Eesti on avatud riik ja kinnisvara ostu piiranguid on vähe. Seadusega on piiratud avalikust huvist tuleneva maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuva kinnisasja omandamine. See tähendab, et kortereid ja eramuid saavad ka välismaalased osta vabalt, kitsendused on kehtestatud eelkõige põllumajandus- ja metsamaa ostmiseks.
Oluline on, et ostja ja müüja oleksid ühel meelel, mis hinna eest tehing tehakse ja millal vara üle antakse. Leping tuleb vormistada kirjalikult ja tõestada notariaalselt. Omandi ülemineku protsessi lõpetab kanne kinnistusraamatusse. Kaasomandis oleva kinnistu puhul on ostueesõigus kaasomanikul.
Kõik Euroopa majanduspiirkonna kodanikud on kinnisvaratehingute mõttes Eesti kodanikega võrdsustatud, piirangute aluseks on rahvusvahelised kokkulepped. Kaudseks piiranguks, mis tehinguid aeglustab, võib olla see, et välisriigi kodaniku isikut tõendav dokument peab olema tõlgitud eesti, vene või inglise keelde ning tõlge peab olema vandetõlgi tehtud või notari kinnitatud. Müügi korral on kodanikul vaja hankida koduriigi tõend perekonnaseisu kohta vms.
Maa ostmisel algavad piirangud 10 hektarist
Maa ostu soovi puhul peab teadma, et kinnistu kõlvikulises koosseisus* ei tohi metsa- ja põllumaa osa olla üle 10 ha. Soovides osta üle 10 ha põllu- ja metsamaad, peab juriidilisest isikust ostja, ka Eesti kodanik või välismaine äriühing enne seda olema juba üle 3 aasta tegelenud põllumajandusega või metsa majandamisega, sh põllumajandustoodete tootmisega. Tõendi selle kohta saab Maksu- ja Tolliametilt. Eraisikul on õigus osta nii palju maad, kui ta soovib, piiranguid ei ole, kuid ka äriühing võib saada kohalikult omavalitsuselt (KOV) eriloa.
Kui aga metsa- ja põllumaad soovib osta kodanik väljastpoolt Euroopa lepinguriike*, siis on selleks vaja taotleda KOV-i luba, olenemata kinnistu suurusest. Inimene peab olema elanud Eestis püsivalt vähemalt 6 kuud, siis võib talle anda ostuloa. Ilma selleta ei saa notar tehingut tõestada. Ka pole keelatud asutada Eestis äriühing ja selle kaudu soetada peaaegu mis tahes kinnisvara.
Siiski väikesaartel (v.a Saaremaa, Hiiumaa, Muhu ja Vormsi) ega Vene Föderatsiooniga piirnevates valdades (Virumaal, Tartu-, Põlva- ja Võrumaal) ei saa kolmandate riikide kodanikud mingitel tingimustel maad osta. Sellised nn riigikaitselased piirangud kehtivad kõigi maaliikide suhtes. Korteriomandite soetamine ei ole piiratud.
*Kõlvikuline koosseis – kõlvik on loodusolude ja kasutusotstarbe poolest temaga külgnevatest aladest erinev maatükk. Kõlvikud jagunevad: haritav maa, looduslik rohumaa, metsamaa, õuemaa, muu maa. Kõlvikuline koosseis kantakse maakatastrisse ja selle järgi määratakse maatulundusmaa maksustamishind. Alates 1. jaanuarist 2019 määratakse kõikide üksuste kõlvikud kaardiandmete alusel.
*Lepinguriigi kodanik on Eesti või teise Euroopa majanduspiirkonna lepinguriigi või OECD liikmesriigi kodanik, kel on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi ilma kitsendusteta. Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus eristab siin veel ka kolmanda riigi (nt Venemaa) isikut.
Milline on maa ostmise protseduur välismaa kodanikule?
I Vajalik on isikut tõendav dokument
Välisriigis välja antud muukeelne dokument peab olema tõlgitud eesti, vene või inglise keelde ning tõlge peab olema vandetõlgi tehtud või notari kinnitatud. Apostillimine* pole alati nõutud.
