Järgnevalt on kirjeldatud Tallinna elamispindade turu järgneva 10 aasta arenguid. Pigem on kirja pandud liikumise suund, mitte niivõrd punkti, kuhu 2034. aastaks kohale jõuame.
Kinnisvaraturu arengutest võiks maalida helge utoopia, kus on lendavad taksod, negatiivse energiatarbimisega majad ja valgesse rõivastatud päikesetoitumisest elavad harmoonilised inimesed. Lähtutud on siiski pigem pragmaatilisest-küünilisest eeldusest, et inimese tegelik olemus ei ole 10 aastaga muutunud ning eloide kõrval on meie seas vähemalt sama suur hulk morloke.
Buumide-kriiside ulatus
Aastate jooksul on Eestis rohkem rikkaid inimesi, kelle rahakotti majandusraskused kohe vaakumisse ei tõmba. See tasakaalustab järgmiste kriiside sügavust, sest olemas on põhjakoristajad, kes ei lase äärmuslikel hinnalangustel aset leida.
Nii võiks eeldada, et järgmised buumid ja kriisid on majanduses ja kinnisvaraturul tulemas, kuid nende amplituudid saavad olema märksa leebemad ja arengud stabiilsemad, kui näiteks finants- ja kinnisvarakriisina meelde jäänud 2008.-2009. aastal.
Arendamine võtab kauem aega
Ehitustegevuse ja planeerimise lihtsustamisele suunatud ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse 2015. a kehtima hakkamise järel on löödud uued planeeringute menetlemise kestvusrekordid. Probleeme ravitakse järgmiste regulatsioonide ja täpsustustega.
Igasse detaili ronivate regulatsioonide ja normide vähkkasvajaga võib võidelda, kuid ega selles vallas edulugusid ei ole. Ehitamine-arendamine läheb järjest keerulisemaks ja ajamahukamaks. Pikem protsess tähendab arendajale suuremaid kulusid, seda eriti ajal, kus kapitalile on hind tekkinud.
Ehitamise kallinemine vähendab elamispindade kättesaadavust
Normide ja regulatsioonide paljusus ja hoomamatus teeb ehitamise järjest kallimaks. Kallim ehitushind lükatakse paratamatusena tarbijate kraesse. See tähendab, et arendusturul pakutakse küll väga head kaupa, kuid seda paraku väga kõrge hinna eest. Kõrge hinnaga väga head kaupa, et mitte öelda luksuskaupa, saavad lubada endale ainult rikkad ja ilusad.
Siit tulevad järjest kõvemad hääle, et riik peab sekkuma, et elamispindade kättesaadavust parandada. Avalik sektor suurendab üüripakkumist tuues turule riiklikult rahastatud üürimajad. Avaliku sektori jaoks ei ole probleem sama reha otsa korduvalt ja korduvalt astuda. Kõrvale jäetakse erasektori soovitused planeerimisprotsessi kiirendada ja võtta tõkked erasektori poolsete üüriinvesteeringute tegemiselt.
Valglinnastumine jätkub
Tallinna või teiste linnade ääremaad laienevad, sest on hulk inimesi keda 15-minuti linn ei köida. Üks mõõt ei sobi kõikidele. Mõni inimene ei soovi elada kesklinnalikus tihedas asustuses ja soovib korterikolhoosi asemel ühepereelamut ning oma rohelist õue. Ruumi selle jaoks Eestis on.
15 minuti linn ideena elab oma elu – ikka sooviks, et head asjad on käe-jala ulatuses. Siiski on kohale jõudnud teadmine, et geograafiline linnasisene kapseldumine ja kodukohast väljas mittekäimine suurendavad segregeerunud Tallinna sotsiaalset eraldatust veelgi.
Maksud teevad elu kallimaks
Vasakpoolsed suurt õiglust soovides viivad varem või hiljem läbi kinnisvara maksustamise reformi, sest üllas on võtta raha ära kõikidelt teistelt peale nende eneste. Sotsialistide jaoks jääb arusaamatuks tõsiasi, et eluaseme kui kinnisvara maksustamine teeb eluaseme omamise kallimaks ja vähendab seeläbi elamispindade kättesaadavust.
