluse loob valdavalt tööhõive ja selle kaudu teenitav palk. Nii võrdleks Lasnamäe korteri hinda palgaga.
(Lasnamäe palga näitajat ei suuda ma kahjuks leida, seega jääks Tallinna keskmise netopalga juurde. Tallinna aasta keskmist palga numbrit ei suuda ma kahjuks statistikaandmebaasidest leida, seega jääks aasta esimese kvartali Tallinna keskmise netopalga juurde. Leian, et sellised lihtsustused on usaldusväärsed.)
Ja taustana võrdlen Tallinna keskmist netopalka nii Tallinna ja Lasnamäe kõikide korterite (st sõltumata valmimisaastast) ning Tallinna ja Lasnamäe 1971.-1990. a valminud korterite tehinguhindadega. Teisisõnu leian, mitu ruutmeetrit vastava korteri pinda on olnud võimalik ühe Tallinna keskmise palga eest osta. Palga andmed statistikaametilt, tehinguhinna andmed maa-ametilt.
(Rõhutan, et siin ei ole niivõrd oluline täpselt see, mitu ruutmeetrit palga eest saab. Oluline on dünaamika, kas ostujõud pigem suureneb või pigem väheneb ja millisel määral muutused aset leiavad.)
Võrdluse tulemus: ostujõud on paranenud
Võrdluse tulemusena näeme, et keskmise palga ostujõud on alates 2013-2014. a püsinud üsna paigal. See tähendab, et keskmise palga eest saab enam-vähem sama palju korteri ruutmeetreid. Ehk nominaalne korteri ruutmeetri hind on küll kasvanud, kuid palk on sellele hinnatõusule sama tempokalt järgi tulnud.
Ehk teisisõnu on meil kõigi aegade kõrgeimate korterihindade kõrval kõigi aegade kõrgeimad palgad.
Arvestades liigset meediakära korteriturul just hindade ümber tuleb see tõenäoliselt paljudele üllatusena, et samaväärse vara ostmisel on tarbija ostujõud viimastel aastatel sootuks paranenud. Pisut, aga siiski.
Järeldus 1: hinnamulli ei ole
Mõeldes veel korterituru nõudluse ja pakkumise peale ja selle peale, kas kõigi aegade kõige kõrgemates korterihindades on mull sees, tuleb mõelda sellele, kas nõudlus on tugevatel jalgadel või mitte? Ehk kas ostjad on turul või mitte?
Tänast nõudlust toetab oluliselt kõrge tööhõive; ülimadal tööpuuduse määr; kasvavad palgad; kasvav majandus; mis sellest, et kasvav, kuid siiski ülisoodne eluasemelaenude intressimäär; pankade konservatiivsus, kuid siiski kasvav laenude väljastamine; Tallinna kasvav elanike arv…
Korteritehingute arv on kõrge, st ostjad on turul ja ei pelga tehinguid teha.
Kõikides normaaltingimustes viiks nii tugev nõudlus kiire kinnisvara väärtuse (ehk lihtsustatuna: samaväärse kinnisvara tehinguhinna) kasvule. (See on toimumas mitmetes maailma suurlinnades, kus kinnisvara hinnamulli juttudel on väga tugev põhi all.)
Meil Eestis aga selgelt hinnamulli ei ole, kus samaväärne vara suhteline(!) hind oleks kallinenud.
Järeldus 2: tarbijate nõudmised on kasvanud – tehinguid tehakse kallima varaga
Kõrgete hindade jutu kaugem taust on tarbijate muutunud eelistused. Eelistuste muutus on tulnud võimaluste muutusest (ehk nõudlust toetavatest teguritest).
Tänane tarbija selge eelistus on oluliselt rohkem kaldunud uute korterite suunas. Ehk tarbija ei taha osta Lasnamäe 1971.-1990. a valminud korterit, vaid ta soovib uut korterit, mis valmib alles aasta pärast. Koduostjad ostavadki täna kallemaid kortereid. Ja nii võib öelda, et kõrgete hindade kirumine on isegi ehk õigustatud.
See siiski ei tähenda, et tänastes hindades on ülekuumenemine.
Järeldus 3: hinnamull eeldab kõrgeid kasumeid – nii see ei ole
Hinnamull eeldaks, et müüjad teenivad väga suuri kasumeid, st kasumimarginaal on kõrge. Nii see paraku ei ole.