*Välisriigi dokumentide õigsust kinnitab üldjuhul apostill, aga on rida riike, mille dokumentide puhul seda aegavõtvat protseduuri enam ei nõuta: Prantsusmaa, Belgia, Taani, Iirimaa, Itaalia ja Läti on ühinenud EÜ liikmesriikide dokumentide legaliseerimisest loobumise konventsiooniga. Seega nendesse riikidesse esitatavaid ja sealt saabuvaid avalikke dokumente ei apostillita. Samuti ei nõuta apostillimist Soome rahvastikuregistri dokumentide puhul. Alates 1. jaanuarist 2018 väljastavad nimetatud väljavõtteid kõik maakonnakeskuste kohaliku omavalitsuse üksused. Perekonnaseisuaktide mitmekeelseid väljavõtteid saab ilma apostillita kasutada järgmistest riikidest: Austria, Belgia, Bosnia, Horvaatia, Prantsusmaa, Saksamaa, Itaalia, Leedu, Luxembourg, Makedoonia, Moldova, Montenegro, Holland (Euroopa territoorium), Poola, Portugal, Serbia, Sloveenia, Hispaania, Šveits ja Türgi.
II Vajalik on kokkulepe maa müüjaga (ostu-müügi hind ja tingimused)
Raha kantakse tehingut tõestava notari deposiidikontole või tehakse muu kokkulepe. Kui tehingut finantseerib kolmas isik, peab ka tema olema tehingus kaasas ja oma nõusoleku andma.
III Tehingu tõestamine
Kinnisvara müügil on nõutav kirjalik vorm ja notariaalne tõestamine, e-residentsuse olemasolul on võimalik ka välisriigi kodanikul osaleda kaugtõestamises. Peale seda tehakse uue omaniku kasuks kanne kinnisturaamatusse.
Pärast maaomandi üleminekut tekib uuel omanikul maamaksukohustus. Maamaksu kehtestab kohalik omavalitsus. Kui omand läheb üle enne jooksva aasta 1. juulit, tekib uue omaniku maamaksukohustus sama aasta 1. juulist. Maa omandamisel alates 1. juulist tekib maksukohustus maa omandamise aastale järgneva aasta 1. jaanuarist.
IV Tulumaksustamine
Kui maad ostab Eesti kodanik ja resident, siis selle müüjat maksustatakse Eesti tulumaksuseaduse kohaselt ja valdavalt vastavalt valemile „tulu – kulud = kasum x 0,2“.
Mitteresidentide kinnisvaratulude maksustamist reguleerivad Eesti seadusandluses tulumaksuseadus ja riikidevahelised tulu- ja kapitalimaksuga topeltmaksustamise vältimise ning maksudest hoidumise tõkestamise lepingud (maksulepingud). Kui kinnisvara müüb mõne muu riigi, kas või Soome kodanik, tuleb ka temal tasuda tulumaksu. Maksud tasutakse seal, kus kinnisvara asub: tuludeklaratsioon tuleb esitada ja tulumaks tasuda Eesti riigile. Mitteresidendid deklareerivad saadud maksustatava kasu vara võõrandamiselt ise, väljamaksetelt kinnipidamist ei toimu. Elukoha võõrandamine on Eesti residentidele ja kodanikele tulumaksuvaba kord kahe aasta jooksul, mitteresidendid seda maksusoodustust kasutada ei saa.
TuMS § 6 lg 3 alusel toimub mitteresidendist juriidilise isiku tulude deklareerimine ja maksustamine, tulumaksu kinnipidamine ja tasumine samadel tingimustel ja korras nagu mitteresidendist füüsilise isiku puhul, kui seaduses pole sätestatud teisiti. Juriidilise isiku residentsuse määramisel võib saada oluliseks ka tema juhtorgani tegelik asukoht, registreerimis- või asutamiskoht või juhindutakse muudest majanduslikult olulistest näitajatest.