Maksustamine viib ka üürihinnad ülespoole ja võtab järgmiselt grupilt üürnikelt viimasegi lootuse elamispinna omaniku staatusesse tõusta.
See sunnib kohalikke omavalitsusi heategija sildi all pakkuma abivajajatele munitsipaalelamispindu, mida tuleb omakorda finantseerida täiendavalt kokku kogutavast maksurahast. Ise loome probleemi, et seda uljalt lahendama hakata.
Kehvem elamispindade kättesaadavus suurendab üürituru osakaalu
Rohkete regulatsioonide, normide ja maksustamise läbi kallim elamispind on järjest vähem kättesaadav. Ühe keskmise palga eest saab tänasega võrreldes vähem keskmisi ruutmeetreid. Kehvem elamispindade kättesaadavus suunab inimesed paratamatusena üüriturule ehk üürisektor laieneb.
Üürimine annab vabaduse ja on esmapilgul isegi rahavooliselt soodsam kui eluaseme soetamine. Soodne on üürimine aga ainult vaatest, kus unustatakse ära, et iga laenumakse tekitab koduostjale vara juurde, kuid üürniku üürimakse tekitab vara juurde üürileandjale.
Nii läheneme idealiseeritud põhjamaadele või Lääne-Euroopale, kus üürnike osakaal on mõnel poole isegi pool rahvastikust.
Sundrenoveerimisest pole pääsu
Energiasääst ja süsinikujalajälg on moel või teisel A ja O. Iga kokkuhoitud kalor või džaul või süsinikugramm on justkui kulla väärtusega. Kõrvale jäetakse inimese heaolu ja hakkamasaamine ning rahakoti suurus.
Energiasäästulaulu ümisedes sunnitakse inimesi elamufondi renoveerima seades takistusi kinnisvaratehingutele, mis ei oma piisavalt väärikat energiaklassi.
Enamiku ühistute juhatuses ei ole kompetentsi renoveerimisprojekti juhtida. Väga suure osa inimeste jaoks, kes opereerivad keskmise palga või madalama sissetulekuga, on renoveerimise kulu ülejõukäiv.
Lahendus on riiklikes renoveerimistoetustes. Küll jääb enamiku jaoks mõistmatuks asjaolu, et iga 100 euro toetusraha jagamiseks tuleb samadelt inimestelt 150 eurot maksudena kokku koguda. See on miinussummaline mäng, kuid euroreeglitest veel rangemate normide kehtestamise tava ei ole kuhugi kadunud.
Arenduse mahud vähenevad, elamufondi kvaliteedile see hästi ei mõju
Arenduse mahud 10 aasta pärast on mõnevõrra tagasihoidlikumad kui viimase 10 aasta jooksul, seda isegi Tallinna elanike arvu mõningat kasvu prognoosides. Vähema arenduse mahu taga on uue kinnisvara liikumine luksuskauba staatuse suunas, mis vähendab nõudlust.
Samuti on oluline tegur rahvastiku vananemine – mida vanemad on inimesed, seda vähemmobiilsed nad elamispindade turul on, ja seda passiivsemalt kolitakse. Rahvastikupüramiidi vanemate poole vajumine ehk 25-…40-aastaste vähenemine on tegur, mis viib tehingute üldist aktiivust vaikselt vähenemise suunas.
Arenduse tagasihoidlikum maht pigem halvendab elamufondi keskmist kvaliteeti. Elamispindade keskmine kvaliteet segmenteerub.
Ühe segmendi moodustavad uued elamispinnad, kus kvaliteet on väga hea. Teises kvaliteedisegmendis on hästi juhitud korteriühistute renoveeritud elamispinnad, kus kvaliteet on tasemel rahuldav-hea.
Kolmandas grupis on korteriühistud, kus asjatundlikku juhtimist ei ole ja elamispindade kvaliteet liigub vaikse hääbumise suunas.
