Kinnisvaraturust räägitakse viimasel ajal üsna mustades värvides. Vaatamata hinnalangusele ja tehingute nappusele võib siiski selles ka midagi positiivset leida. Korterite hinnalangus on tekitanud olukorra, kus uut elamispinda on suhteliselt odavam osta, kui paaril viimasel aastal. Tõsi – 2004.-2005. aasta ostujõu tasemeni on veel minna pikk maa.
Alljärgnevalt on võrreldud keskmise palga alusel, kuidas on muutunud tarbijate võime elamispinda soetada. Võrdlusesse on valitud kolm Eesti aktiivsema kinnisvaraturuga piirkonda – Harju, Tartu ja Pärnu maakonnad. Lisaks on toodud võrdlus Eesti keskmisega.
Arvutuste aluseks on võetud keskmine palk ning eeldus, et tarbijad saavad keskmisest palgast kulutada eluasemelaenu tagastamiseks 30% sissetulekust. Eluasemelaenu pikkuseks on arvestatud 25 aastat ning intressimääraks uute eluasemelaenude väljastatud intressimäär Eesti Panga andmeteil.
Nii jõuame keskmise võimaliku laenusummani, mida piirkonna keskmise korteriomandi ruutmeetrihinnaga jagades saame võimaliku ostetava elamispinna ruutmeetrite arvu, mida laenuvõtja on võimeline ostma.
Graafikult näeme, et kõrgeim oli elamispindade ostujõud 2004.-2005. aastal, mil üks laenuvõtja võis osta keskmise 2-toalise korteri. Nii pole ime, et kõrge ostujõud viis tehingute arvu kiirele kasvule, mis kinnisvarabuumi tekitas.
Madalam korterite ostujõud oli 2006.-2007. aastal, mil korteriomandite hinnad olid tipptasemel ning intressitasemed alustasid tõusu. Siis sai keskmise palgaga tarbija lubada endale vaid 25-33 ruutmeetrit elamispinda.
Tänase päevani on küll intressitasemed isegi vaatamata euribori langusele jätkanud tõusu, kuid kiirem elamispindade hinnalangus on ostujõudu kiiremini suurendanud. Nii oli 2008. a. III kvartalis Eestis ja Pärnu maakonnas võimalik keskmise palga alusel laenu võttes võimalik osta 39 ruutmeetrit elamispinda. Tartu maakonna keskmise võimalik elamispinnaost jääb 36 ning Harjumaal 33 ruutmeetri piiresse.
Elamispindade hinnad on jätkuvalt languses ja euribori langus kui just ei vii intresside langusele, siis vähemalt pidurdab edasist intressimäärade kasvu. Nii võib eeldada, et tarbijate keskmine ostujõud kasvab edaspidigi. See tähendab, et tarbijatel on võimalik osta järjest suurem elamispind või siis on sama suur elamispind võimalik osta väiksema rahasumma eest.
Käesolevas arvutuses ei ole arvestatud laenuandjate nõudeid sissetuleku ja omafinantseeringu osas. Samuti on arvestamata tarbijate meelestatus turu suhtes, mis on samuti oluline tegur kinnisvaratehingute tegemisel.
Kinnisvarahindade languses on ka midgai positiivset. Hinnalangus tähendab ostujõu kasvu ning madalamad hinnad annavad võimaluse turule siseneda neil, kel see buumi kõrgete hindade tõttu tegemata jäi. Turu arengute suhtes oleks veelgi positiivsem see, kui ostujõu kasv ei tuleks niivõrd kinnisvara hinnalanguse, vaid just palkade tõusust ja stabiilsete intressimääradest tingituna.
Korteriomandi ostujõud keskmise palga alusel, m2
