Ikka ja jälletekitab konflikti küsimus, kes peab maksma üüritehingu maakleritasu. Üürnikud argumenteerivad, et võlaõigusseadus paneb maakleritasu maksmise maakleriteenuse tellija ehk üürileandja kohustuseks. Üürileandjad viitavad seaduses lubatud kokkuleppe võimalusele ja sellele, et tõe kriteerium on praktika ehk maakleritasu maksku siiski üürnik, sest nii on see toimunud alati.
Järgnevalt teeme selgeks, kelle kohustus on vahendustasu maksmine tegelikult.
Üldpõhimõte: teenuse tellija maksab
Võlaõigusseaduse § 658 lõike 1 alusel peab maakleritasu maksma käsundi tellija – see on üldine põhimõte. Ehk kui üürileandja annab korterit üürile ja leiab endale selles töös appi maakleri, peab vahendustasu maksma üürileandja kui maakleriteenuse tellija.
Või teisest otsast vaadatuna. Kui üürnik palkab maakleri, peab maakleritasu maksma üürnik. Kui üürnik maaklerit ei palka, ei pea tema maakleritasu maksma.
Praktika on sageli aga teistsugune – maakler küsib maakleritasu üürnikult. Siit tekkib küsimus, kas maakleril on õigus vahendustasu üürnikult küsida? Räägib ju võlaõigusseadus teist keelt.
Seadus lubab teistsuguse kokkuleppe sõlmimist
Võlaõigusseaduse puhul kehtib dispositiivsuse põhimõte, mille määrab võlaõigusseaduse § 5.
Dispositiivsuse põhimõte tähendab, et võlasuhte poolte või lepingupoolte kokkuleppel on õigus võlaõigusseaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi.
Inimkeeli: see tähendab, et kolmnurgas üürileandja-maakler-üürnik on võimalik ja igati seaduslik sõlmida kokkulepe, mille alusel vahendustasu maksab üürnik.
Üürnikule ei pruugi vahendustasu maksmine meeldida, kuid siiski ei saa väita, et see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõiguseid. Seega on olukord, kus kokkuleppel maksab üürivahenduse maakleritasu üürnik igati seaduslik.
Kuidas peab käituma maakler?
Kui üürileandja või maakler soovib, et maakleritasu maksaks üürnik, peab üürikuulutuses olema selgelt välja toodud, millises summas peab üürnik maakleritasu maksma.
Kui üürnikul on võimalus kuulutusest selgelt välja lugeda, et antud juhul soovib üürileandja/maakler sõlmida seaduse üldprintsiibist erineva kokkuleppe ja ta kontakteerub maakleriga, ongi üürnik aktsepteerinud, et tal on kohustus maakleritasu maksta. Teisisõnu ongi nii seadusega lubatud ja seaduses määratust teistpidine kokkulepe sõlmitud.
Loomulikult on üürnikul igal juhul õigus nii üürihinna kui maakleritasu suuruse osas läbirääkimisi pidada. Üürnik võib küll läbirääkimiste käigus soovida, et vahendustasu peaks maksma üürileandja, kuid enese maakleritasu maksmise kohustust ebaseaduslikuks pidada ei ole õige.
Kui kuulutuses ei ole kirjas, et üürnik peab maksma maakleritasu?
Kui üürikuulutuses ei ole kirjas, et maakleritasu peab maksma üürnik, on üürnikul alust eeldada, et selle katab või on katnud üürileandja kui maakleriteenuse tellija. Kui maakler nõuab vahendustasu siiski üürnikult, on tarbijakaitse hinnangul tegemist ebaausa kauplemisvõttega.
Kui nüüd üürnik ei ole maakleritasu nõus maksma, kuid üürileandja ja maakler seda siiski nõuavad, jääb praktikas loodetud üürileping enamasti paraku sõlmimata.
Millest sõltub, kes maksab maakleritasu?
Praktikas sõltub maakleritasu maksja turukonjunktuurist ehk üürituru nõudluse ja pakkumise tasakaalust.
Kui turul on üürikorterite ülepakkumine, kaldub maksmise kohustus üürileandjate kanda. Kui turul on üürikorteritest puudu, tuleb maakleritasu maksta üürnikul.
Näiteks 2008. aastal, mil liikusid jutud sellest, et kortereid on võimalik üürile võtta ainult kommunaalkulude eest, ei maksnud ükski mõistlik üürnik vahendustasu.
Seevastu 2011. aastal, mil üürihinnad olid kinnisvara ostu-müügihindadega võrreldes väga madalal ja üürikorteritest oli suur puudus, pidi maakleritasu maksma üürnik.
Loe põhjalikumalt
Loe maakleritasust ja kõigest üürivaldkonnaga seonduvast lähemalt käsiraamatust “Korter üürile – närvesööv hobi või rikkuse allikas?“, mille autorid on kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark ja jurist Evi Hindpere.