Eelistatud piirkonnad ei muutu
Pärides kinnisvaramaakleritelt eelistatud piirkondade infot saab vastuseks säravad luksuslikud või poolluksuslikud piirkonnad, milleks on kesklinn, Kalamaja, mereäärsed piirkonnad või üksikud suuremad terviklikud arendusalad.
Karmis tegelikkuses, millest tahetakse mööda vaadata, tehakse endiselt kõige enam tehinguid nõukogudeaegsete paneelelamute korteritega Lasnamäel, Väike-Õismäel ja Mustamäel, sest see on vara, mille ostu suudavad keskmise palga saajad endale lubada.
Arengud toalisuse osas
Eluruumi keskmine suurus ruutmeetrites läheb pigem ülespoole. Seda turule tulevate ühepereelamute ja ridamajakorterite arvelt, kus pindalad on suuremad.
Keskmise eluruumi suurenemisele vastu töötab asjaolu, et nõudlus vajab rohkem väiksema toalisusega kortereid. Osalt mängib väiksema tubade arvu vajaduse juures rolli väiksemast laste arvust ja vananeva rahvastiku trendist ehk üksi-kahekesi elavate inimeste arvu suurenemisest tingitud väiksem pinnavajadus. Teisalt annab väiksem eluruumi pindala väiksemad igapäevased ülalpidamiskulud.
Turul institutsionaalsed investorid
Institutsionaalseid üüriinvestoreid on turule juurde tulnud, kuid mitte liiga suurel määral. Seniseid tulijaid kannustas elamispindade üüriärisse investeerima pikalt miinuses püsinud euribor. Uutel sisenejatel seda privileegi niipea ei ole. (Aga küll kunagi tuleb.) Elamispindade üürileandjate valdav osa on endiselt väikeinvestorid.
Vahe elamispindade üürimise ja majutusteenuse osutamise vahel väheneb. See nõuab jälle raketiteaduse tasemel oskust maksuarvestust õigesti pidada, sest seadusandja näeb neid valdkondi eraldiseisvatena.
Parkimiskohtadest on puudu
Osadel on autot vaja transpordivajaduse katmiseks, teisel naabrimehe ees eputamiseks. Autod ei kao kuhugi isegi nende kõrge maksustamise puhul – nagu võime näha mistahes Lääne-Euroopa linnades.
Täna, kus parkimiskohti mõnede arvates liiga palju luuakse, tekkib iga uue kortermaja valmimise järel tänavale paras parkimisanarhia. Kui parkimiskohtade arvu vähemaks võetakse – nagu plaanid paistavad olevat – lähevad parkimiskohad järjest enam hinda.
Paratamatus on, et korter kortermajja ostetakse sageli nii kallis kui eelarve lubab või pisut kallim. Siis ei jätku parkimiskoha jaoks raha. Tõdemuseni, et parkimiskoht on siiski vajalik, tuleb tagantjärele tarkusena mõne aasta pärast, kui nähakse, et „küll kuidagi pargitud saab“ lootus ei täitu.
Kuidas saaks paremini?
Elamispindade turu arenguid kirjeldavas visioonis lendas hulk kive avaliku sektori kapsaaia poole. Aga asjad ei pea nii depressiivses suunas minema.
Ronald Reagan on öelnud, et kõige hirmsamad sõnad, mida ta teab, on „Ma olen valitsusest ja tulin, et teid aidata“. Majanduse viimane pikk kasvufaas andis eelarvelised ressursid bürokraatiamasina kasvatamiseks. Käimas olev majanduse liiga pikaks veninud langusefaas ei ole täitnud enda ülesannet ressursikasutust vähendada ja sisemiselt puhastuda, seda eriti avalikus sektoris.
Erinevate ärisektorite ühine sõnum majanduslanguses olevas Eestis on olnud soov vähendada bürokraatlikku sekkumist ja reguleerimist. Elamispindade turg vajab samuti vähem riigi rahakoti juures olevaid tarkpäid, kes teavad elamise-olemise ainuõiget teed ja on valmis seda teistele mitte ainult soovitama, vaid peale suruma.
