Jätkuv ebakindlus majanduses ja töökohtade koondumine tõmbekeskustesse on kaasa toonud ka inimeste varasemast suurema liikumise ning vajaduse üürikorterite järgi. Lisaks on Eesti ühiskonnas toimunud oluline mõttemaailma muutus, et eluaset ei pea tingimata omama koos mitmekümne aastase pangalaenuga ja kinnisvara hinnad ei saa ainult tõusta. Samuti ei eelda eluaseme üürimine võrreldes korteri ostmisega olulist omafinantseeringut.
Pärast kinnisvaramulli lõhkemist 2007.a kevadel hakkas Tallinna üürikorterite pakkumiste hulk kiiresti tõusma, kuid esialgu püüdsid omanikud kramplikult buumiaegset hinnataset säilitada. Üüriturg reageeris klassikaliselt: kui pakkumine kasvab, siis nõudlus väheneb ja hinnad langevad. Üürituru põhi saabus 2009. a kevadel ja Tallinna hakkasid hinnad vaikselt tõusma 2010. a kevadel.
2010. a kevadest kuni 2011. a sügis-talveni olid üürihinnad tõusutrendis, kuid 2011/2012 talvel hakkas pakkumine kasvama ja hinnatõus peatus. Üheks põhjuseks kindlasti sundkulutuste (kommunaalkulud) tõus.
Käesoleva aasta III kvartalis mõjutas üürikorterite nõudlust ja pakkumist sesoonsus, eriti algav õppeaasta ja pakkumiste hulk vähenes oluliselt ja märgata võis hinnatõusu.
Tallinna kesklinna üüriturul tervikuna viimase aasta jooksul olulisi hinnamuutusi ei ole toimunud. Hinnad ja pakkumiste hulk on püsinud suhteliselt stabiilsed. Keskmine pakkumiste hind on ca 8,0 €/m².
Samas äärelinnas on märgata üürikorterite pakkumise olulist vähenemist ja ca 10% hinnatõusu eelkõige väiksemate kommunaalkuludega 1- ja 2-toalistel korteritel. Sõltuvalt korteri seisukorras ja täpsemast asukohast on üüripakkumiste hinnavahemik 5,0-7,0 €/m². Eriti märgatav on 1- toaliste üürikorterite pakkumise vähenemine Lasnamäel ja korterid hinnaga 150-200 € kuus leiavad üürniku päevaga. Kui varem olid oluliselt vähemnõutud vanemates korterelamutes paiknevad 3-4- toalised korterid, siis nüüd lähevad needki suhteliselt kiiresti kaubaks.
Hinnatasemelt on kesklinnale kiiresti lähenemas Kristiine linnaosa kesklinna lähedane piirkond ja Kalamaja.
Järjest rohkem on kliendid hakanud tähelepanu üürikorteri kõrvalkuludele ja vaatavad seda koos üürihinnaga ning otsustavaks saab üürilepingu sõlmimisel eluasemele kuluv terviklik kulutus, üürimakse koos kommunaalkuludega.
Käesoleval kütteperioodil tõusevad sundkulutused eluasemele järsult, eelkõige kütte ja elektri hind ning see ei jäta see tõenäoliselt mõju avaldamata enamike korterite üürihindadele.
Enamik üürnikke planeerib oma sissetulekust teatud osa kommunaalkuludeks ja üürimakseks.
Kuna paljud odavama hinnaklassi korterite üürnikud on hinnatundlikud, siis mingil hetkel võivad sundkulutused eluasemele ületada kriitilisele piiri ja omanikud peavad üürnike hoidmiseks langetama üüri hinda.
Omanikud on viimase aasta jooksul järjest rohkem hakanud tähelepanu pöörama potentsiaalse üürniku maksevõimele ja taustale ning kiirustades lepinguid enam ei sõlmita. Üürnike poolt vaadates on eelistatud möbleeritud korterid, mille juurde kuulub ka kindel parkimiskoht.
Kuna üürituru areng on kiire, siis planeeritakse Tallinnas juba spetsiaalsete üürimajade arendamist, kuid teadaolevalt ei ole tänaseks veel ühegi üürimaja ehitust alustatud. Sobivaid kortereid otsivad investeeringu eesmärgil ka välismaalased, kes panustavad 5-10 aastases perspektiivis kinnisvara hinnatõusule ja soovivad teenida üüritulu. Sobivaks investeeringuks peetakse reeglina kesklinnas kaasaegses uuemas elamus paiknevat heas korras 1- või 2-toalist korterit.
Prognoosime lähiperspektiivis mõningast üüripakkumiste hulga kasvu ja üürihindade jätkuvat diferentseerumist asukohast ja eluaseme sundkulutustest lähtuvalt.
Rain Rätt
analüütik
Ober-Hausi Kinnisvara
