Tartu ja Tartu lähiümbruse elamurajoonid

Tüüpiline Tartu piirkonnas elamurajooni krundi ostja on tartlane, kes on seniseks eluasemeks olnud tüüpkorteri müünud ning sealt saanud krundi ostmiseks ja oma maja rajamiseks omafinantseeringu.

Sobiliku krundi suurus ei tohiks kindlasti olla alla 1000m². Soovitavalt olgu krunt siiski 1200-1300m². Krunt peab olema tühi, et ostja saaks sellel iseseisvalt elamut arendama hakata.

Tavaliselt on ehitatavad uued majad suurusega 120 kuni 180m². 20-25% uutest majadest on suuremad – kuni 250m². Tüüpilises ühekorruselises keldrita elamus on 4-5 tuba.

150-ruutmeetrise uusehitisest elamu, mis asub krundil suurusega 1200m², turuväärtus jääb tavaliselt sõltuvalt asukohast ning muudest olulistest detailidest suurusjärku 1,3 kuni 1,5 miljonit krooni. Odavamalt uut elamut rajada ei ole võimalik.

Tartust kaugele minna ei soovita. Krunt ei tohiks Tartu linna piirist asuda kaugemal kui 10 kilomeetrit, sest piirkonna peamiseks keskuseks jääb siiski Tartu linn. Kaugemal asuvad projektid ei pruugi eriti edukateks osutuda, sest linnale lähemal asuvad krundid on tunduvalt atraktiivsemad.

Atraktiivsetest ja klientide seas populaarsetest Tartu lähedal olevatest elamupiirkondadest võib esile tõsta linnaga piirnevad Vahi küla ja Märja aleviku, Tõrvandi ja Ülenurme piirkonnad ning Külitse.

Krundiostja väärtustab täisteenust. Elamurajooni kruntide õnnestunud müügiks peavad krundid olema kindlasti varustatud kommunikatsioonidega. Ilma kommunikatsioonita krunte lõpptarbijale müüa ei õnnestu. Ostja ei soovi võtta riski, et kommunikatsioonide rajamine võib oodatust keerukamaks või aega nõudvamaks kujuneda. Ilma kommunikatsioonideta kruntide turul valitseb tänasel päeval mõningane ülepakkumine.

Laiema infrastruktuuri tähtsus vaikselt tõuseb. Laiem infrastruktuur on soovitav, kuid mitte veel alati kohustuslik – ostusotsust ei pruugi see positiivses ega negatiivses suunas mõjutada. Laiema infrastruktuuri all on siinkohal mõeldud koole, lasteaedu, kaubandus- ja teenindusasutusi, ühistranspordi olemasolu jne.

Nõudlus ja pakkumine on stabiilsed. Hetkel on hoonestamata kruntide pakkumine suurem kui nõudlus. Suure pakkumise üheks põhjuseks on asjaolu, et nö. esimene ring krundiostjaid on juba sobilikud krundid leidnud. Turu laienemine nõudluse poolel pole aga edaspidi sama kiire tempoga jätkunud.

Müügis olevate kruntide hinnaskaala näitab tõusutrendi. Vaatamata suurele pakkumisele on täna pakkumisel olevad krundid hinnatasemelt 25-30% kõrgemal aasta alguses pakkumisel olnud kruntidest.. Kõrgema hinna põhjuseks on odavamate kruntide müügi edukus ning uute kallimate kruntide turule tulek.

Kõige enam ostetakse-müüakse väljaarendatud ja kommunikatsioonidega krunte ruutmeetrihinnaga 150-250 kr/m². Üle 300 kr/m² hinnaga krundid Tartu piirkonnas ostjat ei leia (v.a. Tammelinn, kus väga eksklusiivsete kruntide hinnad võivad ulatuda kuni 500 kr/m²) ja Ülenurme piirkonnas algavad hinnad tasemelt 100 kr/m².

Paariselamud ja ridaelamud ei kuulu müügihittide hulka. Tartu piirkonna maa hinnad on piisavalt soodsad, et kliendid eelistavad rajada elamuid ühele perele. Paariselamute ja ridaelamute turgu Tartu piirkonnas praktiliselt ei ole. Mõned üksikud uuemal ajal ehitatud ridaelamud paiknevad Uus-Ihastes.

Kruntide müügiperioodid on viimasel ajal pisut pikenenud. Tavapärane müügiperiood kruntidel on 3-5 kuud. Uute arendusprojektide turuletulek sõltub olemasolevate müügiedust. Edukama läbimüügiga ja positiivsema mainega on Kvissentali, Raadimõisa, Märja ja Ülevälja piirkonnad.

Suvilate turg kuivab kokku. Suvilate ümberehitamine läbi aasta elamiseks täna enam eramute turul olulist rolli ei mängi. Pigem võib öelda, et aktiivsem sellealane tegevus on jäänud paari-kolme aasta tagusesse aega.

Kruntide hinnad püsivad stabiilsed. Kruntide hindadel tänasel turul tõusuruumi ei ole. Ühest küljest välistab selle kasvav konkurents. Teisest küljest ei ole ka põhjust, miks hinnad peaksid allapoole minema.

Positiivse näitena võib esile tõsta Vahi kvartali. Projekt müüdi läbi ligi pooleteist aastaga. Esimeses etapis rajati majad suurusega 180 kuni 220m². Kruntide suuruseks oli ligikaudu 1500m². Elamute hinnad on suurusjärgus 1,4 kuni 1,8 miljonit krooni.

Teise heatasemelise näitena on mainimist vääriv Ülenurmes asuv Metsaääre projekt. 38 krunti müüdi läbi pooleteise aastaga. Hetkel on ligikaudu üks kolmandik kruntidest hoonestatud 150 kuni 250m² elamutega. Kruntide suurused on 1800 kuni 2500m².

Väärtustub professionaalne maaklerteenus. ERI Kinnisvara soovitab Tartu piirkonnas krunti ostes pöörduda kindlasti kogenud maakleri poole. Järjest laieneva pakkumiste hulga juures aitab professionaalne maakler võrrelda erinevaid projekte ning tuua välja nende nõrgad ja tugevad küljed.

Kruntide hinnad Tartu ja Tartu lähedastes uuselamurajoonides