Kümne aasta pärast on elamispindade kättesaadavus probleem. Seda probleemi saab ravida läbi elamispindade pakkumise. Vale on mõelda, et avaliku sektori loodav pakkumine loob parema kättesaadavuse. Avaliku sektori dotatsioonid vähendavad erasektori valmidust elamispindade pakkumisse investeerida ja seeläbi töötavad soovitule vastupidises suunas.
Eraettevõtted on paindlikult valmis nii elamispindu arendama kui investeerima üürieluasemetesse, seda nii pealinnas kui mujal Eestis. Vaja on tõkked sellelt teelt kõrvaldada. Eraettevõtete tegevus on kulu- ja maksuefektiivsem.
Nägemus, et makse saab järjest tõsta, et selle arvelt elamispindu või muid meeldivaid hüvesid pakkudes valijahääli osta, ei ole jätkusuutlik, sest Eesti rahvastik vananeb ja maksumaksjaid jääb vähemaks.
12 soovitust, et elamispindade kättesaadavus ei kujuneks (suureks) probleemiks
- Planeerimise ja ehituslubade protsessi tuleb seaduste ja kohalike omavalitsuste reeglite tasemel lihtsustada ja kiirendada – võimaldab suurendada elamispindade pakkumist.
- Detailplaneeringu menetlemine ei tohi olla ehitusloa jaoks vajaliku detailsusega – lihtsustab planeeringute menetlemist, vähendab kulusid ja suurendab pakkumist.
- Kohalikud omavalitsused peavad järgima seaduse ettenähtud tähtaegu planeeringute ja ehitusõiguse menetlemisel – kiirendab protsesse.
- Anda võimalused lihtsamate ja vähemenergiasäästlike odavamate korterelamute rajamiseks – võimaldab turule tuua odavama ehitushinnaga odavamaid eluruume. Seda eriti piirkondades, kus kasumlik arendamine ja renoveerimine ei ole madala turuväärtuse tõttu erasektorile võimalik.
- Rohkem võimalust väikekorterite ehk väikese pindalaga ühe- ja kahetoaliste korterite arendamiseks, sh selliste korteritega hoonete korteriomanditeks jagamise võimalus. See loob inimestele esmase kodu ostmise võimaluse, samuti laiendab üüriinvestorite võimalusi, mis parandab elamispindade kättesaadavust.
- Avalikul sektoril ei ole vaja sekkuda üüriturule n-ö tavaklientide (sh õpetajad, politseinikud, ametnikud…) osas. Sotsiaalpinnad hädalistele on eraldi asi.
- Eluruumide üürile käibemaksu lisamise võimaluse loomine – see annab investorile võimaluse üürivaldkonda odavamalt siseneda, ega muuda üürimist üürniku jaoks kallimaks.
- Üle vaadata summad, millal lisandub kinnisvara renoveerimise järel müügihinnale käibemaks – aitab kaasa väga odavate (ääremaade) korterite professionaalsele renoveerimisele.
- Lepinguvabaduse loomine üürisektoris, kõrvaldada mitteasjakohased piirangud võlaõigusseadusest – anda üürnikele ja üürileandjatele õigus teha kokkuleppeid omal valikul – vähendab üürileandja riske ja muudab üürituru paindlikumaks ning soodustab üüriinvesteeringuid.
- Üürikorterite maamaksu kaotamine ehk viimine samale tasemele kodualuse maaga. Hetkel maksab üürnik üüri kaudu sisuliselt maamaksu. Koduomanik maamaksu maksma ei pea. See ei ole võrdne kohtlemine.
- Ühe korteri üürileandmine eraisikule tulumaksuvabaks – legaliseerib üüriturgu ja loob läbipaistvust ning parandab elamispindade kättesaadavust.
- Ühistranspordi arendamine, mis võimaldab vähendada ajalist distantsi erinevate piirkondade vahel. Laiendab geograafiliselt koduostjate ja üürnike elukohavalikuid.
Artikkel ilmus 23.07.2024 Äripäevas.
