| Mustamäe |
m2 hind
|
Märkused | |
| Sõpruse pst. kesklinna poole jääv osa, Sütiste tee, Mooni tn. |
A
|
7500-8500
|
Kõrgemalt hinnatud tänu linnale lähemal asumisele, teenindusasutused lähedal |
|
B
|
6500-7500
|
||
|
C
|
6000-6500
|
||
| Siili telliskivimajad |
A
|
8500-9500
|
Tellismajad on väga soovitud kaup |
|
B
|
7500-8500
|
||
|
C
|
6800-7500
|
||
| Kristiine linnaosa poole jääv osa Mustamäest, Välja, Sõstra, Marja |
A
|
7500-8500
|
Kõige rohelisem osa Mustamäest |
|
B
|
6500-7500
|
||
|
C
|
6000-6500
|
||
| Akadeemia tee, Kadaka tee |
A
|
7500-8500
|
Madalamalt hinnatud. Vanad elamud, elanikuvaenulikud planeeringud |
|
B
|
6500-7500
|
||
|
C
|
5800-6500
|
||
| Mustamäe tee, Vilde tee |
A
|
7500-8200
|
Keskmine Mustamäe kvaliteet, hea transpordiühendus |
|
B
|
6500-7500
|
||
|
C
|
5800-6500
|
||
| Lasnamäe | |||
| Katleri, Pirita-Kose ja Pirita linnaosa äärde jäävad alad, Läänemere tee, Vormsi, Kihnu, Muhu |
A
|
8500-9500
|
Kõrgem tase, rohelus, Pirita-Kose lähedus, mõnelpool vaade merele, magalatest uusim |
|
B
|
7500-8500
|
||
|
C
|
6500-7500
|
||
| Kalevipoja tn, Paekaare tn., Laagna, Koorti tn, Loitsu, Vikerlase |
A
|
7000-8000
|
Kesklinnale (kanali) ja teeninduspunktide lähedal |
|
B
|
6200-7000
|
||
|
C
|
5500-6200
|
||
| Ümera, Sinimäe tn., Raadiku, Linnamäe, Kärberi |
A
|
6500-7200
|
Vähenõutud, kaugel kesklinnast, rohelus puudub |
|
B
|
5800-6500
|
||
|
C
|
5000-5800
|
||
| Õismäe | |||
| Sisering |
A
|
8700-9200
|
Vaiksem, vähem transporti, tiik, nõutavam kui välisring |
|
B
|
7500-8500
|
||
|
C
|
6700-7500
|
||
| Välisring |
A
|
8700-9200
|
Transpordimüra, väga nõutud on korterid 5-kordsetes majades |
|
B
|
7500-8500
|
||
|
C
|
6700-7500
|
||
| Järveotsa |
A
|
8300-9000
|
Halb ligipääsetavus, Astangu naabrite halb maine |
|
B
|
7300-8300
|
||
|
C
|
6500-7300
|
||
| Järveotsa punastest tellistest tornelamud |
A
|
9000-9500
|
Kõrgelt hinnatud |
|
B
|
8500-9000
|
||
|
C
|
7500-8500
|
||
| Astangu |
A
|
7000-7500
|
Halb ühistranspordi ühendus ja ligipääsetavus, kole, rohelust pole, ehitatud töölistele, halb maine |
|
B
|
6200-7000
|
||
|
C
|
5500-6200
|
A- remonditud korter, uksed-aknad vahetatud, remont moraalselt-füüsiliselt kaasaegne kasutades kõiki kaasaegseid materjale, remont kvaliteetne
B – keskmine seisukord, vaja sanitaarremonti, elamiskõlbulik, remont moraalselt vananenud
C – remonti vajav korter, uksed-aknad vahetamata, samal tasemel, mis korterikarp, mitteelamiskõlbulik, moraalselt ja füüsiliselt vananenud remont
Kommentaar
Hinnatõusust
2001. a. algusest alates on Tallinna “mägede” korterite hindasid tabanud märkimisväärne tõusutrend. Hinnad on tõusnud kuni 40-50%, mõningal puhul kohati isegi 80%. See on arvestades asjaolu, et 70% kinnisvaraturust asub Tallinnas suurendanud märkimisväärseltkinnisvaratehingute rahalist mahtu.