Kinnisvaraarenduse kasumimarginaalid ei ole sugugi üüratud. Mul kumiseb kõrvus üks kevadine ehk liialdusega arendajapoolne väljaütlemine: “Arenduses ju marginaale ei ole… Kõik teavad seda…” Arvan, et selles ütlemises ei peegeldu kogu tõde, kuid oma iva on siin siiski.
Ehitushinnad kallinevad, tööjõukulu kasvad, materjalid kallinevad. See sööb arendaja kasumimarginaali ja sunnib paljus kuludepõhises arendusäris müügihindu tõstma. Hindu pole aga sugugi olnud lihtne tõsta, sest konkurents on suur.
Järeldus 4: võrdle võrreldavat ja jäta äärmused kõrvale
See siin rohkem tähelepanek, kui järeldus. Minulgi on tihtipeale kiusatus võrrelda kinnisvaraturu näitajaid “kõige pimedama öö” või “kõige kirkama päeva” andmetega. Nii on võimalik vastavalt soovile võluda välja hämmastavaid kasvu või languse numbreid – mida aga vaja on.
Proovides sisust rääkida, oleks üsna mõistlik jätta kõrvale 2007. või 2009. a. äärmused. Võrrelda hindade muutusi mineviku äärmustega on intellektuaalselt huvitav mäng, kuid siiski vähese praktilise väärtusega. Arvestama peab, mis on tänane kontekst ja selle perspektiivid.
Järeldus 5: hinnang hinnamulli olemasolule või puudumisele võib muutuda
Hetkel olen ma täiel veendumusel, et hinnamulli Tallinna korterihindades ei ole. Siiski võib tõdeda, et pakkumises on projekte, mille hinnad panevad pead vangutama. See siiski on ühe või teise konkreetse projekti, mitte kogu turu probleem.
Kas hinnad ei saagi langeda enam kunagi ja igavene rahapuu on kinnisvara näol taas leitud? Seda seisukohta siiski ma ei võta. Väidan, et tänases majanduskeskkonnas on Tallinna korterite hinnad üsna kindlad. Majanduskeskkonna muutudes võib hinnang korterihindadele muutuda. On üksikuid väiksemaid siseriiklikke riskitegureid, mis võiksid kinnisvara hindu ohustada – näiteks suur pakkumine mõnes segmendis. Siiski on enam neid tegureid, mis pigem hoiavad hindu paigal või lükkavad neid üles – näiteks tugev nõudlus ja kasvavad kulud.
Pigem on Eesti-siseste tegurite mõju paraku väiksem. Eesti majanduskeskkonna suuremate ja kinnisvaraturgu muutvate põhjused on üsna mugav lükata väliste tegurite kaela. Kui väljastpoolt Eestit tulevad negatiivsed mõjurid, mis mõjutavad Eesti tööjõuturgu ja finantseerimist, võib see tugeval nõudlusel jalad alt lüüa ja hinnang tänase hinnataseme mõistlikkusele muutub kohe.
Kokkuvõte: riskitegurid on mujal
Toodud võrdlus palkade ja hindade vahel on loomulikul suure mosaiigi üks kild. Tõdemus, et tänasel Tallinna korteriturul tänastes tingimustes hindade ülekuumenemist ei ole, ei tähenda, et Tallinna korteriturul probleeme poleks.
Kohalikud probleemid on täiesti olemas – näiteks ehitushind; uute korterite müügitempo jätkusuutlikkus; ülepakkumise oht mõnes segmendis…
Peamised riskitegurid aga seisnevad maailmamajanduse ja poliitilise olukorra suures pildis, kus riskiteemadest puudust ei tule. Võrreldes tänast Eesti ja Tallinna kinnisvaraturgu siiski 2007. aastaga, võime öelda, et kohalikud riskitegurid on suurusjärkudes vähemolulised, kui toona. Kinnisvaraturgu ei ohusta mitte hinnamull, vaid Eesti majanduse üldine konjunktuur.
Vaevalt on Eesti või maailma majandus leidnud platoo, kus langus enam võimalik pole. Siin aga mängivad suure pildi tegurid, kus Eesti on paraku järelejooksija või kaasaloksuja, mitte suundade esmane paikapanija.
Vaata lisa
Tahad teada, kuidas liiguvad elamispindade turgu mõjutavad makronäitajad või millised on peamised elamispindade turu indikaatorid? Vaata lähemalt: kinnisvaraturg graafikutes.
