Kuna praegu müüvad palju kortereid kohtutäiturid, on statistikas kajastuv korterite keskmine tehinguhind langenud alla turuväärtuse, selgitas Adaur Grupp OÜ juhatuse liige Tõnu Toompark.
„Kui Pindi Kinnisvara turuülevaate hinnangul on tehingute hind langenud 60 protsendi võrra võrreldes tipuga, siis ma arvan, et vara väärtus nii palju langenud ei ole,“ ütles Päevaleht Online’ile Toompark, kes oli üks täna avaldatud KV.ee kinnisvaraturu ülevaate koostaja.
Toompargi meelest tuleks statistikat tõlgendades arvesse võtta ka üksikuid moonutusi. „Juulis oli tehingute arv suur, kuna NCC tõstis kortereid ühest firmast teise, seal oli eriti madal hind, mõjutab statistikat oluliselt. Põhimõtteliselt NCC lõpetas ära partnerluse ära, ostes partnerid välja. Ma ei imestaks, kui augustis tuleks maa-ameti teade, et hinnad tõusid,“ selgitas Toompark.
Kohtutäitur: ma pole maakler, et müügis korterit näidata
Toompargi sõnul viiakse sundtäitmisi, mida läbi ühest küljest aktiivselt – neid on palju, aga teisest küljest väga passiivselt – müügis korteritele ei tehta väärilist müügitööd. Seepärast ei pruugi maa-ameti hinnastatistika väljendada sundmüügiga omanikku vahetanud vara tegelikku turuväärtust. Sundtäitmised, mida praegu on palju, aga toovad omakorda keskmise tehinguhinna alla.
„Kinnisvara turuväärtus on aastate jooksul langenud, kuid tehingute hinnad on langenud rohkem kui turuväärtus,“ selgitas Toompark kääre kahe näitaja vahel. „Turuväärtus on hinnang, kui palju vara väärt võiks olla, eeldusel, et pooled tegutsevad võrdselt, et kumbki ei ole sundseisus ning tehakse kõik normaalsed toimingud, et vara mõistliku hinnaga omanikku vahetaks.“
Iga konkreetse tehinguhind aga sõltub sellest, kuidas tehinguni jõuti. „Kohtutäitur ei pruugi teha kõiki normaalseid toiminguid,“ rääkis ta oma kogemusest. „Tahtsin näha ühte müügis korterit, kuid kohtutäitur vastas, et ta pole mingid maakler.“ Täitur ei pidanudki Toompargi sõnul oma kohuseks tulla ust lahti tegema, et võimalik ostja korterit näeks.
„Sundtäitmise juures on inimene sundseisus, tahab müüa lühikese aja jooksul, vara ei reklaamita,“ rääkis Toompark. „Hind on märksa väiksem kui turuväärtus.
Teine põhjus, miks statistika järsku hinnalangust näitab, on see, praegu tehakse tehinguid eelkõige odava kinnisvaraga. „Kui võtta aluseks kujutletav maailm, kus on kahte sorti kinnisvara – 100 000 kroonist ja 1 miljoni kroonist –, siis praegu tehakse rohkem tehinguid 100 000 kroonistega,“ ütles Toompark.
Millal turg põhjast läbi käis, näeb pool aastat hiljem
„Turu põhja ära tunda on väga lihtne: vaatad näiteks maa-ametist tulnud numbreid ja noogutad, et pool aastat tagasi oli põhi käes,“ ütles Toompark. Ta lisas, et turu põhja ongi alati näha takkajärgi.
Et praegu põhi käes olla võiks, Toompark ei usu. „Aga keegi võidab lotoga ka, nii et kellelgi vahest ikka veab,“ lohutas ta prognoosijaid.
Samuti kinnisvarakrahhi läbi teinud Briti ja USA kinnisvaraturust, mis näitavad juba veidi soodsamaid märke, on Eesti kinnisvaraturg oma liikumistega pool aastat taga. „Äkki on mingi ajutise teemaga tegemist,“ kahtles ta ka selles, kas Briti ja USA positiivseid märke püsiva trendina käsitada võiks.
Tunneli lõpus paistab valgust: madal Euribor ja võimalik omafinantseeringu langus
Täna ilmunud Toompargi koostatud neljas KV.ee kinnisvaraturu ülevaade tõdeb, et kinnisvaraturu tunneli otsas on näha üha enam valgust. See võiks tähendada seda, et peatselt hakkame jõudma kinnisvaraturu stabiliseerumise faasi.
„Praegu on endiselt kinnisvaraturgu iseloomustavad näitajad sügaval miinuses, kuid tundub, et allasuunas liikumise kiirus hakkab vaikselt juba vähenema,“ kommenteeris Toompark. Positiivsete märkidena kinnisvaraturul tuleb välja tuua jätkuvalt madalal tasemel ning üha allapoole rühkiv Euribor, mis on baasiks enamusele eluasemelaenudele. (Samal teemal võib huviline esmaspäeval lugeda Villu Zirnaski analüüsi Eesti Päevalehest.) Samuti on turul tunda ülevaate kohaselt suvele ebakohast tehingute aktiivsuse tõusu.
Kahtlemata on ülevaate andmeil oluline positiivne Swedbanki vihje, et nad võiksid kaaluda eluasemelaenu omafinantseeringu määra vähendamist.
Artikli autor on Ott Heinapuu. Artikkel ilmus 07/08/2009 väljaandes Eesti Päevaleht.