Hinnatõusu tegurid
Mägede korterite hinnatõusu võib põhjendada järgmiste asjaoludega:
– pankade ja laenuandjate liberaliseerunud laenupoliitika, aktiivne klientide püüdmine ning laenutoodete arendustöö;
– üha madalamad laenuintressid, mida siinmail ei ole veel nähtud (euros väljastatud eluasemelaenu intressimäär 31/10/2001 oli 8,2% – Eesti Pank);
– ostujõu suurenemine, üha enamate inimeste jõudmine eluasemelaenu saajate nimekirja (keskmine palk Eestis 2001. a. I kvartalis oli 5098 krooni – ESA);
– jätkuv hinnatõus sunnib kiirete otsuste tegemisele (mägede korterite hinnatõus alates 2001. aasta algusest on keskmiselt 50-60%);
– mäed on kõigile teada, hetkel hinna-kvaliteedi suhtelt kõige vastuvõetavam eluaseme klass;
– käibemaksu lisandumine tekitas arusaamatusi, mis sundisid kiirendatud ostuotsuste tegemisele (kuigi käibemaksu hinnale lisandumine siiki muudeti ära).
Liikumissuunad mägedel
Palju liikumist on mägedelt mägedele, mille juures reeglina üritatakse elamistingimusi parandada. Kolimise suund on peamiselt Lasnamäelt Mustamäele ja Mustamäelt Õismäele. Õismäel elab kõige ostujõulisem seltskond, kes olemasoleva korteri müügist saadavat raha kasutab nö. järgmise hinnaklassi elamispinna (korteri või isegi maja) soetamisel omafinantseeringuna.
Domineerib müüjakesksus
Pikemat aega domineerib mägede korterite turul müüjakesksus, mis tähendab seda, et iga maakleril olemasoleva müügipakkumise kohta on tal andmebaasis mitmeid kordi suurem arv korteriotsijaid.
Müüjakesksus sunnib maaklereid tegelema esmajärjekorras müüjatega ja alles seejärel korteriotsijatega. See annab omakorda korterimüüjale tugeva võimaluse tingimuste seadmiseks ning muidugi hinna üle läbirääkimistel.
Prognoos
Vaatamata aastalõpule ei ole vaikust kinnisvaraturul näha. Tehingud käivad aktiivselt edasi ning maaklerid-hindajad sel talvel puhata ei saa.
Hinnatõus peab pidurduma
Hinnatõusul suurt ruumi tõusutrendis jätkata ei ole. Ülemise hinnapiiri paneb paika uusehitiste alumine hinnapiir.
Üldiselt 2001. aastaks ennustatud kinnisvara 20-30% kallinemine arvati aasta alguses olevat liigoptimistlik. Nüüdseks on selgunud, et mägede puhul oli siiski tegemist pessimismipuhanguga. 2002. aastaks taolisi üliootuste joont ei soovita säilitada, sest paratamatult tuleb majandusel tsüklilisust taas tõestada ja ükskord languse poole keerata. Arvata, et nii ei peaks mingil põhjusel juhtuma,on alusetu.
Makromajandus mõjutab
2002. aastaks võib kahtlematult prognoosida hinnakasvu tempo tagasitõmbumist, mis saab olema tingitud Eesti majanduskliima jahtumisest. Eesti majandusolude suhtes on avaldatud optimistlikumat arvamust, et maailmamajanduse löögid ei pruugigi Eestit puudutada, kuid siin oleks otstarbekas lähtuda konservatiivsemast maailmavaatest. Selge on, et kui maailmamajandus annab tagasilöögi Eestile, siis esmajoones puudutab see hinnatundlikumat mägede korteri soetajat.
Turu raskuspunkt kandub teisale
Teisest küljest on alust oodata, et emotsionaalne hinnatõus mägedel kannab turu raskuspunkti teisale. Arvestades üldist heaolu taset, võib arvata, et järgmine oluline hinnatõusulaine tabab kesklinna ümber olevaid puitasumeid – Kalamaja, Pelgulinn, Kassisaba jne., kus hinnatõus võib tavapärasest suuremaks osutuda.
